シャーメゾン積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット
筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。
市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。
そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。
特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。
もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。
とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。
さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見などのコメントも少なくないようです。
ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。
そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。
マンションに自家用車のための駐車場を設置しなくても大丈夫か？
筆者の所有物件の管理会社は大東建託パートナーズです。
ですからどうしても、外出している時に大東建託グループのアパートを見かけると、関心が向きます。
ところで大東建託パートナーズの物件の多くに自家用車のための駐車スペースも用意されています。
そして今の時代、駐車場スペースを設けることも重要な事柄だと思います。
とりわけ鉄道などの公共の交通機関の不便なエリアでは自家用車が必需品になっているので、可能であれば世帯数分の駐車場を設けておきたいことでしょう。
ところで筆者の所有物件にも駐車場スペースがあるにはありますが、１階のテナント事業者が使用しているといったこともあって、他の入居者さんが利用されたことは１度もありません。
しかも筆者の所有物件のあるエリアは駅から近くて自家用車がなくても、通勤にはなんら不便のない場所にあることで駐車場がなくても入居者さんから敬遠されるということがこれまでは、ほとんどありませんでした。
実際のところ、自家用車の所有率も筆者の所有物件においては２０～３０％ぐらいのようで、自家用車を保有している入居者さんは近隣の月極駐車場に駐車しています。
ですから都心部や都心部に近い駅に近いベッドタウンと呼ばれるエリアでは、自家用車がなくても不便さを感じることがないので、自家用車がない世帯も珍しくありません。
実は筆者の世帯も自家用車は所有しておらず、必要な場合はすぐ近くにレンタカー屋さんやカーシェアがありますので、そこで借りています。
賃貸住宅暮らしでも修繕負担が求められるどんなケースがある？
アパートやマンションの賃貸住宅に入居した場合は、住居にかかる費用は基本的には家賃、共益費、保険ぐらいです。
例えばエアコンや給湯器が故障してしまった場合でも、備え付けのもであれば通常は入居者は修繕のための費用を支払う必要はありません。
このようなケースでは通常は物件のオーナーが修繕費用を支払います。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
しかし賃借しているお部屋のなかの、ありとあらゆる事柄の修繕のための費用を物件オーナーが負担しなければならないというわけでもありません。
このあたりの線引きが、管理会社によって幾らか異なることがあるのかもしれませんが、最近ですが賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズが明確な指針を示してきました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の場合は、エアコンや給湯器、浴室乾燥機、換気扇、温水洗浄便座やトイレなどの場合は、入居者による故意の故障でない限りは、ほぼすべて賃貸人が修繕費用を負担することになります。
なので修繕費用が高額になるエアコンや給湯器の修繕費用は入居者が負担することはありませんので、そのてんは気が楽でしょう。
しかし入居者が負担しなければならないケースが明確に示されています。
例えば具体例としては
建物修繕費用が高騰すると入居者にも費用負担が重くなっていく
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。
多機能宅配ボックスｅ-ＴＡＫＵ＋は大東建託物件にて使用
インターネット通販の普及がますます進むなか、荷物の宅配需要はますます増すばかりです。
筆者もアマゾンやヨドバシカメラの通販サイトから、よく買い物をしますが、そこで問題になるのが、不在のために宅配業者が持ち戻りすることです。
この場合、宅配業者の方にとっても、仕事の効率が悪くなりますが、受け取るほうも、生鮮食品などの早く受け取りたいものの受け取りが遅くなってしまいますし、さらに時間指定のお届けの場合は、指定された時間は在宅していなければなりません。
こうした問題に対処するために宅配ボックスを設置することがありますが、このてんで大東建託が宅配ボックスとさらに別機能が付加されたものの設置を開始しています。
大東建託のニュースリリース2019/11/8の「大東建託オリジナルの宅配ＢＯＸ「ｅ-ＴＡＫＵ＋」を販売開始 ３つの機能を持った宅配ＢＯＸを設置し、快適なデリバリーライフを提供」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、9月24日より、当社オリジナルの玄関隔て 一体型宅配BOX「e-TAKU+（イータクプラス）」の販売を開始し、2020年1月より設置を開始します。
当社が建築する建物の約8割※1は、1階部分に全住戸がある長屋形式の住宅※2となっています。今回販売を開始し た「e-TAKU+」は、この長屋形式住宅専用の宅配BOXで、「宅配BOX」「メール便BOX」「玄関隔て板」の3つの機能を あわせ持っています。各住戸の玄関の間に設置することで、不在時でも荷物を受け取ることが可能となります。 当社は今後も、快適な住まいづくりと、入居者様の快適な暮らしをサポートしていきます。
e-takuplus_20191108.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
賃貸住宅入居者募集の家賃が入居者の家賃と数千円以上の違いがあるはなぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した管理会社が査定した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃と入居家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
お部屋の広さの国土交通省の最低基準と目指すべき居住スペース
最近の賃貸物件は比較的広くなってきている
といのも国土交通省の最近の基準では2人暮らしの場合は30平米となっているのです。
実のところ20年ほど前までは、この最低居住水準に達していない世帯が400万世帯ありました。
筆者の知人も以前は築古な文化住宅に住んでいましたが、明らかに最低居住水準に達しておらず、荷物も収納しきれずトランクルームを借りていました。
結局この文化住宅、不動産管理会社の意向で、壊されることになりました。
もちろん最近、新しく建つ住宅はこの最低居住水準をクリアしている場合もあり改善されていると思われます。
筆者の所有物件も10年ほど前に建ち単身者向けですが1人暮らしの最低居住水準をクリアしています。
そしてもちろん、筆者の所有物件と同じように近年に建った賃貸物件は最低居住水準をクリアしているようでし、不動産管理会社も最低居住水準に達していない築古な住宅はアパートオーナーさんに建て替えをすすめているかもしれません。
マンションの消防設備点検に協力しない残念な入居者がいる
先日のことですが、大東建託パートナーズより
【重要】消防設備点検のご案内
の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。
すると今回も
という記事に書かれているように
私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。
もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。
同じRC造りマンションでも遮音性は建物にもよって優劣がある？
以前のことですが、旅行会社の日本旅行から以前に比較的に大きな地震のあった鳥取への旅行振興のために１人あたり１万円の助成金がでる旅行企画のお知らせがありましたので、妻と２人で鳥取の皆生温泉に行ってきました。
妻と２人なので２万円の助成金がでることになり阪神地区からのJR新幹線、在来線の特急、そし朝食夕食つきの宿泊代すべてあわせても２万４千円程度と超格安の旅を楽しむことができました。
ところで宿泊先の皆生温泉の旅館ですが、食事と温泉については十分満喫させてもらったのですが、建物については？
というのも鉄筋コンクリート造りの５階建ての旅館ですが、大変古い建物で外観もかなり汚れが目立ってきています。
しかも部屋は和室ですが、隣部屋との壁が薄いせいか、隣部屋のテレビや人の声が明瞭ではないものの、よく聞こえてくるのです。
つまりは鉄筋コンクリート造りだからといって、遮音性が必ずしもよいわけではないのです。
昔、大阪梅田周辺では有名なビジネスホテルに宿泊したことがありますが、鉄筋コンクリート造りの立派な建物でしたが、部屋の壁が薄いせいか、隣部屋の電話の声がよく聞こえたことがあります。
有名なホテルでも、そのような事があるのかと思ったことがありましたが、今回の出来事はその出来事をも思い起こすものとなりました。
大東建託のマンションは遮音性が良い？造りは頑丈とも
RC造りといっても完璧な遮音性を期待できるわけではない。
以前のことですが、妻と２人で京都に行って来ました。
JR京都駅近くの旅館に１拍２食の日程で行ってきたのですが、この旅館、RC造りの５階建てです。
５階が大広間になっていて食事場になっている旅館で、４階の部屋で宿泊しました。
夕食そして朝食ともに満足でしたし、部屋の広さも和室でまずまずの広さでよかったのですが
上階と隣部屋がうるさかったです。
上階は食事場なので従業員が食事の準備や後片付け等で、忙しく働いておられたようですが、そのさいのドンドンという音が絶えず聞こえてきました。
晩の２２時ごろまで聞こえていたのではないでしょうか。
隣部屋も５人ほどが宿泊されていたようですが、物音がよく聞こえ夜中の０時ごろまで物音がしていました。
RC造りの建物なので、遮音性は良いものと思い込んでいましたが、実際にはそうでない場合もあるようです。
過去にも島根県の皆生温泉のRC造りのホテルに宿泊した時も、うるさかった事を思い出しました。
しかし一方で東京の品川に高輪プリンスホテルに宿泊した時は、全くといっていいほどうるさくなかったこともあります。
どうもRC造りでも施行方法などの多少の違いで、遮音性にも影響がでているのではないかと思われます。