大規模修繕工事費用を巡る訴訟！！大東建託のマンションで
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
朝日新聞の2018年7月27日の朝刊には、サブリースリスクについての記事が書かれています。
そしてやはりこの記事には大東建託やレオパレス21といったサブリースを代表するような会社と物件オーナーとのトラブルともいえるような事柄が書かれています。
もちろんこの記事には大東建託専務のコメントも載せられていますので、一方的に大東建託を批評しまくるような週刊誌の記事や本とは内容の性質が違うと思いますし、大東オーナーの私にも参考になるような情報になっているように思います。
ところでこの朝日新聞の記事のなかで私の注目をひいた事柄は大規模修繕費用を巡るトラブルです。
当時はまだフルパッケージプランがなかった時代なので、大規模修繕などの修繕費用は物件オーナーが支払うことになっていた時代です。
この朝日新聞2018年7月27日朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事によると
大分市で00年、大東建託の勧めで6階建てマンションを建てた女性は、契約時の説明が不十分だったとして同社に1億9千万円の損害賠償を求めて提訴。女性が契約直前に示された「提案書」には、家賃収入が建設後約20年にわたって増え続ける試算が示される一方、修繕費用は毎年定額（32万5千円）で変わらず、一定期間ごとに必要な大規模修繕費は含まれていなかった。
と書かれていました。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。
大東建託パートナーズより窓枠補修工事の連絡 しかし断る
先日のことですが、私の小規模マンションの１階テナントの窓枠のクリーニング作業が行われていました。
オーナーの私には知らされていなかったので、オーナーに費用負担はかからない作業のようです。
それからしばらくして大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
窓枠が劣化して、補修工事が必要になる場合がある。
それによると窓枠のクリーニング作業を行ったものの、十分に改善されなかった箇所があり補修工事が必要とのこと。
それで○月○日の○時にそのことの説明で行きますとのことです。
そして当日の朝に、1階テナントの事業者さんに話を聞いてみることにしました。
どのような補修工事が必要なのかを、オーナーとして知っておいたほうが良いと思ったからです。
それで仕事が始まる直前に近づいてみました。
すると、確かにテナント部屋の窓枠の不具合で、大東建託パートナーズに修繕のお願いをしたとのことです。
そして先日のクリーニング作業によって、今は窓枠の不具合も解消されているとのことでした。
えっ、窓枠が不具合も解消された？
これで十分だと？
そして後ほど出勤してきた、テナントを使用している事業者さんの施設長さんも同じようなことを言われました。
ということはどうやら窓枠のクリーニングを行った業者さんが、補修工事がさらに必要と大東建託パートナーズに言ったものの、テナント部屋を使用している事業者さんは、もうこれで十分だと言っていて食い違いが生じていることがわかりました。
完成工事利益率が３０％の大東建託！！
完成工事利益率は建設会社によって異なる。
私は阪神地区のとある場所に住んでいますが、最近は大東建託もこのあたりでの営業が実を結んできたのか、あちらこちらで大東建託のアパートの新築工事が行われています。
全国的には、新規受注は減少傾向にあるようですが、私の周辺エリアでは大東建託については明らかに増加傾向にあるように思います。
ところで以前はあまり気にならなかったのですが、最近やけに気になることが完成工事利益率です。
この数値の見方については専門家のようにこの数値であらゆることを見極めることができるといわけではありませんが、素人なりに気になる数値が大東建託の完成工事利益率が３０％前後というてんです。
というのも大手建設会社の完成工事利益率ですが
大林組 １１．５％
大成建設 １０．９％
長谷工 １６．５％
と総じて大東建託よりも低い数値です。
ある情報によると平均は２０％ぐらいともいわれていますが(実際はもっと低いように思いますが）、非公表の建設会社も多く正確なことはわかりません。
積水ハウスや大和ハウス工業の完成工事利益率は調べてもわからないので、非公表ということなのでしょうか。
そう考えると、完成工事利益率や管理物件の空室率を公表している大東建託は他社よりも紳士的ともいえるのかもしれません。