観光都市の京都は賃貸住宅の敷金や礼金そして更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかし大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
そして入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのが少なくないように思います。
賃貸暮らし派と持ち家派の対立では結局のところはどちらがお得？
筆者のある知人ですが、駅前に１LD分譲マンションに住んでいましたが、マンションを売却することになりました。
売却後は賃貸マンションに住みたいとのこと。
分譲マンションはいろいろと大変なのでということなんだそうです。
売却のさいにも、なかなか売れない、売れない間にも売却を依頼している不動産屋さんに手数料を売れるまでを支払い続けなければならないなど、ストレスを感じていたようです。
とにかく賃貸暮らしのほうが気楽だというのです。
では賃貸暮らし、分譲マンション暮らし結局のところどちらがいいのでしょうか。
例えば３LDKマンションに賃貸で暮らすとします。
１カ月の家賃が１０万円とすると、１年で１２０万円。
１０年で１２００万円、２０年で２４００万円を支払い続けることになります。
そして３０年で３６００万円になり、支払った３６００万円はもう返ってはきません。
一方で３６００万円もあるならば、３LDKの分譲マンションを買ったらどうなのかとなるでしょう。
それで３６００万円を住宅ローンを組んで買ったとします。
そして３０年後に売却するとして、当初の価格の半額の１８００万円で売れたとします。
すると後者のほうが１８００万円得なのではと思われるかもしれませんが、実はそうとは言い切れません。
都市銀行から融資してもらえるメリットはやはり金利が低いこと
三菱UFJ銀行。代表的な都市銀行。
今の時代、よほどの資産家でもない限り、多くのアパートオーナーは金融機関からアパートローン融資を受けてアパート経営を行っていることと思います。
そしてアパートローンを借りるならば、金利が低くしかもしっかりとした金融機関から借りたいと思うことでしょう。
そうなると候補にあがるのが都市銀行です。
この都市銀行についてコトバンクのサイトの「都市銀行」には
東京や大阪などの大都市圏に本店を置き、全国規模の業務を展開している普通銀行のこと。・・現在はみずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行の4大メガバンクに集約されている。
引用：都市銀行
と説明されています。
ですから地方ではあまり都市銀行の支店をみかけることはありませんが、人口が密集しているようなエリアの駅前などに都市銀行の支店をみかけることがあります。
この都市銀行からアパートローンを借りることのメリットは
①とにかく金利が低い。地方銀行やその他の銀行よりも金利が低い場合が多い。
②銀行として規模も大きいのでスケールメリット、つまりはアパートローン顧客として銀行が提供する多様化した種々のサービスを利用することができる。
といったてんをあげることができると思います。
木製ドアのデメリット湿度によって膨張したり収縮したりする
筆者の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。
そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。
しかし住人による開閉はスムーズに行われています。
といっても両扉のうちの片方のドアのみです。
もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。
開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。
そして筆者も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。
ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。
かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。
そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。
ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。
めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。
ということはドアに問題が生じている可能性があります。
そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。
サブリースによる賃貸住宅経営パートナーの選択こそが重要
２０１９年２月に発生したレオパレス騒動。
多くのメディアでの報道が過熱していました。
筆者もレオパレス２１のアパート所有者ではありませんが、１人の物件オーナーとして興味深く報道されるニュースを見たり読んだりしました。
ところで今回しきりに報道されていることで、しきりに言われていることの１つが一括借り上げ、つまりはサブリースのあり方が批評されています。
この一括借り上げ方式ですが、サブリーズ会社が建設を請け負い、完成した賃貸アパートやマンションの一括の借り手になるというものです。
結果的にアパートオーナーには形のうえでは空室が生じることなく、安定した家賃収入が得られるというものです。
この方式への批評は相次いでいますが、現役のオーナーから言わせてもらうと、一括借り上げは必ずしも
悪い方法ではありません。
といのもアパートオーナーには多くの業務を行う必要があるわけですが、その多くを賃貸住宅経営のプロとも言えるサブリース会社を行ってくれるわけですから、賃貸住宅経営の、イロハをあまり知らないアパートオーナーさんにしてみれば、ありがたい方式なのです。
ただし、どのサブリース業者、一括借り上げ業者に依頼するかの選択は重要です。
選択を誤れば、今回のレオパレス２１のアパートオーナーさんのように、辛い思いをすることになります。
賃貸住宅のなかなか埋まらない空室解消のために適正な家賃で募集する
空室に悩まされるアパートも少なくない。
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO１の大東建託は、９５％以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の１つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうせざるをえません。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つないしは３つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
入居者によるマナーの悪い振る舞いにどのように対処する
アパートマンションを所有していて、所有物件において入居者さんによる、気のきかないというか、だらしのない振る舞いに直面することがあります。
よくある事柄としては、ゴミ出しがいい加減な入居者さんがおられます。
筆者の所有物件においても、朝の８時過ぎぐらいにゴミの回収が来ますが、回収後にゴミを出す入居者さんがおられます。
どの入居者さんがそうしているかは、だいたいわかりますが、回収されなかったゴミ袋を置いたままにするとよくないので、筆者の方で処理しています。
アパートによったらゴミ出しのことで、大家さんや管理会社がとても怒られて、ゴミ置き場に怒りのこもっためメッセージを貼っているようなところもあります。
他にも部屋の中で物音を気にせずにたてる入居者さんもおられますが、夜中にそうされているわけでもないので我慢しています。
さらには１階玄関のドアを乱暴に開閉する入居者さん、共有廊下や階段を汚す入居者さんの振る舞いに
うんざりさせられることがあります。
このことは筆者だけでなく他の大家さんにも同じように感じている方も少なくないと思いますが、筆者の場合は、これまでは入居者さんを責めるようなことは一切行わなったことが、功を奏してか、比較的、退去していかれる入居者さんは多くなく、ほとんどの方が長年、住居として借りてくださっています。
ステータスのためにタワーマンション買うことのリスク
乗り物では、ＪＲなどで等級があります。
例えば普通車に対してグリーン車、新幹線ではグランクラスがあります。
航空機では、エコノミーに対してビジネスクラス、ファーストクラスがあります。
これらの等級の違いは、なんといっても利用する価格です。
普通車よりもグリーン車、グリーン車よりもグランクラスの料金は高くなります。
そして受けるサービスも異なってきます。
等級も高くなれば、それだけ受けるサービスも手厚くなります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。品質には定評があるが、建築費も高い。
しかし乗車が終われば、エコノミーもファーストクラスもサービスは終わりです。
じゃあなぜ人は値段が高くても高い等級を選ぶのでしょうか。
なかには優越感やステータスにこだわりそうする方もいるのでしょう。
このステータス、日本語では社会的地位のことですがウィキペディアによると
社会的地位（しゃかいてきちい）とは、社会の中に確立された、人々の名誉や威信を伴う位置。近代社会では、職業が地位の主な規定要因と考えられている。職業は、経済力や生活水準や学歴や人間関係などの情報も含む総合的な地位の指標だからである。それ以外に、趣味なども社会的地位に影響を及ぼす。