大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
テナント賃貸 空テナントリスクもあるものの様々なメリットも
テナント賃貸。
テナント賃貸というと、シャッターが閉まったままで、いつまでも入居募集をしているのを思い浮かべるかもしれません。
確かにそのようなテナント物件もあります。
しかもテナント賃料相場は変動が住居よりも大きいようで、景気が良くなれば賃料相場は上がり、景気が悪くなれば賃料相場は下がります。
ですから一括借り上げでも大東建託の場合は住居用賃貸の賃料改定が10年、5年・・なのに対してテナント部屋の賃料改定は3年、3年毎に行われます。
しかもテナント賃貸となると、入居募集をしてもなかなか入居してくれる事業者が決まらないということも少なくありません。
このようにテナント賃貸には住居用の賃貸にはないデメリットがあります。
しかしテナント賃貸は住居用賃貸にはないメリットもあります。
例えばその1つが住居用部屋は築年数の経過とともに家賃が下がっていきますが、テナント部屋の場合は築年数とともに家賃は住居部屋のようには下がらないというてんがあります。
というのもテナント部屋の賃料は、主に周辺エリアの坪単位の相場で決まるからです。
例えばAエリアでは1坪あたり10000円が相場という場合は20坪の物件であるならば、賃料は概ね200000円となります。
もちろん1階かそうでないか、どのような設備があるか、駅徒歩何分かなどで、多少は賃料は前後します。
ケアパートナーは大東建託の介護や保育事業を行う会社だった
近年、少子化対策として、小規模認定保育園制度が実施されるようになり、マンションの１階のテナントなどに入居し、保育事業が行われるというケースが増えてきました。
実は筆者の所有マンション１階テナントも空室が長く続いた時期もありましたが、最近、認定の小規模保育園が入居してくださることになり、ほっとしているところです。
運営は地元の学校法人が行っていますが、保育園事業にも力を入れている学校法人さんです。
ところで大東建託の完全子会社にケアパートナーという会社があります。
介護事業を行っている会社だということは知っていましたが、施設数も全国各地にあり介護事業者としても規模は大きいほうなのではないかと思います。
ところでこのケアパートナー、最近は保育事業もでがけていることを知りました。
施設数は介護施設数と比べれば少ないですが、それでも既に全国で１３箇所以上で運営を行っているとのことです。
主に今のところは、関東が中心といったところですが、将来的には全国展開をするのかもしれません。
しかも認可保育園として運営している保育園もあるようです。
認可となると自治体から補助してもらえますし、保育料も安くなるので保護者にも助かる制度です。 (さらに…)
都心部で有用 レンタルスペース（貸会議室）大東建託も手掛ける
筆者の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。
事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。
この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。
一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。
そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。
ところで、ごく短期間、例えば数時間～1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。
そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。
大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 １１月１５日よりレンタルスペース「．ｒｏｏｍ（ドットルーム）」を品川区東五反田にオープン」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）と、株式会社スペースマーケット（本社：東京 都新宿区、代表取締役CEO：重松大輔、以下 スペートマーケット）は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room（ドットルーム）」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf（アクセス日2020/1/7）
と報じました。
大東建託のテナント賃貸 空室を避けるためか家賃は控えめ？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。
ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で数回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。
テナント部屋 窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用 約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）
テナント賃貸の敷金は高額 ところで敷金の目的とは？
コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけたことがありました。
おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。
通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。
この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の１～２ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6～１２ヶ月分が相場と言われています。
とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3～6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。
テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。
この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。
この敷金についてウィキペディアには
敷金（しききん）とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。
と書かれています。
マンションの１階テナントのメリット デメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は筆者の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。
筆者の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。
インボイス制度 テナント賃貸をしているならば要注意
2023年10月から始まったインボイス制度。
街を歩いていてもインボイス制度を反対するポスターなどを目にすることがあります。
ところでこのインボイス制度とはどのような制度なのでしょうか。
ウィキペディアには
インボイス制度（インボイスせいど）とは、消費税の仕入税額控除の方式の一つで、課税事業者が発行するインボイス（請求書など税率・税額を明記する税額票）に記載された税額のみを控除することができる制度のことである。2022年1月時点で日本とアメリカ以外の全OECD加盟国に導入されている[1]。
と書かれています。
しかしこれだけの説明では十分にどういうことか理解できないかもしれません。
大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。
しかしこのインボイス制度ですが、事業者にとっては死活問題にも、なりえるほどの制度とも言われています。
特に注意が必要なのは、いわゆる免税事業者と言われている人たちです。
この免税事業者というのは、事業規模が課税売上高が年間1,000万円以下の場合に免税事業者になります。
この場合は消費税を受け取っても、消費税を納付しなくても、脱税にはなりません。
マンション１階の小規模保育園は物件にメリット？
空テナント解消に小規模認定保育園は吉報なのだが・・
筆者の所有マンション１階テナントで小規模認定保育園の設置が決まり２０１７年春に開園となりました。
当初は空テナントに入居事業者が決まったということで喜んでいたのですが、冷静になってみるといろいろと不安な事柄もあることがわかってきました。
そのひとつが保育園＝騒音という問題が生じるのではないかという不安です。
地区によっては保育園開設の理解が周辺住民から得られずに、開設を断念した事例もあるようです。
保育園児の泣き声がうるさいといったことが原因のようですが、私の周辺近所はアパートマンションが多く、さほどうるさく苦情を言う地元の住民はさほど多くないので、このてんは問題がなかったようです。
ただ心配なのは、同じマンションの２階ないしは３階の入居者にうるさがられないかという心配はあります。
なかには夜勤をしている入居者もおられるので、うるさいがために退去されることはないかと考えてしまうこともあります。
消極的な面はこういった事柄ですが、一方で開設準備が進むにつれてメリットともいえる事柄も見えてきました。
メリットといえる１つのてんは、１階テナントが空状態だと、マンションそのものが、殺風景に見えるのが、事業者が入居することによって見栄えがよくなったように感じることです。