木製ドアのデメリット湿度によって膨張したり収縮したりする
筆者の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。
そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。
しかし住人による開閉はスムーズに行われています。
といっても両扉のうちの片方のドアのみです。
もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。
開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。
そして筆者も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。
ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。
かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。
そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。
ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。
めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。
ということはドアに問題が生じている可能性があります。
そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つないしは３つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
アパートオーナーもエントランスや共有廊下の美化に尽力できる
最近、筆者の自宅近くに、積水ハウス施行のこじんまりとしたマンションが建ちました。
RC造り４階建てだと思いますが、このマンションのオーナーさんかオーナーさんの代理をしている方だと思いますが、毎日のように建物の清掃をしています。
まずは建物周りに植えられた植物への適切な水やりを行っていますし、玄関付近もこまめに清掃を行っています。
建物内までは見れませんが、階段や廊下もよく清掃されているのだろうと思います。
このマンション、物件管理会社による清掃がどうなっているのかはわかりませんが、建物周辺の造園部分、玄関はきれいで入居者にも喜ばれていることでしょう。
このように建物までのアプローチ、玄関、エントランス、廊下、階段といった共有部分ですが、アパートマンションにおいて、きれいな状態を保つのはアパート経営のうえで見過ごすことのできないてんです。
もしこの分野をなおざりにしてしまうと、アパートマンションの評価が下がってしまい、入居者離れや空室の増大など、よくない結果が及んできます。
そして基本的に言えば共有部分の清潔状態を保つ責任はアパートオーナーにあると言われています。
ですから物件管理会社に任せておけば、何もしなくても大丈夫というわけではありません。
マンションのエントランスの扉が動かなくなったら簡単に対処する方法
筆者の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。
この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。
しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。
大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。
当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。
しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。
そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。
そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。
この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
大東建託パートナーズから電話が共用灯のLED化ですが費用が・・
以前のことですが大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
たまたま外出中で、妻が応対しましたが、後日また電話するとのこと。
妻からそのことを聞いて、今回は何の話だろうとモヤモヤした気分で、翌日を迎えました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
というのも大東建託パートナーズからの電話といえば、修繕のことで、かかる費用のことについての話が多いので、緊張します。
それでとても気になったので、翌朝、私のほうから物件担当者に電話をしてみました。
携帯電話の番号を知っていたので、電話すると今日は在宅ワーク中とのこと。
そして先日、電話をかけたのは、やはり修繕についてのことでした。
筆者の場合、大東建託パートナーズとの管理契約がフルパッケージプランでないので、修繕についての電話がかかってくるのです。
そして今回の内容ですが、なんと共用廊下の照明ですが、筆者のマンションの場合は、蛍光灯が使用されていました。
しかし知らなかったのですが、今は政策的に、蛍光灯や水銀灯をなくし、すべての電灯をLEDにすることが推進されているとのことです。
それで蛍光灯そのものが、だんだんと少なくなっており、交換費用も高騰傾向にあるようです。
マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決
アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。
というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。
また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。
ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。
そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。
そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。
その結果わかったのはこの現象のことを
白華現象
というだそうです。
ウィキペディアには
白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。
と書かれています。
最低でも3000円はするアパートの管理費 どのように使われているか？
通常は、多くのアパートやマンションで家賃とは別に管理費が求められます。
例えば相場的には単身者向けの賃貸住宅では、3000円～5000円ぐらい。
エレベーターがついているならば5000円～10000円ぐらいでしょうか。
分譲マンションとなると、一般的なマンションで、1㎡あたり200円ぐらいと言われていますので、70㎡のマンションとなると、14000円ぐらいになります。
もちろんマンションでもタワーマンションとなると、管理費の相場はさらに高くなります。
ですから賃貸暮らしの場合は家賃と管理費が住居費としてかかることになります。
それにしてもエレベーターがあるだけで管理費が3000円もアップするということですから、もし20戸あるとしても、3000円×20＝60000円ということで、エレベーターの維持管理コストでけっこうな負担になっていることになります。
ところでこの管理費ですが、アパートやはマンションの共用部分（エントランスホール、駐車場、エレベーターなど）の管理に使用される費用のことを指しています。
そして管理人の人件費、共用部分の火災・地震保険料、エレベーターのメンテナンス費用、植栽の水やり代、そして清掃業務費なども管理費から支払われています。
外壁塗装の費用に大きな差が生じるのはなぜ？大手の建設会社が高い？
外壁塗装を含む、大規模修繕工事には多額の費用がかかる。
アパートやマンションを経営していると１０年～２０年に１度は外壁塗装工事などの、比較的費用のかかる改修工事を行います。
このさい屋上のあるマンションであるならば、屋上の防水工事も併せて行うこともあることでしょう。
多くの場合、足場をかけて行いますので、費用はそれなりにかかります。
このてんで、大東建託グループの物件であるならば、１０年か１５年のいずれかで行うことになります。
そして２０年という場合もあるかもしれません。
いずれにしても、このさいは費用がかかるわけですが、大東建託グループの物件の場合の
工事費用が高いのではないか
というコメントを時々、目にすることがあります。
例えば週刊ダイヤモンド誌２０１７年６月１９日の「「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている！」という記事には、ある大東オーナーのコメントとして
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い
と書かれていました。
この大東オーナーさんが、その後どうされたかはわかりませんが、外壁塗装の工事費用がこうも違うと私も同じ大東オーナーとして考えさせられます。
しかし冷静になって考えてみると、大東建託がオーナーに高い料金を請求しているとは必ずしもいえないてんもあります。