賃貸住宅経営 世の中がAI化することでどのような影響が生じる
以前にNHKの番組で「マネー・ワールド～資本主義の未来～ 第２集 仕事がなくなる！？ 」を見た時に幾らかの衝撃を受けました。
というのもますますAIが導入されていくにしたがって、仕事を失っていく人が増えていくというのです。
特に日本はAI導入で、米国などと比べてかなり遅れており、やがてはその遅れを取り戻すかのようにかなりの分野でAIが導入されるようになっていき多くの人が失業することになるのです。
もちろん今は、人手不足の時代であり失業率もかなり低い状態です。
ですから将来、AIのために仕事を失うということは想像しがたいかもしれません。
もちろん数年先まではそうかもしれませんが、10年、20年と時代が進むにつれて確実にAIの導入が進み、人手に頼らずに行われる業務が増えていくのです。
ところでこの時に残っている業種はというと・・
事業主つまりはオーナーは残ります。
というのもAIを使うのは事業主だからです。
ですからアパートマンションオーナーそのものも失業することはありません。
つまりは土地と建物の所有者である以上は、その立場を失うことはありません。
ですが賃貸住宅経営には変化が生じてきます。
まずは賃貸住宅経営のパートナーである管理会社ですが、管理会社そのものもAI化が進んでいきます。
人口減少の時代 それでも賃貸住宅の先行きは当分は明るい？
少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。
しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。
例えば東京都は人口のピークが２０２５年で１３９８万人に達すると発表しました。
従来の予想は２０２０年だったようですが５年ずれたことになります。
そして２０１５年の東京都の人口が１３５２万人なので、１０年で４６万人ほど増えることになります。
４６万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。
増加率は３％ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。
東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。
大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。
ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。
というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。
つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。
コロナショックで賃貸住宅はどうなる？家賃相場が急落するエリアも
コロナショックによって多方面に甚大な影響が生じています。
とりわけ経済活動が制限されるようになり、多くの業種で売上が激減しています。
こうなると体力のない事業者などが、大きな打撃を受けることになり、廃業や倒産へと追い込まれれていくことでしょう。
ところで小規模マンションオーナーの私の賃貸住宅経営には今のところ影響はありません。
今のところですが。
しかしお世話になっている大東建託グループも、いろいろと影響が生じているのではないかと思います。
まず中国や海外からの建設資材等がスームズに輸入できない状況で、建設工事等に多少の支障が生じるという懸念が生じます。
このてんは建物の修繕等でも同じかもしれません。
さらに今後、多くの企業が業績不振に陥ることから失業者の増加や給料収入の減少といったことが生じることが予想されます。
とくに懸念されるのは派遣切りです。
ウィキペディアには派遣切りについて
派遣切り（はけんぎり）とは、派遣契約労働者（派遣社員）を使用する企業等、派遣先事業所において、派遣元である人材派遣業者との当該派遣労働者の派遣契約を打ち切ること。または、派遣契約の解約に伴い、当該派遣労働者が派遣元人材派遣業者により解雇もしくは雇用契約の更新拒否（雇い止め）に遭うこと。
派遣先企業の業績悪化や経営方針変更その他の要因、廃材派遣等を理由として行われる。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/派遣切り（アクセス日2020/3/26）
ブランド力が失墜したレオパレス21 どうなる？
企業にとってブランド力は重要。
世界で最も有名な投資家といえば、アメリカのウォーレン・バフェット氏です。
この方は世界中の株式などに投資して、長年にわたって良好なパフォーマンスを維持しています。
投資家のなかには、一時は脚光を浴びたものの、投資に失敗して姿をくらした人も少なくないにもかかわらずです。
ところでバフェット氏が企業に投資、つまり株式を購入するかどうかを見極める要素のなかには、その企業にどれだけ競争力があるかを見極めるんだそうです。
そして競争力を左右する事柄が
①ブランド力
②コストを抑える能力
なんだそうです。
やっぱりそうなのかーと思いましたが、2019年、著しくブランド力を落としている会社があります。
それはあのレオパレス21です。
そもそも施工不良が明るみになってからブランドが失墜したことはだれしもが認めることです。
ところでブランド、ブランド力という言葉がよく使われますが、ある財・サービスを、他の同カテゴリーの財やサービスと区別するためのあらゆる概念と言われています。
例えば賃貸住宅でもDK SELECTといえば大東建託の賃貸住宅と連想しますし、シャーメゾンといえば積水ハウス、d-roomといえば大和ハウス工業の賃貸住宅と連想できます。
人口減少が円安の根拠になる？ということは今後は円安トレンド
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
先回の記事では、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書きました。
の記事ですが。
先回の記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
私個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
アパートはもはやバブル状態？
先回のブログでは、２０１６年１２月２５日の産経新聞の記事についてのコメント記事を書きましたが、今回も続編ということで書きたいと思います。
先回のブログでもふれましたが２０１５年以降施行された相続税増税がアパート急増の要因とみなされています。
アパート急増を裏付けるデーターとしては国交省のデーターがありますが２０１６年１０月時点で、賃貸住宅着工は３４万５千戸となり前年同月比１０％増となっているとのことです。
明らかに２０１５年以前は相続税の対象にならなかった地主さんが２０１５年以降は相続税の対象になる方が増え、サブリース建設業者もそこに狙いをつけて営業をかけ、アパート急増をもたらしています。
それとともにアパートローンも増加しているようです。
日銀によると２０１６年９月時点で、ローン残高は４％増えたとのこと。
金利の低下により借りやすくなったことがローン残高を押し上げていますが、海外取引があまりない地方銀行にしてみれば、資金需要が国内ではあまりないなかにあって、アパートローンは金利もやや高めに設定でき、融資を増やすための有望市場とみなされ、積極的にアパート建設の後押しをしている現状があるようです。
不動産投資ブームはいつ終焉するか
超低金利時代、不動産投資ブームが続いている。
２０１６年は不動産投資ブームでした。
おかげで大和ハウス工業や積水ハウスそして大東建託といった賃貸住宅建設施行会社はアパート急増のために２０１６年は各メーカーとも賃貸住宅部門は業績好調でした。
しかしなぜ今が不動産投資ブームなのでしょうか。
日本経済が好調のために不動産投資も活発になったというわけではありません。
政府日銀は景気刺激策として超低金利政策を取り続けていますが、借りたお金の投資先が限られ、国内では不動産投資以外にこれといった投資先がないために不動産投資ブームになっているといわれています。
銀行もとにかく低金利時代、より多く貸し出すことが求められていますが、企業も借り入れに積極的ではないがために、不動産融資に力を入れざるを得ないのです。
こういった理由で不動産市況が活況になっているわけですが、いつまでこのブームが続くのでしょうか。
一部の不動産関係者は、もはや賃貸住宅は飽和状態になりつつあると指摘している方もおられます。
飽和状態が意識されるようになり収まっていくのでしょうか。
ところでこのてんでＺＡＫＺＡＫ２０１６年１１月５日の「日本の資本主義は終わったか 最後のよりどころ不動産投資 金利差拡大ならマネーは米国へ」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると
日米の金利差が広がれば、自己増殖を求めるマネーは日本から逃げ出して米国に向かう
と述べています。
ショッピングモールとマンションの資産価値
駅近のショッピングモールに隣接している分譲マンション。
ショッピングモール（大型商業施設）の近く、あるいは直結マンションは、便利で資産価値も高いと言われてきました。
賃貸住宅でも、そのような立地にある物件は、高い家賃でも入居者が見つかる物件といえます。
しかし時代は変化しています。
まず時代をさかのぼりインターネットも大型スーパーもほとんどなかった時代に戻ってみますと、当時の買い物の中心は個人商店が立ち並ぶ商店街でした。
しかしやがて大型スーパーが増えてくると、多くの個人商店が打撃を受けるようになり、生き残れなくなります。
同じ駅前でもスーパーを中心とした商業施設は栄えても、個人商店を中心とした商店街はさびれていき、いわゆるシャッター街となってしまう現状です。
やがて大型スーパー中心としたショッピングモール（大型商業施設）が買い物の中心になり、今にいたっています。
ですから大型商業施設エリアのアパートマンションはその利便性から資産価値が高く、家賃も高くなっていました。
しかし今、徐々に変化の風が吹き、だんだんと強まっています。
というのも大型スーパーの代表格ともいえるイトーヨーカー堂、イオンの業績が振るわなくなってきているのです。
そのために不採算店舗の閉店をイトーヨーカー堂は発表しました。
アパート経営で失敗する それともしない
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくるかもしれません。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
民営マンションが家賃が手ごろな公営住宅に
将来的には賃貸マンションの一部が公営として賃借されるかもしれない。
右肩上がりに上昇し続ける空き家。
マンションオーナーにとっては気になる傾向が続いています。
それでも新築マンション、戸建ての住宅の建設は相も変わらず、あちらこちらで続いています。
そういったなかで、最近の新聞報道ではマンションオーナーにとっても幾らか不安を和らげる記事がのせられていました。
日本経済新聞にも報道されていたと思いますが２０１６年３月７日の産経新聞にも次のような見出しがありました。
空き家を公営住宅化 家賃補助 子育て高齢世帯向け 国交省方針
公営住宅といえば、所得の限られた人たちが入居するものだと考えられていますが、とにかく人気が高く、応募倍率が２０％を超えるところもあります。
しかし近年、各自治体も財政難のために、なかなか新しい公営住宅の建設に着手できず、公営住宅については管理戸数が減少傾向にあるようです。
しかし一方で低所得者向けの住宅につついては需要が大きくなっており、その需要を満たすために民営賃貸住宅の公営化が考え出されたようです。
マンションオーナーにとっても、幾らか期待のもてる方針です。
なぜならばそのことによって全国的な空き家率が改善されるということ、またオーナーの物件も公営住宅として活用してもらえるならば、空き部屋の不安がなくなるからです。（なにせ人気のある公営住宅ですから）
私の物件にも現在、４件が社宅として借りてくださっていますが、それに類似した賃貸形態かもしれません。
私の所有マンションも大東建託グループの物件のおかげか、これまでも社宅として借りてくださることがしばしばありました。
社宅であるならば、社員の家賃負担も幾らか軽減されるようで、私の物件の家賃が高い部屋のナンバー１、ナンバー２とも社宅として借りてくださっています。
しかも長い期間、入居してくださっているのでマンションオーナーとしても、とてもありがたく思っています。
それが今後、公営住宅として、企業でなく自治体が借りてくださる可能性がでてきたのです。
もちろん公営住宅になるためには幾らかの条件を満たさなければなりません。
例えば耐震化やバリアフリーなど幾らかのてんがありますが、私の物件では、耐震化については問題はありませんが、部屋の広さというてんでは難があるかもしれません。
子供のいる世帯は無理かもしれませんが、高齢者夫婦ならば、クリアできるかも。
もちろんまだ国交省も方針段階で今後どう展開していくかは、しばらくは見守っていくしかありませんが、しかしマンションオーナーとってあまり良いニュースがない昨今、幾らか明るい光がさすようなニュース記事を目にすることができたと思います。