賃貸住宅経営 空室がリスクといっても一括借り上げならば・・
以前のことですが大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。
約4カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。
いささかショックでした。
しかし冷静になって考えてみると、筆者の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。
ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。
そしてそもそも空室のリスクは以下の3つの事柄といわれています。
①入居者募集のために費用がかかる。
②空室の多い物件だと担保価値が下がる。
③銀行への返済ができなくなる。
というてんです。
これらのリスクを1つずつ考えていきますと
①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。
ですからこの面でのリスクはありません。
②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。
そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース?
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。(大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります)
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い?
以前に2016年8月11日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は2016年9月30日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が2012年に、相続した土地にアパートを建設した。2階建てで総戸数は8戸。2016年時点で築4年ということですが、最寄りの駅からは徒歩10分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が5戸になった。
築4年にして空室が50%前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩10分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因?
空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。
立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。
専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。
やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。
では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。
東建コーポレーションのホームページには
公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで30分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で5から10分程度の立地に人気が集まっています。
引用:入居者様が望む立地条件とは?(最終閲覧日2018/3/27)
と書かれています。
特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。
大東建託の入居率96%を維持 人口減少時代にあっても
以前の記事で現在、アパートの深刻な空室急増が進んでいることについて書いたことがあります。
とにかく今の時代、アパートが急増しているなか、人口は減少しており、当然といえば当然のことですが、アパートの空室が増えているのです。
アパートマンションの30%が空室になっているとの声もあります。
しかしこういった中、みずほ証券の2016年10月11日の報告では
大東建託の投資判断の「買い」を継続。目標株価を引き上げた。大東建託が管理する賃貸住宅の空室率は16年9月末で3.7%、95年4月から16年9月末の過去21年の平均でも4.1%の低水準になっている。
と報告しました。
空室率3.7%、つまり入居率が96,3%です。
これは確かにスゴイ数字です。
空室率が全国的に右肩上がりで上昇しているなか、大東建託の管理賃貸住宅については空室率が横ばいか、やや下降しているのです。
しかも大東建託は空室率の高いアパートとの契約を打ち切っているとの嘘っぽい噂が流されていることもありますが、管理戸数も右肩上がりで上昇している現実を考えると、むやみやたらに、そのような事柄を行っているとは考えにくい事柄です。
筆者の近隣エリアでも大東建物管理のアパートマンションが幾つかありますが、管理替えで他社管理になった物件は今のところほとんどありません。
大東建託が外国人賃貸にテコいれ 今後の賃貸住宅需要の支え
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた1つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も1つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー?
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の1つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
大東建託が農地よりも住宅地に営業を集中させる?
以前のことですが、りそな銀行の担当者が来られました。
筆者には個人年金の勧誘と母のNISA口座開設の勧誘に・・
2回目は担当の主任とともに来て、個人年金加入手続きと母のNISA口座開設手続きを・・
3回目は担当単独で来られ、お礼がてらタオル等の景品を持ってこられました。
上司と来られる時は、担当もあまりしゃべることはないのですが、今回はいろいろと話をされました。
話によると、これまでは担当はアパートローンも住宅ローンも併せて担当していたようですが、りそな銀行の方針変更によってアパートローンなどの事業性ローンの専属になったとのこと・・よって活動エリアも以前より広くなったとのことです。
そして以前はアパートマンションオーナーさんを十数件担当していたのが、今は活動エリアも広まり、様々なオーナーさんと知り合いになったことについて話しておられました。
そしてこれまでは、担当者のアパートオーナーで大東建託物件オーナーは筆者だけでしたが、今は何人かの大東建託物件オーナーさんと話をしているとのことです。
特に筆者の物件から一駅離れたエリアの北側は大東建託物件が多数あり、そのエリアの大東建託物件オーナーと接触する機会が増えたとのことです。
もちろんそのエリア、もともとは農地の多いエリアで、もはや耕作していない土地に大東建託が狙い目をつけ、どんどん大東建託物件を建てたようです。
民営マンションが家賃が手ごろな公営住宅に 空室対策にも
右肩上がりに上昇し続ける空き家。
マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。
それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。
そういったなかで、以前の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。
日本経済新聞にも報道されていたと思いますが2016年3月7日の産経新聞にも次のような見出しがありました。
空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針
公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が20%を超えるところもあります。
しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。
しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。
マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。
なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。
筆者の物件にも現在、4件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。
筆者の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。
社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、筆者の物件の家賃が高い部屋のナンバー1、ナンバー2とも社宅として借りてくださっています。
しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。
それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。
もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。
例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、私の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは難があるかもしれません。
もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。
空き家活用|行政による空き家の公営住宅化 (kentaku-partners.com)
退去がこの春は多い?春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない
今年の春の入居シーズンも、ピークを越えたようで、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。
今年の入居シーズンは例年よりも、早い1月、2月に入居者がどんどん決まり2月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありましたが、しかし3月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。
今年はコロナ渦にあったせいか、多少これまでとは違ったような感じがしていて昨年の11月、12月ごろに私の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。
しかし年が明けた1月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと11月、12月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の1月、2月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。
そのために2月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、3月以降に退去がどんどんと出たためか、今はかなり物件が入居者募集を行っています。