小規模マンションオーナーの日記


1月 04, 2024

賃貸住宅の管理会社の管理替えを行うことができる!!

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仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。

私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。

よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。

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不動産の管理会社は数多くある。

このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。

とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。

ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。

しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。

ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。

以前、マンションを相続したさい大東建物管理(現在の大東建託パートナーズ)の担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。

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マイナンバーとアパート経営 管理会社に番号の提示が求められる


 

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アパートマンションオーナーはマイナンバーを税務署に知らせることが求められる。

以前のことですが郵便物の中に重要な書類として、大東建託グループ収集委託会社 富士ゼロックス株式会社から手紙が届いていました。

確かに筆者は大東建託物件の大家として大東建託とは関わりはありますが、手紙の送り先の「収集委託」という言葉が妙にひっかかります。

大東建託に支払うべきもので支払っていないものがあったのかなあと考えてみても思い当たるものがありません。

そこで、恐る恐る手紙を開封してみると、「マイナンバーご提供のお願い」となっていました。

その目的については

税務関係書類の作成・提出事務等を行うことを目的

としているとあります。

ただ本当に、この手紙のとおりにマイナンバーを富士ゼロックスという会社に提供しても大丈夫なのか不安もあったので、早速ですが大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者に電話で問い合わせてみました。

「富士ゼロックスという会社からマイナンバーの提供についての手紙が届いているんですけど、そのとおりにして大丈夫なんでしょうか」

大東建物管理担当者「富士ゼロックスに委託しているのは間違いありませんので、大丈夫です。そのとおりにしてください」

ということで、マイナンバーを提供することの確認を取れました。

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11月 20, 2023

賃貸住宅経営の勝機はやはり需要のあるエリアと競合物件が少ないこと

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減)

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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9月 20, 2023

嘘をつく体質の不動産業界 大手であっても例外でない


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不動産業界全体には平気で嘘をつく傾向がある。

最近ではサブリース契約でアパート経営をしている大家の幾人かがサブリース会社に騙されたと感じ、ちょっとした騒ぎになっています。

全くの不動産の素人であるならば、不動産業界の平気で嘘をつく体質について知らなくて、あとになって騙されたと思うのかもしれません。

不動産ジャーナリストの榊敦司さんのZAKZAK2017年3月6日の記事の見出しは

というものです。

残念ながら、筆者も同感です。

相続によって大東建託グループ物件の大家になりましたが、大東建託の支店の営業担当の言うことは、あまりあてにならないというのが実感です。

というのか、適当なことを言って、忘れてしまうのか、言ったことをその通り、実行してくれることを期待すると失望してしまうことがあります。

本社において、営業マンにどんな教育をしているのかわかりませんが、「嘘も方便」といった方式で営業をさせていたら、いずれは信用を失い、社会から大東建託そのものが相手にされなくなる恐れがあります。

まだ不器用でバカ真面目という印象を与えるほうが、長い目で見ればずっと会社の信用という視点からは良いのではと思うのですが。

一方で建物管理の大東建託パートナーズの担当者については誠意を感じることがあります。

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8月 13, 2023

住みたい街トップの西宮北口!!なぜ西宮北口駅エリアに人気が?


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関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。

大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした2016年住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。

メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2016年 によると

1位 西宮北口駅

2位 夙川駅

3位 岡本駅

4位 梅田駅

5位 宝塚駅

6位 芦屋川駅

7位 御影駅

引用: マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2016年

 

となっています。

興味深いのは5位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。

阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょうか。

ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。

まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。

梅田にも三宮にも特急に乗れば15~20分程度で着きます。

しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。

交通の便の良さは格別です。

しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。

阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、私も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。

さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば落ち着いた感じの街並みです。

芦屋などの高級住宅街を抑えての1位ということですが、なんとなく住みたい街の1位に選ばれた理由がわかるような気がします。

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7月 12, 2023

アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も


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大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は9万円~。

以前の記事では、不動産投資のリスクについて、3つほどの記事を書いたことがあります。

不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。

借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。

さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。

そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。

 

その1 借り手のニーズに合っている

そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。

例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。

そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から10分以内の場所が適当ということになるでしょう。(ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。)

将来的には駅から10分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。

また駅から10分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。

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6月 13, 2023

大東建託の一括借上 オーナーは本当に楽だけどしかし・・


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大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。

最近は一括借上げで(サブリース契約)アパートマンション事業を行っている方が多いそうです。

確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。

筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。

心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょうか。

しかしこのままでいいのかといつも思います。

もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。

しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。

 

もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる?

のでしょうか。

もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。

解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。

ではどうすることができるでしょうか。

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5月 26, 2023

アパートマンション経営と株式配当生活どちらがいい?


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積水ハウス設計施工のシャーメゾン。

よく比較されることですが、不動産と株はどちらが良いかと話題になることができます。

筆者はどちらが良いかについては断言はできませんが、マンションオーナー視線でいいますと

不動産賃貸業と株式投資とよく似たてんがあるとすれば、不動産賃貸業は家賃収入を毎月安定的に得ることができます。

それと同じように株式投資も半年に1度配当金を受け取ることができます。

このてんの利回りで比較するならば不動産賃貸業が5~15%ぐらいが平均的なものでしょうか。それに対して株式の配当については1~5%ぐらいではないかと思います。

この数字からすると不動産賃貸業のほうがいいように思われます。

しかし不動産賃貸業は物件の老朽化にともない利回りが下がっていく傾向があるのに対して株式には老朽化による低下がないというてんでは株式に利があるように思います。

 

少額投資や売買の手軽さでは断然株式投資のほうが有利

さらに投資の方法についてですが、不動産取引はとにかく手軽に行えるものではありません。

1つの物件を購入するのに様々な手続きを踏まなければなりません。例えば1つの築古のアパートを買うにしても

  1. 不動産の名義変更を行うために司法書士さんにお願いしなければならないし、司法書士さんへの報酬や名義変更に伴う税金も支払わなければならない
  2. 融資を必要とする場合、金融機関に申込み審査等のための書類等を作成しなければいけない
  3. 物件の管理会社を選定し、管理手数料を支払っていかなればならない

ざっと思いついたてんを挙げましたが、とにかく慣れなければ最初は大変というのが不動産取引です。

もちろん最近は不動産の投資信託や一括借上契約など、オーナーがあまり動かなくても良い取引形態もありますが、あくまでも自分で取引を行いたいという場合は向いてないでしょう。

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2月 25, 2023

携帯基地局の物件オーナーのアンテナ収入 5G導入でどうなる

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市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。

このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。

この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。

だいたい賃料は月額数千円~20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。

大手の携帯電話会社で支柱一本につき5~6万円ぐらいというのが相場のようです。

それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。

しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。

 

ところで日本では、5Gが導入されています。

となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。

そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。

ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか?

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12月 31, 2022

賃貸住宅経営 失敗すれば泥沼に どうすれば失敗を回避できるか


将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。

売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。

株式投資における最悪の状況です。

しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。

まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。

そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。(買い手が見つからない)

自分でオーナー使用部屋として活用することもない。

これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。

さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。

そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。

ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。

いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。

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