小規模マンションオーナーの日記


6月 03, 2023

家賃減額請求が賃貸住宅オーナーを怒らす要因!!


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サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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6月 02, 2023

入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった


小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。

そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。

 

ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。

そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。

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大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。

しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。

筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。

その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。

そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。

どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。

それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。

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5月 17, 2023

サブリース物件オーナーが破産の危機に直面した事例


賃貸アパート画像

最近はサブリース物件オーナーが増えていますが・・。

以前のことですが、サブリース物件に関するトラブルで注目されていたのが、レオパレス21とその物件オーナーとのトラブルがメディアでも取り上げられ、注目を集めていました。

ところで2108年になって、急に注目を集めるようになったニュースがありました。

それは女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズと物件所有者とのトラブルでなんとスマートディズは物件所有者への賃借料の支払いを突然停止したというのです。

レオパレス21も賃借料の大幅な減額は行ったものの、契約している物件オーナーへの賃借料の支払いを停止するまでは行っていなかったようです。

今回の事例はより深刻な事態と言わざるをえません。

このてんについて日本経済新聞2018年2月15日には

所有者は1億円以上を借りている人が大半で、NPOは自己破産者が続出する恐れがあると警戒する。NPO法人が運営するサブリース問題解決センター(東京)ではスマートデイズに関する相談が既に100件を超えた。・・物件を複数所有して借金が数億円に膨らみ、自己破産をほのめかした人もいた。・・スマートデイズは首都圏を中心に1万室以上を展開するが、資金繰りが悪化し、賃借料を支払えなくなった。所有者は700人程度とみられることから、大谷昭二センター長は「自己破産者が数百人出てもおかしくない」と懸念している。

 

シェアハウスの相談急増 NPO「破産続出」警戒 – 日本経済新聞 (nikkei.com)

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4月 29, 2023

大東建託の35年保証の謳い文句がなくなっている?


賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。

例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス21の施工不良や賃料減額トラブル等などがあります。

そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」=賃貸管理適正化法が施行されました。

正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。

しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。

 

ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは

「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。

そいてその禁止行為は2つあって、

①誇大広告と

②不当な勧誘行為

が具体的に禁止されました。

そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。

なので「新築当初の賃料を35年間保証!」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。

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4月 28, 2023

大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書


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大東建託施行管理のアパート。

マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。

内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月20日~25日に届きます。

詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。

正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。

ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。

IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。

しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。

まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。

ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。

そのパンフレットとは・・

 

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4月 02, 2023

一括借り上げ解約終了プロジェクトて本当にあったの?


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常時空室の多い物件は、一括借り上げ業者の経営を圧迫する。

一括借り上げによるアパートマンション経営を行う地主さんが近年増えていますが、それとともに様々なトラブルも増えてきました。

代表的なトラブル事例しては周期的な賃料改定のさいに、賃料減額を提示されてトラブルになるという事例です。

このケースは、おそらくどの業者と契約しても生じているのではないかと思われます。

ところで、このようなトラブルに対して一致団結して取り組もうとしている組織があり、それがレオパレス家主たちからなるLPオーナー会というものがあります。

レオパレスとは全く独立した家主たちからなる組織ですが、トラブルとなっている事柄の情報を共有できたり、場合によったら裁判によって事を正すように動くような、オーナーたちにしては心強い組織です。

ところであるサイトの記事を読んでいたらレオパレスについての驚くべき商法について書かれていました。

情報源はおそらくLPオーナー会と思われますが、どうもレオパレスには

終了プロジェクト

というようなものがあるというのです。

例えば、あるレオパレスの物件は立地的に悪く、常時、空室が目立つとします。

するとこの物件の家賃保証をしなければならないレオパレスは損失を被り続けることになります。

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2月 27, 2023

アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった?


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アパートの一括借り上げトラブルが増えている。

以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。

なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、2016年8月11日の朝日新聞の記事に

「家賃保証」トラブル急増

という見出しの記事があるというのです。

筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。

なるほどなあと思いました。

実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。

 

まず見出しの横には

アパート経営 減額リスク説明なし

と書かれています。

たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。

ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。(10年以上前の話です)

また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。

いずれも契約する前のことのようです。

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2月 09, 2023

賃貸住宅経営の主流 サブリース契約のメリット デメリット


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高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

最近のオーナーさんの多くはサブリース契約(一括借上)でマンション事業を行っています。筆者も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。

筆者の父は亡くなる前に大東建託と30年のサブリース契約をしました。

そして大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。

ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。筆者の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと

 

その1 空き部屋があっても家賃収入が入る。

このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。

しかも近年、空き家率が2割になっておりその割合は増加傾向にあります。

小規模マンションオーナーの筆者の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。

しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。(大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです)

 

その2 大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。

大手不動産管理会社、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。

 

その3 大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。

体力のある大手の会社であるならオーナー向けのサービスも充実しています。大東建託グループのオーナーの筆者もそれは実感しています。

他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。

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4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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6月 03, 2021

賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は?

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賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。

建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。

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レオパレス21のアパート。

そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。

 

ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。

しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。

あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。

しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。

 

そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。

残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。

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