小規模マンションオーナーの日記


8月 13, 2016

大東建託物件の家賃の値上げ

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品川イーストワンタワー画像

品川イーストワンタワー
賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。  賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある

大東建託グループは現在、管理戸数NO1なので、大東建物管理物件を賃貸している方も少なくないと思います。

私の所有物件も大東建託の一括借上げ物件となっています。

さすがに管理戸数が多いこともあるのかもしれませんが、入居斡旋力もあり、入居率はまずまずといったところです。

ところで大東建託パートナーズ物件に入居していて2年してからの更新時に家賃の幾らかの値上が要求されているということがあるかもしれません。

私の物件でもそのような事柄が、時々生じています。

庶民の財布が楽でないこの時代に家賃の値下げならばわかるものの、なぜ値上げが生じるのでしょうか。

それにはどうも大東建託の家賃の設定方法に原因があるようです。

まず大東建託物件の家賃ですが、基本的には近隣相場を参考にして決められます。

大東建託の支店に家賃の査定部署があり、そこで近隣相場を算出し、査定家賃を決めるのです。

ですから大東建託物件の家賃のレベルはごくごく標準的といえます。

ところでこの査定家賃をもとにして募集家賃が決められます。

査定家賃は短期間で大きく変動することはあまりありませんが、募集家賃は変動します。

ペット画像

家賃査定 大東建託物件の家賃は近隣相場をもとにした査定家賃を基準にして決められる

 

まず募集家賃ですが、当初は査定家賃よりも高めに設定されます。

例えば査定家賃が50000万円だとすると、53000円にというふうにです。

これで入居者が決まれば、入居家賃は53000円になります。

しかしなかなか入居者が決まらない場合はどうなるのでしょうか。

その時は募集家賃を53000円から査定家賃ぐらいまでに下げます。

例えば53000円から50000円といったふうにです。

しかしそれでも入居者がなかなか決まらない場合はどうするのでしょうか。

そのさいは募集家賃を査定家賃よりも下げます。

例えば50000万円から47000円といった具合にです。

この時、入居者が決まれば入居家賃は47000円となります。

しかしこの場合、査定家賃よりも3000円安くなっています。

それで2年後の更新の時に1000円ずつでも入居家賃の値上げを要求してくることがあるのです。

その値上げは査定家賃レベルになるまで続くのではないでしょうか。

私の物件でもそのような事が生じています。

しかしもともと査定家賃レベルで入居家賃を支払い続けている場合は更新時に家賃の値上げが要求されるとはあまりないと思いますし、明らかに査定家賃や近隣エリアの相場よりも高いとの確信があれば値上げを拒否することもできるのかもしれません。

そのへんは大東建託パートナーズの担当者と協議し、合意へと持ち込むことができます。(意外と協議してうまくいっているケースもあるようです)

ですから家賃の値上を要求された場合は、もともとの入居家賃が安かった可能性が高いと思われます。

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