大家が入居者サービスを行う時代へ？
入居者向けサービスを積極的に行う大家が増えている？
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。
ブランド力が失墜したレオパレス21 どうなる？
企業にとってブランド力は重要。
世界で最も有名な投資家といえば、アメリカのウォーレン・バフェット氏です。
この方は世界中の株式などに投資して、長年にわたって良好なパフォーマンスを維持しています。
投資家のなかには、一時は脚光を浴びたものの、投資に失敗して姿をくらした人も少なくないにもかかわらずです。
ところでバフェット氏が企業に投資、つまり株式を購入するかどうかを見極める要素のなかには、その企業にどれだけ競争力があるかを見極めるんだそうです。
そして競争力を左右する事柄が
①ブランド力
②コストを抑える能力
なんだそうです。
やっぱりそうなのかーと思いましたが、2019年、著しくブランド力を落としている会社があります。
それはあのレオパレス21です。
そもそも施工不良が明るみになってからブランドが失墜したことはだれしもが認めることです。
ところでブランド、ブランド力という言葉がよく使われますが、ある財・サービスを、他の同カテゴリーの財やサービスと区別するためのあらゆる概念と言われています。
例えば賃貸住宅でもDK SELECTといえば大東建託の賃貸住宅と連想しますし、シャーメゾンといえば積水ハウス、d-roomといえば大和ハウス工業の賃貸住宅と連想できます。
働く主婦のニーズをとらえる住宅に人気がある！！
共働き世帯が増えていくことが予想されている。
少子化時代と言われ、少子化対策がますます施行されるようになり、市街地ではあちらこちらと保育園が開設され、午前中などは、保育士さんが園児たちを近くの公園に連れていく姿をよく見かけるようになりました。
今のところ少子化に大きな変化が生じているわけではないようですが、徐々に子育て環境も改善されて働きながら子育てを行う主婦も増えていくのではないかと思われます。
ということで将来的には共働き夫婦や世帯が今後は増えていくことが予想されています。
もちろん今でもパート従業員として働きながら子育てをしている主婦も少なくありませんが、子育て環境の改善や産休制度の充実などで正社員でありながら子育てを行う主婦層が増えていくことでしょう。
このことは住環境においてどのようなニーズが求められてくるのでしょうか。
このてんで全時間、働く主婦にとって重荷になってくるのは家事です。
家事の軽減が求めらることでしょう。
つまりは家事の軽減可能な住環境が求められてくると思います。
ということでまず住む場所ですが、当然のことですが、駅前にスーパーなどがあるショッピングセンターがある駅から徒歩10分以内のエリアというのが望ましいでしょう。
というのも仕事帰りに食事のお惣菜や材料を買って帰ることができるからです。
民泊事業に参入する大手上場企業 参入しない企業
大手企業の数社が民泊事業に参入する。
外国人観光客が毎年のように増えています。
国内のホテルなどに宿泊すると、朝食のバイキング会場などでは、数か国語の外国語が飛び交っています。
つまりはホテル宿泊客の外国人比率が高くなっているのです。
以前に大阪のとあるビジネスホテルの宿泊した時などは、朝食のバイキング会場には、ほとんどが中国語を話すお客ばかりで、まるで台湾か中国にいているかのような感じでした。
それだけ日本に観光で来る観光客が増え続けており、外国人を受け入れる宿泊施設の需要が伸び続けているのではないかと考えられています。
このようななかビジネスチャンスの機会として開かれているのが、民泊事業です。
民泊事業の法的な規制が多少緩くなってきている昨今、民泊事業に参入する企業も増え続けているようです。
実際のところ、民泊事業において、稼働率が良ければ賃貸住宅としてお部屋を提供するよりも、かなり儲かるビジネスになるとも言われています。
もちろん民泊の歴史は浅いので、今後どのようなリスクが生じるか、また生じえるリスクをどのように軽減していくかは今後の課題であり、このような事柄がはっきりとするまでは様子見の企業も多くあります。
人口減少が円安の根拠になる？ということは今後は円安トレンド
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。
の記事ですが。
先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
経済危機とアパートマンションオーナー業😟
国内が大混乱に陥ると、アパートオーナー業どころではない。
経済危機というとリーマンショックを思い出すかもしれません。
２００８年後半に生じた、アメリカ発の経済危機でした。
さらにもっと昔になるとバブル時代のことを思い出す方もおられることでしょう。
いずれも日本の経済危機ともいえる出来事でした。
しかしだからといって国内が大混乱になったといわけではありません。
銀行が倒産して預金が引き出せなくなったということもありません。
このように戦後にも幾らかの経済危機のようなものがあったにしても多くの人々の生活がそのために急速に悪化し大混乱になったということは、ほとんどなかったように思います。
このてん戦後の日本の経済システムは比較的、よくやってきたのではないかと思います。
ところで経済危機といっても外国の場合は日本とは違って非常に深刻なケースになることがあります。
最近、知ったニュースなのですが南米のベネゼエラ、２０１７年現在、非常に深刻な経済危機に陥っています。
そもそもベネゼエラをこれまで富ませてきたのは石油だったのですが（輸出の９０%以上を占めているともいわれています）
石油価格が半値以下にまで急落した
ために経済が非常に混乱しているそうです。
さらに不安定な政権がその混乱に拍車をかけているようで、この国では現在、まともに事業など行えません。
金利が１％上昇すれば不動産価格が暴落する？
金利への上昇圧力が強まっている。
２０１７年現在、日銀の金融緩和によってローン金利は低く推移しています。
短期プライムレートで1.475%、長期プライムレートで1.00%ですからアパートローンも1～2%の金利で借り入れている方も少なくないと思います。
この金利ですが、銀行から借入を行っている事業者にとって低ければ低いほど助かりますが、いつまでも低いままでいるわけではありません。
おそらくは現在の水準よりもローン金利が下がることは考えにくいので問題はいつ金利が上がりだすかが心配の種でしょう。
もしも
１％の金利が２％に上昇すればどうなるか。
もちろんいきなり１％が２％になることは考えにくく、段階的に上昇していくと思われますが、将来的はあり得ることでしょう。
現にリーマンショック後、金利緩和を行っていたアメリカは今では金融引締めに舵をきっていますし、欧州も金融緩和の転換点にさしかかっているといわれています。
いずれいつの日か日本も金融緩和の転換点を迎えることでしょう。
では１％が段階的に２％へとなったならどうなるのでしょうか。
このてん学習院大学の伊藤元重教授は、産経新聞２０１７年８月２８日の「金利２％に上昇したら不動産価格は半額になる？」という記事のなかで
金利が倍になれば、不動産価格が半分になってもおかしくないことだ
と述べておられます。
２０３０年代 アパートマンション経営はどうなるか？
住宅供給戸数は2030年代大きく減少することが予測されている。
２０１７年も後半になりましたが、相も変わらず、賃貸住宅会社の業績は好調のようです。
もうしばらくは好調を維持できるかもしれませんが、いつまでも賃貸住宅だけで好調を維持できるとは思われません。
ではいつになったら賃貸住宅需要が落ち込むことになるのでしょうか。
このてんで東洋経済誌２０１７年７月２１日の「は「賃貸住宅市場が危ない」 日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰が物価を下押し？」という記事のなかで野村総合研究所による２０３０年までの住宅市場の長期予測について紹介されていました。
それによると
2016年度に97万戸あった住宅供給戸数は30年度には4割減の55万戸まで減少。とくに貸家の供給は43万戸から25万戸まで減少すると予測している。
（最終閲覧日2018/4/24）
と書かれています。
つまりはこれから２０３０年までの１３年の間に、住宅供給戸数は減少していき、４割以上減少していくというのです。
この数字は野村証券系の研究所が示している数字なので、かなり信ぴょう性が高いかもしれません。
ということは大東建託はレオパレス２１といった建設会社が、新しいアパートマンションの建設を地主や家主に提案していったとしても、今のような調子で新しい契約を取るのが難しくなっていくということを意味しているのかもしれません。
ということで現在好調の賃貸住宅会社も、徐々に業績が厳しくなっていく可能性がおおいにあります。
供給過剰気味のアパートマンション経営 警鐘も😟
アパートマンションは供給過剰気味になっている。
２０１７年も後半になりました。
さいわいにして今のところは私の小規模マンション経営も順調です。
しかし気になる事柄もあります。
それは私の所有物件のある周辺エリアにおいても、築古になると空室が生じてからなかなか次の入居者が見つからないのです。
入居者がなかなか見つからないと家賃は下がっていきます。
こういったなか経済関連情報誌としては信ぴょう性の高い東洋経済誌が２０１７年７月２１日に「｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？」という記事を掲載しました。
このなかで日銀が２０１７年１月に公表した「地域経済報告」の次のコメントが引用されていました。
「多くの地主等が短期間のうちに貸家経営に乗り出した結果、貸家市場全体でみると、需給が緩みつつあるとの声が聞かれている」「実際、賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」
（最終閲覧日2018/4/22）
日銀のコメント通りだと感じる方も少なくないのではないでしょうか。
とりわけ郊外の築古物件を中心にして空室率の上昇と家賃の下落が生じていると注意を促しているのです。
アパート建設バブルで泣くのは大家
競合物件の急増で、やりくりが厳しくなっているオーナーさんも少なくない。
これまで２回のブログ記事によって、産経新聞２０１６年１２月２５日のアパート建設過熱の警鐘記事についてのコメント記事を書いてきました。
まとめてみますと、そもそもアパート建設過熱の引き金になったのは２０１５年以降施行された相続税増税です。
これまでは相続税の対象にならなかった人たちが２０１５年以降には対象になり、相続税対策が迫られるようになったこと。
そこに目をつけたのがサブリース建設業者で、相続税対策としてアパート経営を積極的にもちかけてきたのです。
さらに地元や国内では融資の拡大があまり望めない銀行が不動産投資に目をつけて有望な市場として、積極的にアパート経営を後押ししてきたことも影響しています。
しかし問題はアパート経営や不動産についての知識や経験のない地主さんにアパート経営を持ちかけるというてんです。
地主さんにとっては相続税がかかるとなると、子供たちには迷惑をかけたくないという気持ちからサブリース建設業者から営業を受けると応じやすくなってしまうようです。
もちろん良心的な業者は、契約する前にきちんとアパート経営のリスクを説明しますが、しかし高齢の地主には説明を聞いても、どれぐらいそのリスクを本当に認識できているのでしょうか。