小規模マンションオーナーの日記


8月 06, 2017

外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ?


 

花画像

外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。

アパートやマンションを経営していると10年~15年に1度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。

このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。

多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。

このてんで、大東建託グループの物件であるならば、10年か15年のいずれかで行うことになります。

そしてごくまれに20年という場合もあるかもしれませんが。

いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の

工事費用が高いのではないか

というコメントを時々、目にすることがあります。

例えば週刊ダイヤモンド誌2017年6月19日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている!」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして

かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い 

 

引用:「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている!

と書かれていました。

この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。

しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

というのも、そもそも外壁塗装の工事費用そのものに、大きな差が生じるのはあたりまえなのです。

というのも

塗料の種類によって値段が異なる

からなんだそうです。

単純比較ですが最も安いアクリル塗料と最も高いフッ素塗料では3~4倍の値段の差があるといわれています。

さらに塗料にも種類によって様々な機能があり、ある塗料は防カビに優れているとか、あるいは低汚染性とか、耐久性があるといった品質があり、当然のことですが高品質の塗料ほど値段が高くなっていくのです。

ですから外壁塗装工事の費用が業者によって大きく異なることがあるのは珍しいことではないのです。

もちろんアパートオーナーサイドとしては高品質でも値段が手ごろな業者に工事を行ってもらいたいと考えることでしょう。

しかし大東オーナーの場合はどうしても工事費用に納得がいかない場合は、大東建託パートナーズの担当者に徹底的に納得のいかないてんを尋ねるなどするしかないのかもしれません。(使用する材料の品質を落としたり、工事範囲を必要な部分だけに限定するなどして工事費用を幾らか抑えることはできるかもしれません)

 

追伸:今ではフルパッケージプランがあり、そのプランで大東建託との契約をするならば30年間は外壁塗装を含む修繕費用の件で心配することはあまりないでしょう。

それで上記の大東オーナーさんのケースは、大東建託とフルパッケージプランでなくスタンダードプランの契約をされているのではないかと思われます。

このフルパッケージプランとスタンダードプランの違いは、フルパッケージプランの場合は、当初の30年間は修繕費用等は、ほとんど大東建託側が負担するというものです。

その一方で、家賃収入から大東建託パートナーズに管理費等で毎月が引かれますが、フルパッケージプランの場合は、スタンダードプランよりも約5%多く引かれることになります。

最近では、修繕費込みのフルパッケージプランで大東建託との一括借り上げ契約をするオーナーさんのほうが多いようです。

とにかく30年間は、修繕費のことで心配する必要がないわけですから・・。

もちろん30年後は修繕費は支払っていかなければならばならなくなりますが、木造アパートで30年超となると、そろそろ建て替えを検討しないといけない時期になってきます。

とくに間取りや設置されている設備が古めかしいあまりに、入居率が低迷しているならば、速やかに建て替えを検討するのが良いでしょう。

まだ残債があるかもしれませんが、最近は建設会社によっては、建設会社の乗り換えの場合、その残債を肩代わりしてくれることもあるようです。

 

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