賃貸住宅の需要が今後数十年は落ちないといえる理由
最近の国勢調査の結果が公表されました。
それによると日本の人口は１億２６２２万６５６８人で１５年の前回調査から８６万８１７７人（０．７％）減少ということになりました。
５年間で約８７万人が減少したということですから、毎年約１６万ほど人口が減少していることになります。
この減少傾向は当分続きそうで、人口が減少していくということは、それだけ住宅需要も減退していくことになります。
しかしこの人口減少による住宅需要の減退で、特に影響を受けるのは、持ち家だといわれています。
戸建て住宅にしても分譲マンションにしても、今後ますます購入者が減少していくことが懸念されています。
ところで賃貸住宅需要についてはどうなるのでしょうか。
このてんでも様々な見方がありますが、しかし賃貸住宅需要については、あまり落ちないといえる幾つかの理由があります。
その理由を取り上げていきますと
まず１つ目は、持ち家派が減少している
というてんがあります。
持ち家派が減少している理由は様々ですが
・晩婚化や結婚しない人が少なくない。
・人気エリアのマンションがあまりにも高くなった。
などの理由があるようです。
他にも分譲マンション暮らしでも、一部のマンションで荒廃マンション化していたり、マンションの管理にまつわるスキャンダルなニュースが広く知られるようになり、持ち家の負動産化リスクが意識されるようになってきたというてんがもあるのかもしれません。
アフタコロナ 賃貸需要はどうなる？大東建託の調査によると
コロナが落ち着いてきたと思ってきたら、再び感染拡大が東京圏や大阪圏で拡がりを見せている昨今ですが、いつになったら収束するのでしょうか。
やはり有効なワクチンや治療薬が普及するまでは、本当の収束はないのかもしれません。
ところで収束がまだまだ先と思われるなか、賃貸住宅需要がアフタコロナでどうなるのだろうと考える賃貸住宅オーナーは少なくないことでしょう。
とくにコロナ流行で在宅勤務、テレワークが本格的に導入するようになった会社も少なくなく、テレワークでも仕事の成果があるという会社も少なくありません。
そこでこれまでは通勤に便利なエリアに住宅需要が大きいとされていたのが、その需要にも変化が生じているのではないかというのです。
もちろん現在のところは、コロナも収束していませので、需要の変化に合わせた引っ越しや移動というものは生じていませんが、アフタコロナの時に、どの程度、人々の移動が生じるのかというてんが気になる事柄です。
このてんで大東建託のニュースリリース「新型コロナウイルスによる住まいの意識変化やテレワーク実施状況を調査」によると
●コロナ禍をきっかけとした郊外への引っ越し意向は５.３％、都心への引越し意向も５.３％と拮抗・・
●テレワーク実施率は首都圏が３７.５％と、東名阪以外の１９.４％よりも格段に高い
●テレワーク実施者の約８割は継続を希望しているが、効率が上がったと感じているのは４割程度
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/coronachosa2020.html（アクセス日2020/7/15）
と述べています。
コロナショックで賃貸住宅はどうなる？家賃相場が急落するエリアも
コロナショックによって多方面に甚大な影響が生じています。
とりわけ経済活動が制限されるようになり、多くの業種で売上が激減しています。
こうなると体力のない事業者などが、大きな打撃を受けることになり、廃業や倒産へと追い込まれれていくことでしょう。
ところで小規模マンションオーナーの私の賃貸住宅経営には今のところ影響はありません。
今のところですが。
しかしお世話になっている大東建託グループも、いろいろと影響が生じているのではないかと思います。
まず中国や海外からの建設資材等がスームズに輸入できない状況で、建設工事等に多少の支障が生じるという懸念が生じます。
このてんは建物の修繕等でも同じかもしれません。
さらに今後、多くの企業が業績不振に陥ることから失業者の増加や給料収入の減少といったことが生じることが予想されます。
とくに懸念されるのは派遣切りです。
ウィキペディアには派遣切りについて
派遣切り（はけんぎり）とは、派遣契約労働者（派遣社員）を使用する企業等、派遣先事業所において、派遣元である人材派遣業者との当該派遣労働者の派遣契約を打ち切ること。または、派遣契約の解約に伴い、当該派遣労働者が派遣元人材派遣業者により解雇もしくは雇用契約の更新拒否（雇い止め）に遭うこと。
派遣先企業の業績悪化や経営方針変更その他の要因、廃材派遣等を理由として行われる。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/派遣切り（アクセス日2020/3/26）
ブランド力が失墜したレオパレス21 どうなる？
企業にとってブランド力は重要。
世界で最も有名な投資家といえば、アメリカのウォーレン・バフェット氏です。
この方は世界中の株式などに投資して、長年にわたって良好なパフォーマンスを維持しています。
投資家のなかには、一時は脚光を浴びたものの、投資に失敗して姿をくらした人も少なくないにもかかわらずです。
ところでバフェット氏が企業に投資、つまり株式を購入するかどうかを見極める要素のなかには、その企業にどれだけ競争力があるかを見極めるんだそうです。
そして競争力を左右する事柄が
①ブランド力
②コストを抑える能力
なんだそうです。
やっぱりそうなのかーと思いましたが、2019年、著しくブランド力を落としている会社があります。
それはあのレオパレス21です。
そもそも施工不良が明るみになってからブランドが失墜したことはだれしもが認めることです。
ところでブランド、ブランド力という言葉がよく使われますが、ある財・サービスを、他の同カテゴリーの財やサービスと区別するためのあらゆる概念と言われています。
例えば賃貸住宅でもDK SELECTといえば大東建託の賃貸住宅と連想しますし、シャーメゾンといえば積水ハウス、d-roomといえば大和ハウス工業の賃貸住宅と連想できます。
人口減少が円安の根拠になる？ということは今後は円安トレンド
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。
の記事ですが。
先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
アパートはもはやバブル状態？
先回のブログでは、２０１６年１２月２５日の産経新聞の記事についてのコメント記事を書きましたが、今回も続編ということで書きたいと思います。
先回のブログでもふれましたが２０１５年以降施行された相続税増税がアパート急増の要因とみなされています。
アパート急増を裏付けるデーターとしては国交省のデーターがありますが２０１６年１０月時点で、賃貸住宅着工は３４万５千戸となり前年同月比１０％増となっているとのことです。
明らかに２０１５年以前は相続税の対象にならなかった地主さんが２０１５年以降は相続税の対象になる方が増え、サブリース建設業者もそこに狙いをつけて営業をかけ、アパート急増をもたらしています。
それとともにアパートローンも増加しているようです。
日銀によると２０１６年９月時点で、ローン残高は４％増えたとのこと。
金利の低下により借りやすくなったことがローン残高を押し上げていますが、海外取引があまりない地方銀行にしてみれば、資金需要が国内ではあまりないなかにあって、アパートローンは金利もやや高めに設定でき、融資を増やすための有望市場とみなされ、積極的にアパート建設の後押しをしている現状があるようです。
アパート建設の過熱に警鐘記事！！
近年は大手新聞社によってもアパート過熱に警鐘を鳴らす記事が掲載された。
２０１６年８月１１日の朝日新聞に一括借り上げトラブル急増についての記事が掲載され、その後、日経新聞にも過熱するアパート建設に警鐘を鳴らす記事が掲載されました。
そして２０１６年１２月２５日には産経新聞にもアパート建設の過熱に警鐘となる記事が掲載されました。
相次いで全国紙でアパート経営についての記事が掲載された背景には、アパート急増によりトラブルも増えてきて、国交省が一括借り上げの場合には減額リスクについてきちんと説明することを義務付けたこともあるようです。
ところで産経新聞の記事には
人口減少で需要が減少するはずのアパートの建設が急増するという異変
と書かれています。
たしかにその通りだと思うのですが、厳密には人口減少＝アパート需要も減少というわけではありません。
正確には世帯数＝アパート需要です。
そして今の時代、人口は減少しても世帯数は微増という異変が生じているのです。
それでハウスメーカーも世帯数微増を根拠に強気になって営業を続けているのです。
しかし、いずれは世帯数も横ばいになり世帯数も減少し始める時代が来ることになるのかもしれませが・・。
ところでアパート急増の要因は２０１５年から施行された相続税増税です。
不動産投資とトランプ大統領
アメリカの経済政策は日本にも大きな影響を及ぼす。
アメリカ大統領選挙も終わり、２０１７年１月の大統領就任式のあとに共和党のトランプ大統領が誕生します。
もうすでにアメリカの市場はトランプ新政権の経済政策に焦点を合わせて動きだしています。
ではトランプ大統領後、日本の不動産投資はどう変わっていくのでしょうか。
とにかく世界一の経済大国アメリカの影響は日本に必ず影響を及ぼします。
まず現在の動きですが、トランプ大統領が大規模な景気刺激策を取るとの期待から、ニューヨークの株式は上昇しています。
しかしその一方で、大規模な財政出動ならびに減税により、財政赤字の拡大が懸念され、アメリカ金利は上昇しています。
それに伴って、日本の金利にも上昇圧力がかかり、一部の銀行でか住宅ローンの固定金利を幾らか上げたところもあります。
果たして、日本銀行は１０年物金利０％誘導目標を掲げていますが、市場の上昇圧力のなか、堅持できるのでしょうか。
今後の推移を見守るしかありません。
ところで不動産にとって金利上昇はネガティブな事柄です。
多くの場合、金利上昇に伴って不動産価格は下落していきます。
トランプ氏も不動産業で生きてきた人なので、金利上昇が不動産にとっていかにネガティブなものかは、よくわかっているものと思われます。
不動産投資ブームはいつ終焉するか
超低金利時代、不動産投資ブームが続いている。
２０１６年は不動産投資ブームでした。
おかげで大和ハウス工業や積水ハウスそして大東建託といった賃貸住宅建設施行会社はアパート急増のために２０１６年は各メーカーとも賃貸住宅部門は業績好調でした。
しかしなぜ今が不動産投資ブームなのでしょうか。
日本経済が好調のために不動産投資も活発になったというわけではありません。
政府日銀は景気刺激策として超低金利政策を取り続けていますが、借りたお金の投資先が限られ、国内では不動産投資以外にこれといった投資先がないために不動産投資ブームになっているといわれています。
銀行もとにかく低金利時代、より多く貸し出すことが求められていますが、企業も借り入れに積極的ではないがために、不動産融資に力を入れざるを得ないのです。
こういった理由で不動産市況が活況になっているわけですが、いつまでこのブームが続くのでしょうか。
一部の不動産関係者は、もはや賃貸住宅は飽和状態になりつつあると指摘している方もおられます。
飽和状態が意識されるようになり収まっていくのでしょうか。
ところでこのてんでＺＡＫＺＡＫ２０１６年１１月５日の「日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると
日米の金利差が広がれば、自己増殖を求めるマネーは日本から逃げ出して米国に向かう
と述べています。
ショッピングモールとマンションの資産価値
駅近のショッピングモールに隣接している分譲マンション。
ショッピングモール（大型商業施設）の近く、あるいは直結マンションは、便利で資産価値も高いと言われてきました。
賃貸住宅でも、そのような立地にある物件は、高い家賃でも入居者が見つかる物件といえます。
しかし時代は変化しています。
まず時代をさかのぼりインターネットも大型スーパーもほとんどなかった時代に戻ってみますと、当時の買い物の中心は個人商店が立ち並ぶ商店街でした。
しかしやがて大型スーパーが増えてくると、多くの個人商店が打撃を受けるようになり、生き残れなくなります。
同じ駅前でもスーパーを中心とした商業施設は栄えても、個人商店を中心とした商店街はさびれていき、いわゆるシャッター街となってしまう現状です。
やがて大型スーパー中心としたショッピングモール（大型商業施設）が買い物の中心になり、今にいたっています。
ですから大型商業施設エリアのアパートマンションはその利便性から資産価値が高く、家賃も高くなっていました。
しかし今、徐々に変化の風が吹き、だんだんと強まっています。
というのも大型スーパーの代表格ともいえるイトーヨーカー堂、イオンの業績が振るわなくなってきているのです。
そのために不採算店舗の閉店をイトーヨーカー堂は発表しました。