小規模マンションオーナーの日記


6月 01, 2017

1階テナントのメリット デメリット!!


空テナント画像

マンションの1階はテナントにしている物件も少なくない。

街を注意深く観察してみると、マンション1階をテナント、そして2階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。

実は私の所有マンションも1階はテナント、2階より上は住居にしています。

そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、1階は住居の場合、人気がないというてんがあります。

多くの場合、1階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。

その一方で、テナントは1階が最も人気があり、2階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。

よってマンション1階はテナント、2階以上が住居にするケースが多いように思います。

しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。

というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。

それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないと家賃が大きく下がるリスクがあります。

私の所有マンションのテナント家賃も15%以上下がったことがあります。

ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。

しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。

花画像

テナント賃貸には住居賃貸にないメリットがある。

つまりは住居部分と比べて、入居退去のサイクルが遅いのです。

しかしテナント賃貸のメリットもあります。

そのひとつが家賃の乱高下は周辺相場によって生じやすのですが、住居部分よりも経年劣化による家賃の下落は限定的というてんがあるように思います。

住居部分はどうしても年月とともに、設備が時代遅れになったり、部屋のスタイルが流行遅れにになったりして家賃が下がっていきます。

しかしテナントにつては事業者がテナント部屋を使いやすいように改修するので、あまり住居のような家賃の下落が生じることはないようです。

優良事業者に永く入居してもらえるならば、とてもラッキーだといえることでしょう。

そのような場合、おそらく家賃交渉でももちかけてこない限り、家賃を下げることはありませんし、場合によったら家賃を値上げすることもできます。

このようにテナント賃貸はデメリットもありますが、大家にとってメリットとなることもありますす。

 

追記:アパートにしてもマンションにしても1階というのは、セキュリティ面で不安があるためか、敬遠されがちです。

また上階からの騒音という不安もあるかもしれませんし、大きな地震が発生した時に、建物が押しつぶされた時に1階にいるならば、危険度が高いというてんも意識されるのかもしれません。

また最近、多発している大雨による床上浸水で家財がダメになってしまうということもあります。

 

その一方で1階ならわでのメリットもあります。

まずエレベーターのない建物であるならば、階段を上り下りすることがないというてんがあります。

とくに階段の上り下りのつらい高齢者となると、そうする必要がないというのはメリットです。

さらに建物から、短時間で出入りできるというてんもあります。

エレベーターで高層階から上り下りするとなると、エレベーターに乗るのに待たされますし、他の住人の方にも気をつかいます。

また1階であるならば、ちょっとしたお庭がついているかもしれませんし、自部屋から外に出入りできるようになっている建物もあります。

ですから1階だからといってもなかには、上階以上にメリットがある場合があるのです。

 

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