賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということは。あまりありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
市街地のマンションに設置されている機械式駐車場は金食い虫になることがある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
火災報知器が鳴った時の対処についてはまずはどの機器が感知したかを確認
火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。
真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。
静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。
じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。
なのでそういうわけにはいきません。
ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。
例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。
過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換するとよいでしょう。
しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。
といのも集合住宅の場合は
反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない
からです。
というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。
そして感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します。
原状回復のリフォームとリノベーションの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも
賃貸住宅駐輪場の放置されたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして筆者の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ筆者の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大規模修繕工事のさいにぼったくられることをどうすれば防げるか？
どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。
とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。
この建設業界の悪習でクローズアップされてきたのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。
例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。
つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。
具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。
ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。
しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。
残念なことにこのようないかがわしい商習慣は横行しているようで、国交省もその事実があることを認識し是正しようとしているようですが、しかしなかなか事が正されていないんだそうです。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。