建設会社にとってハイリスクハイリターンの海外事業？
一括借り上げで、というかサブリースで賃貸住宅経営をしているならば、サブリース会社の経営状態には注視し続ける必要があります。
というのもサブリース会社の経営が悪化すると、そのシワ寄せが物件オーナーに及ぶことが少なくないからです。
過去においてはレオパレス２１の物件オーナーでそのような事柄が生じましたし、２０１８年においてはスマートディスの物件オーナーでそうした事柄が生じています。
もちろん大東建託や積水ハウスといったサブリース大手で、今すぐにそうした事態が生じることはないのかもしれませんが、しかし絶対に生じないとも言い切れません。
筆者も大東オーナーの１人として、大東建託の業績を注視していますが、多くの分野で好調を維持しているようですが、懸念されている分野があります。
それは主力ともいえるアパート建設の分野です。
多くの専門家が主力のアパート建設の先細り懸念を示しており、現実にアパート建設受注が前年比微減状態が続いています。
一方で国内ではこういう状況のなか積水ハウスなどは業績が好調で株価も上昇しています。
なぜなのでしょうか。
それは海外事業に強みがあるというてんにあるようです。
建設業界の慢性的な人手不足も施工不良の原因になっている
筆者の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。
しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。
大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。
ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。
私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。
4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。
それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。
ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが
いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。
荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ｜NEWSポストセブン (news-postseven.com)
と書かれていました。
賃貸住宅が過剰な時代 空室に悩まされる要因は？
空室が全国的に増えていますが、基本的にはアパート事業はさほど暗くないという意見があります。
その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどがあります。
しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。
実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。
ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。
都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する
都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。
なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。
なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。
つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。
積水ハウスのシャーメゾンを選ぶオーナーさんが少なくないのはなぜ
賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。
筆者の物件がある周辺エリアには、様々な賃貸住宅メーカーによる賃貸アパートないしはマンションがあります。
昔からはレオパレス２１の物件が多々ありますし、最近はフジ住宅、そしていい部屋ネットの大東建託のアパートも増えてきました。
こうしたなかでも根強い人気を感じさせるのは積水ハウス施行のアパートそしてマンションです。
シャーメゾン、MASTなどの賃貸住宅があります。
しかも築年数が経っていても、入居率はまずまずといったところでしょうか。
では積水ハウスの強みとはどこのあるのでしょうか。
おそらくは最も積水ハウスのイメージをアップさせている要因の１つは建物の品質にあるようです。
具体的には積水ハウスで使用される部材は、自社工場で作られているので徹底した管理がされており、品質に当たり外れなどのばらつきがないことで定評があります。
つまりは品質のことでのあまり心配がないというてんがあるのでしょう。
ですからおそらくは欠陥住宅でないという安心感がありますので、入居者にも満足してもらえる自信があるでしょうし、実際のところ積水物件に住んでいる方の評価は全体的には他社物件よりも良いように思われます。
大規模修繕で大東建託ともめた事例 和解後も大東オーナー？
物件オーナーが管理会社を裁判で訴えるケースもある。
以前に書いた記事
ではある大東オーナーが契約前に大東建託の営業社員から大規模修繕工事を周期的に行いそのための費用をオーナーが負担することになることについての説明がなかったということで1億9千万円の損害賠償を求めて提訴したことについて書きましたが、正直そんなにも損害賠償を求めることができるのかと驚きました。
ところでこの裁判の結果についてですが、朝日新聞2018年7月27日の朝刊の「甘い収支説明 トラブルに」という記事には
東京地裁は16年、修繕費について大東建託が必要な説明をしなかったとして、同社に約5400万円の支払いを命じる判決を出した。翌年、同社が金銭を支払って和解した。
と書かれています。
1億9千万円に対して判決は約5400万円ということだったそうです。
どのような根拠でこのような金額になったのかは推測するしかありませんが、6階建てマンションで、40～50戸のマンションということなので、1回の大規模修繕工事費用は約2500万円程度。
その2回分と慰謝料と合わせて5400万円ということになったのでしょうか。
まあこれはあくまでも憶測ですが・・。
お部屋の1R 1K 1DKの違いとは 1DKの家賃は下がりにくい？
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
筆者の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。