豪雨被害の増大で浸水被害も増大している賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年増大しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
賃貸住宅経営で事業計画書の作成が求められることがある？
銀行から融資を受けるためには、事業計画書が求められる場合がある。
アパート経営を始めるきっかけは、相続税対策だったり、土地活用の場合もあるかと思います。
さらには資産継承でアパート経営を引き継いだ方も少なくないと思います。
筆者の場合も亡き父からの資産継承でアパート経営を行うことになりましたが、それまでは、ある意味で気楽な給与所得者だったのが、アパート経営を相続したとたんに個人事業者になり、アパート経営について個人的に勉強し始めたり、節税について勉強したりと、これまでは未知の分野について、いろいろと学ぶことになりました。
多くの事柄は不動産管理会社が行ってくれるとはいえ、やはり事業の責任は大家が負っているので、無知ではよくないですし、破産している大家もいるという事実からして、やはり責任感を持ってアパート事業を行っていく必要があります。
ところで事業となると、銀行からの融資を受けることが多いと思いますが、アパート経営でもアパートローンを受けている方が多数ではないかと思います。
この銀行からの融資を受けるためには事業計画書のようなものを提出する場合が多いかと思いますが、アパート経営の場合は特にそのようなことをしなくても、家賃収入の見込みなどを示すことや、預貯金などがある程度あるならば、事業計画書を作らなくても融資をしてもらえるものです。
しかし事業計画書がなくても、それに準ずるようなことを頭に描いてアパート経営を行っていくならば、より楽しくしかも効果的に事業を行っていくことができるのではないかと思います。
大東建託が介護のケアパートナーに注力さらにソラストにも出資
2018年ごろから地方銀行のアパートローン審査が厳しくなり、これまでならば、すんなりと融資を受けることができた案件などで、融資を受けることができなくなったケースが多くなっているようです。
そのことで最も影響を受けるのは賃貸住宅の建設会社です。
おそらくはほとんどの建設会社が、賃貸住宅の建設事業の不振に陥っているようです。
そしてとりわけ打撃を受けると思われるのが賃貸住宅最大手の大東建託です。
大東建託グループの売上げの３割が建設事業を占めていると言われていますので、主力の建設事業が不振になるとグループ全体にも悪影響が及びます。
そのようなさなか、大東建託は建設事業以外の分野にも注力して多角化を進めているといわれています。
具体的には介護事業、保育、保険、海外事業と当分は需要が見込める分野に力を入れていますが、そのようななか日本経済新聞２０１９年４月４日の「大東建託系 グループホーム事業に参入」という記事には
大東建託子会社で介護・保育サービスを手がけるケアパートナー（東京・港）はグループホーム事業にこのほど参入した。第1弾として横浜市で1日に認知症対応型のグループホームを開設した。2024年度までに5施設のグループホームを新設する計画。施設の施工から運営までグループ内で手がけることを目指す。介護需要の増加を見据え、安定した収益源に育てる。
大東建託系 グループホーム事業に参入: 日本経済新聞 (nikkei.com)
と報じました。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
赤字3年繰越で不動産所得大幅削減で節税さらには国民健康保険料も削減
大東建託設計施工管理のマンション。
アパート経営を行うようになって国民健康保険料が高くなったと感じておられる方も少なくないと思います。
それもそのはず、アパート経営を行うことにより不動産所得が発生するようになったからです。
国民健康保険料の計算は発生する所得に基づいて計算されます。
つまりは家賃収入－必要経費＝不動産所得で計算されますので、必要経費が少なければ不動産所得は高くなり国民健康保険料も高くなります。
赤字３年繰越制度を活用して不動産所得を抑えることができる
ところで青色申告をしている事業者であるならば、赤字３年繰越制度を活用することができます。
つまりは家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が赤字になった場合その赤字分を翌年の申告のさいに、必要経費として計上することができるという制度です。
例えばアパート経営を行っているならば、通常は黒字になることが多いかもしれませんが、年によっては大幅な赤字になることもあります。
例えば大きな修繕工事を行った場合などは大きく赤字になるかもしれません。
具体的には家賃年収５００万円のアパートで５００万円をかけて原状回復のための大きな修繕工事を行ったとします。
さらに必要経費は通常、毎年２５０万円かかっているとして、いつもは２５０万円の不動産所得が発生するのが、この年は修繕工事のために不動産所得はマイナスの２５０万円となります。
自然災害に強くないタワーマンションは負動産になるリスクも
最近は風水害が多発し、多くの建物がそのために損傷を受けています。
とくにメディアなどで報道されていることでは、タワーマンションが災害に弱いということについて、しばしば伝えられています。
数年前にイギリスのロンドンのタワーマンションが火災になりましたが、ウィキペディアによると
グレンフェル・タワー火災（英語: Grenfell Tower fire）は、2017年6月14日にイングランド・ロンドン西部に建つ高層住宅棟（タワー・ブロック）「グレンフェル・タワー」で発生した火災。日本での報道では単に「ロンドン高層住宅火災」[1][2]などと表記されている。同16日に完全鎮火したと発表された[3]。英国内では第二次世界大戦後最悪の死者数70人（死産の赤ちゃん1人を含まず）を出した火災[4][5]。
と書かれており、ロンドンのタワーマンション火災で70人もの死者が生じた惨事であったことがわかります。
市街地にある高層の分譲マンション。
他にも地震が生じると
・建物が折れるということはなくても、大きく揺さぶられる。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
お風呂とトイレそして洗面台が一体型のワンルームは苦戦する
同じ周辺エリアにおいても、あるアパートはほぼ満室状態を維持しているのに、あるアパートの入居率は５０％前後といったことが生じることがあります。
そうなると満室状態を維持しているアパートは、周辺エリアの相場家賃よりも高い家賃を設定できるかもしれません。
一方で、空室だらけのアパートとなると相場家賃よりも下げなければならないでしょう。
どうしてこのような差が生じるのでしょうか。
ひとえに人気のないアパートには、設備面で敬遠される要素があることが考えられます。
その要素の１つは
お風呂とトイレの一体型のユニットバスです。
ユニットバス、ここでいうユニットバスとは周りの壁・天井・床が一体になっているお風呂と洗面台そしてトイレが同じ空間にあるものです。
ホテルなどでは、今でも、時々見かけますが、最近の新しいアパートでは、このような３点セットのユニットバスは、ほとんど見かけなくなりました。
というのも賃貸住宅において３点セットのユニットバスは人気がないのです。
というのか敬遠される傾向があります。
ですから昔からのワンルームマンションには３点セットのユニットバスが少なくないかもしれませんが、敬遠されるために家賃が安いといった傾向が見られるようです。