小規模マンションオーナーの日記


11月 07, 2016

大規模修繕工事の費用てどれくらい?


花画像

大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。

アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが10年~15年に1度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。

だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、そして防水工事、その他補修工事といったところです。

大東建託物件の場合は10年か15年目に行うようです。(まれに20年まで行わない物件もあるようですが・・)

私の所有マンションも来年夏で10年になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建物管理の担当者(現大東建託パートナーズ)が「15年か20年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら10年では行わないようです。

ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。

このマンションはファミリータイプ(おそらく各部屋が3LDK)で9階建て、住居は2階~9階が4戸づつの32戸で1階がテナントになっています。

そして分譲マンションで、築13年となっています。

そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は5000万円以上です。

5000万円以上ということは6000万円~7000万円かかるのかもしれません。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理の物件。大東建託のフルパッケージプランならば30年間は修繕費用がかからない。

仮に修繕積立金を毎月50万円づつ集めるならば(1戸当たり約1万4千円)年間で600万円が集まり、10年で6000万円、そして12年で7200万円になるので、修繕工事費用が7000万円でも、修繕積立費で賄うことができます。

しかしこれが、賃貸住宅ならば、マンションオーナーがこの費用負担をしなければなりません。

そう考えると、幾らかの不安や心配を感じることもあります。

もちろん工事費用は建物の高さによっても変わってきますし、ファミリータイプか単身者向けかによっても変わってくる場合もあります。

また工事に使用する塗装の質などによっても変わってくることでしょう。

以前、調べたことのある記事では、単身者マンションの場合は1戸につき50万円が目安になるとういう記事を読んだことがありますが、今はもう少し高くなっているかもしれません。

いずれにしても大規模修繕工事、賃貸暮らしをしている場合は関係のない話ですが、住宅を所有しているならば誰しもが直面する課題といえるでしょう。

 

追記:大規模修繕工事にどれくらい費用がかかり、オーナーとしては、どれくらい蓄えていけばよいかということですが、一般的に言われていることは家賃収入の5%をそのために取り分けておけば良いという考え方があります。

例えば家賃収入が毎月80万円あるならば、その5%ということですから毎月4万円を大規模修繕工事のために取り分けるというのです。

となると1年で48万円、10年で480万円を取り分けることができます。

また国土交通省には分譲マンションの修繕積立金のガイドラインを公表しています。

もちろん分譲マンションと賃貸マンションやアパートとは多少異なり、おそらくは修繕費用は分譲マンションのほうが高くなるものと思われますが、しかし賃貸住宅オーナーはそのガイドラインを目安にすることができるかもしれません。

この国土交通省の修繕積立金のガイドラインは

https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

です。

このガイドラインによると修繕積立金の平均は、ほぼ専有床面積 200 円/㎡・月 になるんだそうです。

ですから3LDKで70㎡の分譲マンションならば1カ月の修繕積立金は200×70=14000円ということになります。

さらに機会式駐車場があるならば、さらに加算されることになります。

この計算法を参考にして、大規模な修繕工事のために、どれくらいの費用を蓄えたらよいかを考えることができるかもしれません。

 

 

 

追記:国土交通省のガイドラインを賃貸住宅に適用することについては以下の記事をご覧ください。

 

マンション所有者であるならば、必ず将来かかってくる修繕費用については気にかけていることと思います。

私自身は分譲マンションの区分所有者ではありませんが、小規模なマンションオーナーとして、修繕費用については、十分に気にかけています。

ところで、修繕費用がどれぐらいかかるかを計算するにあたり、分譲マンションの修繕積立金は参考になります。

もちろん分譲マンションと賃貸マンションとでは異なるてんも多々あるので厳密には全く同じ修繕費用がかかるわけではありませんが、1つの目安としてとらえています。

ところで、区分所有者の場合は、毎月修繕積立金を支払うことが求められます。

しかもこの修繕積立金、マンションによっても金額は異なりますし、毎月の支払に加えて、

10年ごとに一時支払いが求められることがあります。

この一時支払い制度が不思議な制度で,毎月の均等支払いにしたら良いのにと思うのですが、マンション購入者が修繕積立金の毎月の負担が軽く感じるようにさせるために、10年ごとの一時支払いを求めることがあるようです。

しかし10年ごとに数十万円から数百万円も修繕積立金の一時金として支払いを求められるのも、区分所有者にとっては大変のように感じます。

花画像

マンション修繕積立金の平均値は1万4000円ぐらい。

ところで分譲マンションの修繕積立金ですが、国土交通省がガイドラインを公表しています。

そのガイドラインによると、だいたい70平米の部屋で毎月の修繕積立金が

1万4千円ぐらい

になるんだそうです。

もちろんあくまでもガイドラインなので、それよりも安くて済むマンションもあれば高くする必要のあるマンションもあります。

しかしもし毎月の修繕積立金が1万円未満ならば、10年ごとの一時金で不足分を支払うことになるか、近い将来、修繕積立金の値上げが行われる可能性があるかもしれません。

ところで賃貸マンションの修繕費も、この目安にしたがって、おおまかな数字をだすことができるように思われます。

といのも70平米で1万4千円ということは1平米で200円となります。

ということは住居部分が400平米ある賃貸マンションならば400×200=80000円を毎月、蓄えておかなければならないということになるのでしょうか。

あくまでも1つの目安としてですが、このように計算して、積立てていくことができるかもしれません。20/10/11

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