小規模マンションオーナーの日記


11月 27, 2023

マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減

花画像

筆者の所有マンションも築10年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。

交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから2カ月後の日が工事日と決まりました。

というのも大東建託パートナーズが3社に見積をださせて選定したからです。

そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。

最も高い業者の見積額が18万5000円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約13万円です。

やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。

大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。

ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。

というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。

さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。

(さらに…)

10月 16, 2023

マンションにかかる高額な修繕費 修繕やメンテナスを怠ると

RC造りのマンションの利点は、とにかく長持ちすることです。

メンテナンスがしっかりと行われているならば100年は長持ちするという専門家もおられます。

 

メンテナス、そうですメンテナスがしっかりと行われているということが条件です。

そのためには費用がかかるわけですが、その費用負担は分譲マンションならば区分所有者が賃貸マンションならば、マンションオーナーが費用負担していかなければなりません。

このマンション劣化を防ぐための修繕工事ですが主なものとしては

10年~20年前後で1回目の大規模修繕工事として外壁の補修工事が行われます。

そしてさらに、その10年~20年後には2回目の大規模修繕工事として外壁補修と屋上の防水に加えて、エレベーターの取替工事や給排水設備の交換工事も加わり2回目の場合のほうが費用がさらに高くなります。

つまりは年々修繕費用が高くなっていくということを覚悟しておかなければなりません。

このてんで賃貸マンションのオーナーは自己責任で修繕費用を、蓄えておく必要があります。

おそらくは、少なとも家賃収入の5%は修繕費用として取り分けておかなければならないでしょう。

(さらに…)

10月 09, 2023

大東建託にとってコロナよりも打撃?住宅木材価格の急騰

筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰しているようです。

ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると

需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200~1500ドルの水準が続く」とみる。

引用:https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column(アクセス日2021/6/14)

と書かれています。

ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。

それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。

それは

・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。

・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。

が上げられています。

(さらに…)

9月 24, 2023

建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を

マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。

筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。

そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。

筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。

例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。

実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。

とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。(もちろん無償修理です)

もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。

この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は30箇所ぐらいはあると指摘しておられます。

素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。

(さらに…)

9月 05, 2023

既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

 

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

(さらに…)

8月 21, 2023

信用保証協会とアパート経営!!どうしても資金が必要な時に

花画像

信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。

賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。

保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。

ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。

大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。

この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには

中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。

 

引用:全国信用保証協会連合会について

と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。

この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。

しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。

(さらに…)

8月 03, 2023

大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー?

花画像

物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

以前に書いた記事

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!

ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。

ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には

東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。

と書かれています。

1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。

どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40~50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。

その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。

まあこれはあくまでも憶測ですが・・。

(さらに…)

4月 02, 2023

マンション大規模修繕の汚い商習慣 この業界のモラルは疑わしい?

アパートやマンションの多くは10年以上もすると、建物の防水等を防ぐための大規模修繕工事が行われます。

そのことは賃貸住宅でも分譲マンションでも同じです。

そしてそのさいには、「大規模」という名がつくとおり大々的な修繕が行われるわけですから当然それなりの費用もかかってきます。

ところで近年になって大規模修繕工事にまつわる様々な問題点がメディアで取り上げられるようになりました。

そして2017年10月でしたがNHKの晩の10時から放送されているクローズアップ現代でも率直に取り上げられました。

新聞等でも、この問題について取り上げられていましたが、テレビでこのテーマ扱った番組を見たのは初めてです。

おそらく

このNHKの番組を見た分譲マンションの区分所有者

さんたちは怒りを覚えたことでしょう。

ところで問題点となるのは主に2つてんにあるように思います。

その1つですが、分譲マンションが大規模修繕工事を行うさいは、管理組合が設計事務所などにその依頼を行います。

すると設計事務所が、建物を調査などを行いまた施行業者の選定を行います。

もちろん設計事務所は依頼を受けて作業に取りかかるわけですが、そのさいにコンサルタント料を管理組合に請求します。

そしてそのことは正当な事であり、問題ではありません。

(さらに…)

12月 12, 2022

大規模修繕工事費用を巡る訴訟!!大東建託のマンションで

花画像

物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。

朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。

そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。

もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。

ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。

当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。

この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると

大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額(32万5千円)で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。

と書かれていました。

(さらに…)

5月 24, 2017

完成工事利益率が30%の大東建託!!

 

花画像

完成工事利益率は建設会社によって異なる。

私は阪神地区のとある場所に住んでいますが、最近は大東建託もこのあたりでの営業が実を結んできたのか、あちらこちらで大東建託のアパートの新築工事が行われています。

全国的には、新規受注は減少傾向にあるようですが、私の周辺エリアでは大東建託については明らかに増加傾向にあるように思います。

ところで以前はあまり気にならなかったのですが、最近やけに気になることが完成工事利益率です。

この数値の見方については専門家のようにこの数値であらゆることを見極めることができるといわけではありませんが、素人なりに気になる数値が大東建託の完成工事利益率が30%前後というてんです。

というのも大手建設会社の完成工事利益率ですが

大林組 11.5%

大成建設 10.9%

長谷工 16.5%

と総じて大東建託よりも低い数値です。

ある情報によると平均は20%ぐらいともいわれていますが(実際はもっと低いように思いますが)、非公表の建設会社も多く正確なことはわかりません。

積水ハウスや大和ハウス工業の完成工事利益率は調べてもわからないので、非公表ということなのでしょうか。

そう考えると、完成工事利益率や管理物件の空室率を公表している大東建託は他社よりも紳士的ともいえるのかもしれません。

(さらに…)