大東建託パートナーズ 消火器交換の処分費用は無料だった
以前に書いた記事
には
私の場合は大東建託パートナーズとスタンダードプランで契約しているので、この交換費用はオーナー負担になります。それで気になる費用ですが、消火器１台が３５００円とのことです。それでマンション内には、数台の消火器が置かれていますので、３５００円の台数分の消火器代に消費税１０%が加算された費用が、オーナー負担となりました。そこそこの大きさのマンションとなると、数万円以上になります。
とありますが、消火器は使用することがなくても一定期間が経過すると新しい消火器に交換すなければならないこと、そして賃貸住宅の場合は、消火器の交換費用は物件のオーナーが負担しなければならないことになっています。
そして住宅用の消火器ですが、１台あたり約3000円～かかります。
もちろん賃貸住宅の場合、消火器の設置は１台ということはありません。
住宅の規模によりますが、おそらくは１棟あたり数台以上の設置が必要になることでしょう。
なので賃貸住宅の消火器の交換となると、数万円以上の費用がかかります。
ところで筆者の小規模マンションでも、消防署より消火器の交換を指摘され、管理会社の大東建託パートナーズが消火器の交換を手配してくださいました。
賃貸派のメリット 上昇傾向の修繕費用の心配があまりない
分譲マンションに住む知人宅の浴室乾燥機が壊れたために修理の見積をしてもらったら数十万円だったとの話を知人から聞きました。
「えーそんなにもするの」と思いましたが、グレードの高い浴室乾燥機の場合は、それぐらいするようです。
筆者の所有物件でも過去に浴室乾燥機が壊れたために交換修理を行った事例がありましたが、修理費用は５万円前後だったと思います。
もちろんその費用は入居者でなく物件オーナーが支払いました。
ということで原則的に賃貸住宅の場合は設備等の修繕工事費用を
入居者が負担することはありません。
これもまた賃貸派のメリットといえます。
つまりは賃貸住宅暮らしの場合は家賃さえきちんと支払っているならば、修繕費用等などのその他の住居費がかかることがないのです。
もちろん退居時には原状回復のために数万円～十数万円の費用負担が求められるケースがありますが、お部屋をよほど乱暴に扱ってるのでない限り５万円ぐらいで済ませることができるかもしれません。
また入居者向けの保険（家賃保証も含む）に加入しているならば、なんらかのトラブルを起こして多額の損害賠償金を課されても、保険で補填することができるでしょう。
この保険加入については持ち家やマンション区分所有者でも物件オーナー向けの保険に加入しなければならないので、同じといえるでしょう。
というか支払う保険料については、物件オーナーのほうが、はるかに高額の保険料を支払わなければならないでしょう。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
アパートの建設費って安い高い？過去のレオパレスの建設費からすると
サブリース物件の建設費は高いとも言われているが・・。
これまでの記事で小石川ケンイチ氏のレオパレスについて書いた記事を読んで、大東オーナーとして同じ一括借り上げでオーナーをしている視点から記事の内容について思ったことについて書いたことがありますが、今回は建設費に注目しました。
というのもこの記事によると、レオパレス家主のAさんは
（各18部屋）は建設費約1億円、１部屋あたり約500万円超かかる計算
でレオパレスにアパートを建ててもたらったというのです。
アパートなので２階建てとして１階と２階が９戸の建物かあるいは３階建てでも各階６戸づつといった建物といったところでしょうか。
おそらくはエレベーターはなし。
造りはレオパレスに多い、軽量鉄骨といったところのように思います。
そして建設費が約１億円。
やはり多少なり高いのでしょうか。
筆者の場合は大東建託施行でエレベーターつきのRC造りですが、そのときの建設費と比較してみると高いように感じます。
もちろん一括借り上げの場合は当初の建設費が高くなるとは、よく聞きますが、やはりそうなんでしょう。
たしか大東建託施行の場合でも建設費の３０％程度が大東建託の利益になるような事を聞きましたが、レオパレスはどうなのでしょうか。
正確なことはわかりません。
大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる
築年数とともに修繕費用も増えていく。
12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。
えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。
ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。
そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。
そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。
具体的には
築6年～築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円
築11年～築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円（すべて消費税８%痔の税込み価格）
となっています。
そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。
なぜ木造アパートなのか！！鉄筋住宅にないメリットとは
大東建託施行管理のアパート。
最近は、筆者の所有マンションのあるエリアにおいて、いい部屋ネットの大東建託施行による新しいアパートが増えてきました。
今から１０年以上前は、大東建託もRC造りのマンションなどの建築をよく行っていたようですが、今は目につくのが木造アパートです。
なぜ木造アパートなのかと思っていましたが、木造アパートにはRC造りにはないメリットがあるのです。
例えば給水についてですが、４階建て以上のマンションならば、給水ポンプの設置が必要になり、給水ポンプを稼働させなければなりません。
しかもその設備、いずれは寿命がきて交換修理が必要になります。
この交換修理費用、マンションの規模によりますが最低でも
１００万円～です。
ですからファミリータイプや戸数の多いマンションとなると〇百万円～〇千万円かかるでしょう。
一方で３階までの木造アパートの場合は、水道の水圧だけで給水が可能なので、給水ポンプを設置する必要はありません。
おそらくは１５年～２０年の間で寿命ががくるかもしれない給水ポンプの交換修理をする必要がないのです。
さらに高額修理がかかる分野として４階建て以上のRC造りとなるとエレベーターの設置が必要となってきます。
このエレベーター、金食い虫と言われるほど維持管理コストがかかる設備です。
建物修繕費用も高騰 入居者にも費用負担が重くなる
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。
マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
マンションのために修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)