阪急阪神やANAの高級なホテルの大家が大東建託グループ
京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。
このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。
とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。
その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。
関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。
ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。
阪神地区に住む私もそのことは知っています。（銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが）
ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。
このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。
当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。
それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。
ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。
土地の価値は広さではなく質のほうが重要？広すぎても価値が下がる？
小規模賃貸住宅事業者の筆者が都市近郊エリアに所有している賃貸住宅のためのちょこっとした土地ですが、固定資産税評価額は数千万円にもなります。
その一方で筆者の親族が地方で持つ土地ですが、農地などで活用されている広大な広さの土地があります。
おそらくは、これだけの広さの土地を都市近郊の私が所有しているエリアで所有すれば、固定資産税評価額は何十億円になるかもしれません。
まさに土地長者になれます。
しかし現実は地方で所有する土地なので、固定資産税評価額は100万円にもならないような状態です。
このことからわかるのは、土地の価値というものは
広さよりも質にある
ということがわかります。
ところでこのことと多少関連のある事柄で
面大減価
という不動産用語があります。
あまり聞きなれない言葉かもしれません。
不動産鑑定ではしばしば用いられる言葉のようです。
そしてその意味するところは、不動産の市況の善し悪しや立地条件に大きく左右されるのですが、一般的に面積の大きな土地は、その地域の標準的な規模の土地に比べて土地の単価は低くなる傾向が見られるという意味です。
なぜ広大な土地の単価は低くなるのでしょうか。
その根拠としては
・土地購入者が一般の消費者ではない。（一般の消費者は農業をするなどの特別な事情がない限り広大な土地を購入することはない）購入者は建売業者や開発業者に限られる。つまりは需要が限定されるというてんがあります。
・さらに広大な土地を宅地活用したとしても、道路や公園の設置が求められることがある。
家賃にも影響するアパートのネーミング👍アメニティ エクセルなど
スマートなアパートにスマートなネーミィングは入居斡旋力にもなりうる。
昔ながらの築古なアパートの場合、○○荘とか○○文化といった、日本語名のネーミングがつけられている物件がほとんどでした。
しかしそれから時代が流れ、最近建てられるほとんどのアパートで○○荘、○○文化といたネーミングをつけることはありません。
なぜでしょうか。
なぜならば今では、このような名称はダサイとみなされているのです。
最近のネーミングのほとんどは洋名になっている
よって最近の新しいアパートの名称はほとんどが洋名になっています。
例えばどのような名称があるでしょうか。
【アメニティ】快適性（英語）
【インペリアル】優秀な（英語）
【エクセル】勝る（英語）
【エステート】不動産・邸宅（英語）
【エスポワール】希望、期待（仏語）
【カーサ】家（伊語）
【グランテージ】壮大＋舞台（造語）
【グリーンハイツ】緑の高台（英語）
【クレスト】頂上（英語）
【クレール】明るい・済んだ（英語）
【グレイス】優雅・洗練（英語）
【サンハイム】太陽＋家（英＋独語）
【サニーハイツ】陽の当たる丘（英語）
【サニーハウス】陽当たりの良い家（英語）
【サニーコート】陽当たりの良い家（英語）
【サニーヒル】陽の当たる丘（英語）
これらの名称の用いられているアパートマンションが身近なところにもあるのではないでしょうか。
実のところ筆者の所有物件にも上記のカタカナが名称に含まれています。
閑静な住宅街でも思わぬ落とし穴があることも 悪臭や騒音など
ある住宅は幹線道路の裏側にあるので、さほど幹線道路の騒音が気になることはありません。
さらにこのエリアでは、閑静な住宅エリアとも知られているエリアなので、立地的には良いように思えます。
しかしただ1つ問題があります。
それはなんでしょうか。
それは幹線道路沿いにある焼肉屋さんの臭いがするのです。
営業時間中にです。
おそらくは夕方から晩遅くまでそのような臭いが、ほぼ毎日することでしょう。
好ましい焼肉の匂いであっても、毎日毎日、夕方から晩にかけて臭うとすればうんざりでしょう。
このようにアパートの立地において良いかそうでないかを判断する事柄の1つに周辺の臭いがあります。
近くに臭いのする飲食店があって四六時中その臭いがするならば、立地的には適さないということになるでしょう。
さらに飲食店以外にも工場から流れてくる臭いが、頻繁にするようならば避けたほうがよいエリアになります。
そして臭いについては、実際に現地に足を運んで、自分で確かめてみる必要があります。
ところで他にも立地の良しあしを判断する別の要因があります。
うるさく吠え続ける犬が近くにいるかどうかです。
もちろん時々、人が近づくと吠える程度の犬ならば、ほとんど問題はないかもしれません。
しかも治安という面でも、適度に吠えてくれる犬は頼もしい存在です。
セキスイハイムと積水ハウスとは別会社セキスイハイムのアパートの特徴とは
賃貸住宅といえば、大東建託のいい部屋ネット、積水ハウスのシャーメゾン、大和ハウス工業のd-roomといったところがメジャーな感じのするものです。
その他にもエイブルやぴったとハウスの管理するアパートなども目にすることがあるでしょう。
そのようななかセキスイハイムのアパートを目にすることがあります。
このセキスイハイム、積水ハウスと同じというふうにみなされやすいかもしれません。
なぜならば「セキスイ」という言葉が使われているからです。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。セキスイハイムとは同じではない。
しかし実際はセキスイハイムの賃貸住宅は積水ハウスの賃貸住宅ではありません。
このセキスイハイムについてウィキペディアには
セキスイハイム（Sekisuiheim）は、積水化学工業住宅カンパニーのブランド名称である。
引用：セキスイハイム
とセキスイハイムは積水化学工業のアパートであると説明されています。
一方で積水ハウスについてはウィキペディアによると
1960年積水化学工業株式会社ハウス事業部を母体とし、積水ハウス産業株式会社を資本金1億円にて設立（1963年に積水ハウス株式会社に商号変更）。現在は積水化学工業の連結対象からは外れている
引用：積水ハウス
と書かれていて、積水化学工業から独立した会社であると書かれています。
サブリース物件賃貸住宅オーナーが破産の危機に直面した事例
最近はサブリース物件オーナーが増えていますが・・。
以前のことですが、サブリース物件に関するトラブルで注目されていたのが、レオパレス２１とその物件オーナーとのトラブルがメディアでも取り上げられていました。
そして２１０８年には、急に注目を集めるようになったニュースがありました。
それは女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズと物件所有者とのトラブルでなんとスマートディズは物件所有者への賃借料の支払いを突然停止したというのです。
レオパレス２１も賃借料の大幅な減額は行ったものの、契約している物件オーナーへの賃借料の支払いを停止するまでは行っていなかったようです。
今回の事例はより深刻な事態と言わざるをえません。
このてんについて日本経済新聞２０１８年２月１５日には
所有者は１億円以上を借りている人が大半で、ＮＰＯは自己破産者が続出する恐れがあると警戒する。ＮＰＯ法人が運営するサブリース問題解決センター（東京）ではスマートデイズに関する相談が既に100件を超えた。・・物件を複数所有して借金が数億円に膨らみ、自己破産をほのめかした人もいた。・・スマートデイズは首都圏を中心に１万室以上を展開するが、資金繰りが悪化し、賃借料を支払えなくなった。所有者は700人程度とみられることから、大谷昭二センター長は「自己破産者が数百人出てもおかしくない」と懸念している。
ruumアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない？
DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。
大東建託物件の入居者はのruumアプリを使うことができます。
とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。
そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。
するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。
大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした.
それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。
そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。
賃貸住宅を社宅として借りてくれることが大家にとってありがたいといえる理由
社宅として賃借してくれることには多くのメリットがある。
大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの１つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。
筆者の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。
この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。
そのメリットの幾つかを考えてみると
①家賃滞納リスクが少ない。
おそらくは法人名義で賃借している場合、家賃の全額を法人が負担していなくても、ある程度は家賃補助があるものです。
また万が一、家賃が滞納されてしまったならば、その問い合わせが法人に行きますので、連絡が取れないということはあまりないでしょう。
名の知れた大手の会社であるならば、家賃滞納リスクはほとんどないでしょう。
②法人として借りている場合は、個人の都合で引越すリスクがあまりありません。
というのも引越す場合には、法人の了承が必要となり、引っ越すだけの正当な理由がなければ、引越しにくいからです。
ですから転勤がない会社が借りてくださっている場合は、筆者の所有物件の場合でも、１０年以上居住し続けてくださっている方も幾人かおられます。
結果的に家賃も下がっていません。
マンションタイプのドコモ光が安いかも賃貸物件でも導入可能物件がある
最近はネット環境が必需品となってきました。
そこで賃貸住宅では、最近はインターネット無料の物件も増えてきています。
入居斡旋において有利であるならば、インターネット無料の物件にしたいものですが、もしそうすると物件オーナーに毎月費用負担がかかることになりますし、本当に費用対効果があるのか？なので、導入には慎重になるかもしれません。
ところで賃貸マンションなどでは、フレッツ光の機器をNTTから導入してもらうことにより各部屋でのネット料金が安くなります。
具体的はマンション･スーパーハイスピードタイプ 隼（ひかり配線方式）の場合は
プラン1：8ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3100円
プラン2：16ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥2600円
ミニ：6ユーザー以上の申込が見込まれる場合 ￥3900円
にプロバイダー料金が加わります。（￥500～）
一方で戸建て住宅の場合は￥5400円とプロバイダー料金ということで明らかにマンションタイプで契約したほうが安くなります。
しかもマンションタイプにしてもらうために物件オーナーが費用負担することはあまりませんし毎月の費用負担もありません。
銀行のアパートローンの借り換えには数百万円の費用が しかし長期的には
アパートローンは借り換えによって、ローン金利を下げることはできますが、借り換え費用というのが、相当かかります。
それならば借り換えをしないほうが、無難と考えてしまうかもしれませんが、中長期的に見れば借り換えをするほうが良いということになる場合のほうが多いようです。
例えば9000万円のローン残高の時で返済期間は残り25年とします。
金利を2.5%とすると残りの利息支払い分は31.126.518円となります。
その金利が1.5%になると利息支払い分は17.982.808円となりローン金利が1％下がるだけで、利息支払い分が13.143.710円圧縮されるのです。
ということは年間で約52万円の圧縮、1カ月では約4.3万円の圧縮となります。
ですから借り換え当初、数百万円の費用がかかるとしても長い目で見れば、借り換えを行ったほうが、かなりの額のキャッシュを残すことができるようになるのです。