建物の修繕コストも値上がりしている？国土交通省のガイドラインでも
分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。
毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。
駅と直結した分譲マンション。
ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。
例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。
他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。
それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。
そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。
ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。
そして2021年にも改定されたものを公表しました。
それが以下のサイトにありますが
それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。
たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。
つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。
ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
テナント部屋 窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用 約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）
大東建託物件のワランティサービスの築年数別のサービス料金
大東オーナーはワランティサービスに加入して室内設備の修繕の保証をえることができる。
２０１５年の１１月ごろだったと思いますが、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が来られて、大東建託パートナーズが提供している住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入しました。
当時は筆者の所有物件が築８年だったので、大東建物管理の担当所も「サービス料金もお得だと思いますよ」と言われていました。
というのも、この住宅設備機器延長保証ワランティサービスのサービス料金、築年数によって変わっていくのです。
当然、築年数が経てば経つほど、住宅設備機器の故障も多くなっていきますので、
サービス料金も高くなっていきます。
そして５年ごとに上がっていきます。
ところで、筆者の所有物件も築１０年になりました。
大東オーナーの場合は築１０年の前にオーナーに支払われる賃料の改定の協議が行われ、築１０年の最初の月からは改定された賃料が支払われることになっています。
そして築１０年の最初の月の賃料は多少減額された賃料が支払われていたのですが、ワランティサービスのサービス料金は前月と同じでした。
あれっと思いましたが、サービス料金は変わっていません。
そこでもう一度、ワランティサービスのサービス内容の説明書をよく読みなおしてみますと、どうやら筆者が勘違いしていたようです。
庶民の憧れのタワーマンション しかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～５０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。
修繕費 施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある？
以前に投稿した記事
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。
そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。
すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。
自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。
さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。
実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の６～７倍の価格になる場合があります。
それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。
マンション修繕費を相見積もりによって抑えることができた
玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。
筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。
取替費用は、７万円～ということで、本体取替工事のみの場合は７万円～１０万円ぐらいが相場のようです。
管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。
ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。
なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。
フロアヒンジ取替工事の見積についてですが
「多少高くなってしまったのですが
金額は約１８万円５０００円です。」
とのことです。
えーと思いましたが、内訳について担当者いわく
「本体取替のみならば約８万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。
マンションのオートロックの電気錠が故障 修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
筆者の所有マンションも築１０年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。