大東建託物件オーナーの賃料改定後に支払われた賃料！！
以前のことですが大東建託パートナーズの担当者が訪問してきました。
その訪問の目的は賃料改定の話し合いです。
その時の話し合い、つまりは協議については以前の記事
で書いたとおりです。
各部屋、一律２０００円減額という結果でした。
住居部分の入居家賃は、新築当時とあまり変わっていなかったので、賃料改定も現状維持を期待してはいたのですが、甘くはなかったです。
査定賃料は現在の私の物件のある周辺エリアの他の物件の家賃とも比較しながら、現時点での適正家賃を大東建託の家賃の審査の部署が割り出すので１０年もすれば、家賃が２０００円程度下がっても仕方がないこととあきらめました。
そして賃料改定が決まってから数カ月がたち、いよいよ改定された賃料が支払われました。
そこで支払われた金額を確認してみると
数千円の減額でとどまっていました。
なぜ減額幅が数千円で済んだのでしょうか。
もしも賃料改定の協議で決められた各部屋２０００円減額がそのとおり、部屋数×２０００円で減額されていたのならば、もっと減額されていたはずです。
数千円でなく〇万〇千円減額されていたことでしょう。
サブリースによる賃貸住宅経営パートナーの選択こそが重要
２０１９年２月に発生したレオパレス騒動。
多くのメディアでの報道が過熱していました。
筆者もレオパレス２１のアパート所有者ではありませんが、１人の物件オーナーとして興味深く報道されるニュースを見たり読んだりしました。
ところで今回しきりに報道されていることで、しきりに言われていることの１つが一括借り上げ、つまりはサブリースのあり方が批評されています。
この一括借り上げ方式ですが、サブリーズ会社が建設を請け負い、完成した賃貸アパートやマンションの一括の借り手になるというものです。
結果的にアパートオーナーには形のうえでは空室が生じることなく、安定した家賃収入が得られるというものです。
この方式への批評は相次いでいますが、現役のオーナーから言わせてもらうと、一括借り上げは必ずしも
悪い方法ではありません。
といのもアパートオーナーには多くの業務を行う必要があるわけですが、その多くを賃貸住宅経営のプロとも言えるサブリース会社を行ってくれるわけですから、賃貸住宅経営の、イロハをあまり知らないアパートオーナーさんにしてみれば、ありがたい方式なのです。
ただし、どのサブリース業者、一括借り上げ業者に依頼するかの選択は重要です。
選択を誤れば、今回のレオパレス２１のアパートオーナーさんのように、辛い思いをすることになります。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン
大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。
フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。
２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。
オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は
フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが
多いようです。
それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。
通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。
管理費としてです。
それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。
５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。
賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること
礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。
筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。
礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。
というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。
これは礼金だけでなく敷金も同じことです。
礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。
このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。
もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。
そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。
サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当？
市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。
例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」
とった感じのコメントです。
要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。
結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。
サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。
まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、１０％程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が５%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。
大東建託のオーナーの賃料改定の時に基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
一括借り上げによる賃貸住宅経営で成功の鍵を握るのは入居率？
近年はアパート建設の横ばいか微減状態が続いています。
以前のアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。
結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。
この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。
それは入居率です。
２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
サブリースで多くの大家さんがローン地獄になるって本当？
以前のことですがNHKのBS放送で、レオパレス21でアパートを建てたオーナーさんが、大変な状況になってしまったことを取材した番組が放送されました。
番組名は「あなたのアパートは大丈夫？～岐路に立つ投資用不動産ビジネス」というものなんだそうですが、こういった番組でNHKが問題の企業名を明らかにするのは珍しいそうで、それだけに番組のなかで、レオパレス21の企業名を明らかにしていたということで注目されています。
ところでこの番組を見た週刊誌の記者がレオパレス21のようなサブリース会社についてエキサイトニュースのなかでコメントを述べています。
そのコメントを読んでみて思ったことは、確かにこの記者はサブリースについて知っているようですが、多少正確でない部分もあるようにも感じたので、そのてんについて今回は取り上げてみたいと思います。
ところでこのエキサイトニュースは20/3/25の「NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？」という記事ですが、このなかで
業者はアパートの建設費を割高に設定して、そこで儲けを確保しており、あとに残るのは入居者のいないアパートとオーナーの借金だけです
NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？ (2020年3月25日) – エキサイトニュース (excite.co.jp)
と書かれています。