賃貸住宅が過剰な時代 空室に悩まされる要因は？
空室が全国的に増えていますが、基本的にはアパート事業はさほど暗くないという意見があります。
その理由としては、現在、戸建て住宅やマンション購入をするよりも賃貸住宅を選ぶ人が増えていること、空室を多くかかえている物件は管理が十分に行われていない滅失直前の物件に多いことなどがあります。
しかし、きちんとメンテナンスや管理をしっかりと行うならば、どこにアパートやマンションを建てても大丈夫というわけではありません。
実際、賃貸住宅の供給過剰なエリアでは、空室が目立ち家賃の激しい下落が生じていると聞きます。
ではどのようなエリアを避けなければいけないのでしょうか。
都会では交通の便の悪いエリアは苦戦する
都会と田舎や地方とでは事情は異なりますが、都会では交通の便の悪い物件は、なかなか募集しても入居者がみつからない場合があります。
なぜならば都会で賃貸住宅に住む多くの方が公共の交通機関を利用して通勤するからです。
なかには車で出勤する方もおられますが、東京都心や大阪の御堂筋のオフィスに通勤する方たちは、そもそも車では通勤しません。
つまり職場に自家用車を止めるスペースがないので、どうしても公共の交通機関を利用することになります。
都会にしても地方にしても、アパート経営が向くエリアとそうでないエリアがある。
筆者の物件も大阪の通勤圏にありますが、入居者の何人かは最寄り駅まで徒歩で行きそこからは電車通勤されています。
筆者の物件は大東建託物件なので、近隣エリアの大東建託物件の募集状況などをよく調べることがありますが、駅までの距離がかなりあって、しかも物件が築古になっていたり、あるいは家賃に割高感のある場合は、なかなか入居者が決まらない場合が少なくないようです。
そしてどうしても決まらない場合は家賃が1000円～5000円下がります。
やはり大都会への通勤圏エリアは交通の便が良い場所がベストです。
しかもバス停よりも駅に近いならばさらに良いことでしょう。
もちろんこうした理想の場所は、土地価格が高く、もともと住んでいる土地所有者でないとなかなかアパート事業を始めるのは難しいですし、おそらく無理だと思います。
地方に行けば、幹線道路に近くしかも車の駐車スペースが十分とれる物件などに人気があるようですが、土地価格が比較的廉価なこういった所に狙い目をつけてアパート事業を始めることができるかもしれません。
いずれにしても、アパート事業はエリアに大きな影響を受ける事業なので、場所の選択は慎重でありたいものです。
追記：さらに安易にアパートを建てることによって生じる問題については以下の記事をご覧ください。
空き家を急いで解体し、更地のままならば高い固定資産税がかかるのでアパートを建てれば、すべて解決するのでしょうか。
一言でいえば場所によるということになります。
そもそも空き家になる要因は、若者が進学や就職で便利な都会に移動して、その後しばらくして残された親も亡くなったり、老後の施設に入所するなどで、空き家になるケースが多いのです。
その場合、空き家や土地を相続する子供は、誰かに貨すか、売却するかを検討すると思いますが、借り手も買い手もみつからないとなると、空き家特措法もあるので、取りあえず解体します。
しかし更地のままだと高い固定資産税もかかり、さらに解体費用もバカにならない。
そこで「土地活用」を宣伝文句にした建設会社の営業マンの甘い勧誘にのりアパートを建ててしまうようです。
ではそのような形でアパートを建てた場合、その経営はうまくいくのでしょうか。
もしその場所が、人口が集まりやすい地域、便利な場所であるならば、さらには競合アパートやマンションがあまりないエリアであるならば空室に悩まされる可能性は少なく、アパート経営も比較的順調にいくことでしょう。
しかし多くの場合、空き家を売ろうにも売れない、貸そうにも借り手がいない場合、そのような場所においてアパート建設をしたところで、どれだけの勝算があるでしょうか。
もちろんアパートを建てた当初は、新築プレミアムということで借り手がいるかもしれませんが、年月が経つにつれ空室に悩まされる可能性が高いように思われます。
つまり今の時代、人口が減少している郊外や不便な場所の空き家問題は所有者にとっては、にっちもさっちもいかないような難しい問題なのです。
そのことは、そのような場所にある分譲マンションについても同じことがいえます。 ３０年か４０年前に買ったマンションも子供は便利な都会暮らしを行うとなると、そのために親の代で売却するとなると、買った値段の何分の一の値段でしか売れないということになります。
あえてそのような地域や場所の空き家所有者にとっての慰めとなるのは、土地価格がそのよう場所では微減が続いていますので、更地にしたとしても固定資産税は都会よりもかなり安くて済むということぐらいでしょう。
「空室率」３つの定義の使い方 – 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)
マンションの資産価値 駅近かそうでないかで左右される 郊外でも