アパートマンションの漏電による被害 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
筆者の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
大東建託パートナーズ物件 消火器の交換費用 １台３５００円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。
どうやら最近、筆者の小規模マンションに消防署による検査が入ったようです。
時々ですが、これまでも消防署による検査が入ることがあり、そのたびに何らかの改善点を指摘されることがあります。
そして今回の消防署による検査で指摘されたのは、マンション内にある消火器が古くなっているので、法的なこともあるので、新しいものに交換するようにとの指摘を受けたとのことです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
これまで消火器は実際のところ、使用する機会はありませんでしたので、ずっと置かれたままになっていたのですが、消火器そのものは使用することがなくても、一定期間が経過すれば新しいものに交換しなければならないというてんを知ることができました。
このてんウィキペディアには
住宅には設置・点検義務は無いが、住宅用消火器は5年、普通の消火器であれば10年で交換することが望ましい。特に加圧式粉末消火器は容器やキャップに錆、変形をきたした物は絶対使用せずに新しいものに取替える必要がある。加圧式粉末消火器の破裂はその多くが死亡を含む重大事故となる。
と書かれていて、消火器そのものは１度も使用することがなくても、一定期間が経過すると新しいものに交換することが望ましいことがわかります。
マンションにかかる高額な修繕費 修繕やメンテナスを怠ると
RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。
メンテナンスがしっかりと行われているならば１００年は長持ちするという専門家もおられます。
メンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。
そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。
このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては
１０年～２０年前後で１回目の大規模修繕工事として外壁の補修工事が行われます。
そしてさらに、その１０年～２０年後には２回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり２回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。
つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。
このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。
おそらくは、少なとも家賃収入の５%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰しているようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。
大東建託パートナーズのワランティサービス トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて私たち家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を
マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。
筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。
そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。
筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。
例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。
実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。
とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。（もちろん無償修理です）
もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。
この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は３０箇所ぐらいはあると指摘しておられます。
素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
信用保証協会とアパート経営！！どうしても資金が必要な時に
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
マンション大規模修繕の汚い商習慣 この業界のモラルは疑わしい？
アパートやマンションの多くは１０年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。
そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。
そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。
ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。
そして２０１７年１０月でしたがNHKの晩の１０時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。
新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。
おそらく
このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者
さんたちは怒りを覚えたことでしょう。
ところで問題点となるのは主に２つてんにあるように思います。
その１つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。
すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。
もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。
そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。