小規模マンションオーナーの日記


12月 23, 2017

人口減少が円安の根拠になる?ということは今後は円安トレンド


アパート画像

人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。

先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。

ソニー生命の世界株式のリターンがすごい

の記事ですが。

先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。

今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。

つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。

私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。

すると担当者いわく

「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」

とのこと。

その根拠はというと

「人口減少が円安の根拠になる」

んだそうです。

えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。

しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。

ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。

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11月 14, 2016

不動産投資ブームはいつ終焉するか


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超低金利時代、不動産投資ブームが続いている。

2016年は不動産投資ブームでした。

おかげで大和ハウス工業や積水ハウスそして大東建託といった賃貸住宅建設施行会社はアパート急増のために2016年は各メーカーとも賃貸住宅部門は業績好調でした。

しかしなぜ今が不動産投資ブームなのでしょうか。

日本経済が好調のために不動産投資も活発になったというわけではありません。

政府日銀は景気刺激策として超低金利政策を取り続けていますが、借りたお金の投資先が限られ、国内では不動産投資以外にこれといった投資先がないために不動産投資ブームになっているといわれています。

銀行もとにかく低金利時代、より多く貸し出すことが求められていますが、企業も借り入れに積極的ではないがために、不動産融資に力を入れざるを得ないのです。

こういった理由で不動産市況が活況になっているわけですが、いつまでこのブームが続くのでしょうか。

一部の不動産関係者は、もはや賃貸住宅は飽和状態になりつつあると指摘している方もおられます。

飽和状態が意識されるようになり収まっていくのでしょうか。

ところでこのてんでZAKZAK2016年11月5日の「日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

日米の金利差が広がれば、自己増殖を求めるマネーは日本から逃げ出して米国に向かう 

引用:日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ

と述べています。

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10月 29, 2016

ショッピングモールとマンションの資産価値


分譲マンション画像

駅近のショッピングモールに隣接している分譲マンション。

ショッピングモール(大型商業施設)の近く、あるいは直結マンションは、便利で資産価値も高いと言われてきました。

賃貸住宅でも、そのような立地にある物件は、高い家賃でも入居者が見つかる物件といえます。

しかし時代は変化しています。

まず時代をさかのぼりインターネットも大型スーパーもほとんどなかった時代に戻ってみますと、当時の買い物の中心は個人商店が立ち並ぶ商店街でした。

しかしやがて大型スーパーが増えてくると、多くの個人商店が打撃を受けるようになり、生き残れなくなります。

同じ駅前でもスーパーを中心とした商業施設は栄えても、個人商店を中心とした商店街はさびれていき、いわゆるシャッター街となってしまう現状です。

やがて大型スーパー中心としたショッピングモール(大型商業施設)が買い物の中心になり、今にいたっています。

ですから大型商業施設エリアのアパートマンションはその利便性から資産価値が高く、家賃も高くなっていました。

しかし今、徐々に変化の風が吹き、だんだんと強まっています。

というのも大型スーパーの代表格ともいえるイトーヨーカー堂、イオンの業績が振るわなくなってきているのです。

そのために不採算店舗の閉店をイトーヨーカー堂は発表しました。

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3月 17, 2016

民営マンションが家賃が手ごろな公営住宅に


賃貸マンション画像

将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。

右肩上がりに上昇し続ける空き家。

マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。

それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。

そういったなかで、最近の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。

日本経済新聞にも報道されていたと思いますが2016年3月7日の産経新聞にも次のような見出しがありました。

空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針

公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が20%を超えるところもあります。

しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。

しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。

マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。

なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。(なにせ人気のある公営住宅ですから)

私の物件にも現在、4件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。

私の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。

社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、私の物件の家賃が高い部屋のナンバー1、ナンバー2とも社宅として借りてくださっています。

しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。

それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。

もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。

例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、私の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは難があるかもしれません。

子供のいる世帯は無理かもしれませんが、高齢者夫婦ならば、クリアできるかも。

もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。