賃貸住宅のなかなか埋まらない空室解消のために適正な家賃で募集する
空室に悩まされるアパートも少なくない。
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO１の大東建託は、９５％以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の１つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうせざるをえません。
アパートオーナーがもはや殿様商売ができなくなっていく現実
昔は賃貸住宅数も現在のように多くなく、大家さんは強気の経営を行うことができた時代もありましたが、今の時代はそうではありません。
空室率が上昇するなか、入居者側もどのアパートに住むか、選別できる時代となり、魅力のないアパートは空室に悩まされるようになってきました。
例え入居需要があるとみなされているエリアであっても、競合物件があまりにも多くなるとパイの奪い合いの状態です。
こうしたなか、将来的にはさらに向かい合わなければならない、さらに直面しなければならない事柄があります。
その１つが人口減少です。
現実にすでに人口減少が始まっていますが、長期的に人口減少は継続していきます。
おそらくは２０５０年には１億人を割っていることでしょう。
２０１０年には１億３０００万人だったのが２０５０年には約３０００万人減少しているのです。
もちろん世帯数そのものは２０１８年現在は微増状態ですが、やがて世帯数も減少していくことが予測されています。
ということは、さらに空室率が上昇していく可能性が強くなっていくことでしょう。
ところでさらに直面するかもしれない衝撃の事実があります。
それは賃貸住宅の主要なターゲットは２５歳～４０歳といわれてきました。
お風呂とトイレそして洗面台が一体型のワンルームは苦戦する
同じ周辺エリアにおいても、あるアパートはほぼ満室状態を維持しているのに、あるアパートの入居率は５０％前後といったことが生じることがあります。
そうなると満室状態を維持しているアパートは、周辺エリアの相場家賃よりも高い家賃を設定できるかもしれません。
一方で、空室だらけのアパートとなると相場家賃よりも下げなければならないでしょう。
どうしてこのような差が生じるのでしょうか。
ひとえに人気のないアパートには、設備面で敬遠される要素があることが考えられます。
その要素の１つは
お風呂とトイレの一体型のユニットバスです。
ユニットバス、ここでいうユニットバスとは周りの壁・天井・床が一体になっているお風呂と洗面台そしてトイレが同じ空間にあるものです。
ホテルなどでは、今でも、時々見かけますが、最近の新しいアパートでは、このような３点セットのユニットバスは、ほとんど見かけなくなりました。
というのも賃貸住宅において３点セットのユニットバスは人気がないのです。
というのか敬遠される傾向があります。
ですから昔からのワンルームマンションには３点セットのユニットバスが少なくないかもしれませんが、敬遠されるために家賃が安いといった傾向が見られるようです。
賃貸住宅供給過剰の時代 生き残るために何が行える？
小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。
ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。
おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。
これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。
というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数いずれは減少へと転じていきます。
ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。
築年数を経た古いアパート。
このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？
その答えの1つか
人が着目していない部分に目をつける
というてんです。
例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。
一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。
アパートやマンションの１階なぜ敬遠されるのか？対処策は？
筆者の物件の近くの周辺エリアに大東建託の新しいアパートが建ちました。
典型的な大東建託デザインのアパートですが、２階建てで１階が５戸、２階が５戸の１０戸アパートです。
すでに入居が開始されていますが、入居が決まっているのは２階が４戸、そして１階１戸です。
家賃も２階のほうが数千円ほど高いのですが、それでも２階のほうが埋まってきています。
なぜか１階のほうが人気がないのです。
しかしこれはたまたまそうなったわけではありません。
全体的な傾向としてアパートマンションは住居については１階が人気がないといわれています。
おそらく家賃も１階は２階以上の部屋よりも安くなっていることでしょう。
そしてこれには様々な理由が考られます。
まず１階の場合、防犯的に不安があるというのがあります。
外壁で守られていても乗り越えられる可能性がありますし、常にカーテンで中が見えないようにしておかなければならないといてんもあることでしょう。
また洗濯物も干しにくい、布団を干しにくいということもあるでしょう。
そして窓を開けて風通しをよくすることができないこともあります。
さらに２階の足音などの騒音が嫌だという方もおられることでしょう。
こうした理由で１階は敬遠されるように思います。
賃貸住宅過剰時代もはや賃貸オーナーにはならないほうが賢明？
少子化時代になり、日本の人口が減少し始めました。
今後は減少し続け、いずれは１億人割れになるといわれています。
日本の人口は近年横ばいであり、人口減少局面を迎えている。2060年には総人口が9000万人を割り込み、高齢化率は40％近い水準になると推計されている。
そもそも少子化の原因の１つは子供にかける教育費用が親にとって負担が大き過ぎて、たくさんの子供をもうけることが困難なためともいわれていますが、実際のところはどうなのかわかりません。
しかしいずれにしても１年間で、数十万人減り続け、２０３５年には１億２０００万人程度になるといわれています。
ただし人口減少は進行していても、世帯数については遅れて減少に転じるようです。
世帯数の増加＝住宅需要の増加ととらえることもできるかもしれません。
しかし世帯数の増加も２０２０年でピークになり、それ以降は世帯数も減少していくようです。
その後は世帯数も減少するということは、やはり全国的にアパート経営は厳しくなっていくということなのでしょうか。
数字上ではそういえます。
現実に今でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えています。
しかもそのようななかで新しいアパートマンションは増え続けているのです。
もちろん古くなった建物の建て替えという形で新しいアパートマンションが建てられるていることもありますが、それでもやはり今後は空室率は増加していくことでしょう。
大東建託の外国人賃貸にテコいれは今後の賃貸住宅需要の支えにも
大東建託パートナーズ管理の物件。
最近、国土交通省より最新の地価が公表されました。
その地価から、さまざまな事柄が見えてきますが、見えてきた１つのてんは、外国人が集まるところは地価が上昇しているといてんです。
例えば京都とか大阪の南といったところです。
つまり今後の不動産市場全体を左右するのに、外国人の動向も１つの大きな要因になり得ることを示しているように思われます。
日本の株式相場に外国人投資家が大きく影響を与えているのと同じです。
グローバル化が進み、世界が狭くなっていくなか、外国人の動向を無視することはできません。
ところでこういった流れの中、外国人労働者の割合も今後、増えていくのではないかと考えられています。
なぜならば人口減少時代にあって労働者不足が懸念されており、必要な労働者を確保するために外国人労働者を雇う動きが見られているからです。
特に最近の若者から敬遠されがちな建設業や、離職率が高いといわれている介護の分野においてです。
こういったなか管理物件を最も多くかかえる大東建託は、外国人の賃貸住宅需要の拡大を見込み、多言語での対応体制の整備を行うとのニュースがありました。
大東建託の入居率は９６％を維持している 人口減少時代にあっても
以前の記事で現在、アパートの深刻な空室急増が進んでいることについて書いたことがあります。
とにかく今の時代、アパートが急増しているなか、人口は減少しており、当然といえば当然のことですが、アパートの空室が増えているのです。
大東建託設計施行管理の賃貸アパート。高い入居率を維持している。
アパートマンションの３０％が空室になっているとの声もあります。
しかしこういった中、みずほ証券の２０１６年１０月１１日の報告では
大東建託の投資判断の「買い」を継続。目標株価を引き上げた。大東建託が管理する賃貸住宅の空室率は１６年９月末で３．７％、９５年４月から１６年９月末の過去２１年の平均でも４．１％の低水準になっている。
と報告しました。
空室率３．７％、つまり入居率が９６，３％です。
これは確かにスゴイ数字です。
空室率が全国的に右肩上がりで上昇しているなか、大東建託の管理賃貸住宅については空室率が横ばいか、やや下降しているのです。
しかも大東建託は空室率の高いアパートとの契約を打ち切っているとの嘘っぽい噂が流されていることもありますが、管理戸数も右肩上がりで上昇している現実を考えると、むやみやたらに、そのような事柄を行っているとは考えにくい事柄です。
筆者の近隣エリアでも大東建物管理のアパートマンションが幾つかありますが、管理替えで他社管理になった物件はあまりありません。
東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い？
空室率が２０％を常時超えているアパートが増えている。
以前に２０１６年８月１１日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。
今回は２０１６年９月３０日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。
この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。
記事によると
千葉県白井市の公務員の男性が２０１２年に、相続した土地にアパートを建設した。２階建てで総戸数は８戸。２０１６年時点で築４年ということですが、最寄りの駅からは徒歩１０分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が５戸になった。
築４年にして空室が５０％前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。
しかも最寄り駅から徒歩１０分ほどということは、さほど条件は悪くありません。
関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。
大東建託が入居率をごまかしているとのフェイクニュース？
インターネットの情報には真偽がわからない情報があふれている。
インターネットで検索すると、様々な情報を入手することができますが、かなり以前のことですが、たまたま目にしたネット記事がまたまた大東建託についてのネガティブな記事でした。
もう見飽きたぐらいにそのような記事を読みましたし、なかには明らかにフェイクニュース的な記事もあります。（大東建託グループ大家をしていたら、内容がおかしいと気づく場合があります）
しかし今回の記事は大東建託の入居率に疑いを向ける記事でした。
ある大東建託の支店の空室率についての資料の写真が掲載されており、この写真とともに空室率をごまかしているというような内容となっています。
大東建託にとって空室率を低い水準を維持しているというのは、大きなセールスポイントでもあり、新規建設受注のための営業においては、とにかく空室が少ないというてんが、強調されます。
もしこの内容が真実であるならば、大東建託の信用に大きな傷がつき、事業そのものにも大きな影響がおよぶ可能性があります。
しかしこの記事の内容を冷静に分析してみると、腑に落ちないてんも幾つかあります。
まずこのような支店内部の資料をどうして入手することができたのか、というてんです。