大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。
しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。
残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの
２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。
来春であれから２年になろとしています。
ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。
またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。
つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。
レオパレス２１管理のアパート。
レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。
しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると
経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。
引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷 :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）
と報じました。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
そういえば最近、大東建託パートナーズの営業所が丸一日、一斉休業を行いましたが、なぜだろうと思いましたが、ひょっとすると今回の出来事に社員を備えさせるための研修が行われたのかもしれません。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係
レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場
米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。
しかし以前に書いた記事
でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。
今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。
レオパレス２１管理のアパート。
つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。
しかも管理するアパートの入居率が80％割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。
となるとどうなるのでしょうか。
上記の記事ではそのてんについて
ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80％未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90％以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。
と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。
サブリースで多くの大家さんがローン地獄になるって本当？
3月下旬にNHKのBS放送で、レオパレス21でアパートを建てたオーナーさんが、大変な状況になってしまったことを取材した番組が放送されたようです。
番組名は「あなたのアパートは大丈夫？～岐路に立つ投資用不動産ビジネス」というものなんだそうですが、こういった番組でNHKが問題の企業名を明らかにするのは珍しいそうで、それだけに番組のなかで、レオパレス21の企業名を明らかにしていたということで注目されています。
ところでこの番組を見た週刊誌の記者がレオパレス21のようなサブリース会社についてエキサイトニュースのなかでコメントを述べています。
そのコメントを読んでみて思ったことは、確かにこの記者はサブリースについて知っているようですが、多少正確でない部分もあるようにも感じたので、そのてんについて今回は取り上げてみたいと思います。
ところでこのエキサイトニュースは20/3/25の「NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？」という記事ですが、このなかで
業者はアパートの建設費を割高に設定して、そこで儲けを確保しており、あとに残るのは入居者のいないアパートとオーナーの借金だけです
引用：https://www.excite.co.jp/news/article/Cyzo_235202/（アクセス日2020/3/28）
と書かれています。
またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判
オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。
レオパレス21のアパート施工不良問題。
いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。
そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。
日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には
経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）
と書かれています。
粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた？レオパレス21
家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。
家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。
というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。
ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。
その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。
そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。
いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。
このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。
その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。
そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。
そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。
というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。
このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。
悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。
すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。
そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。
そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」
と話を切り出しました。
えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる？
どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。
例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 84.7→84.5
スタンダードプラン 89.85→89.75
といった具合に変更になります。
その一方で事業用（テナント）の場合は30年.35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 85→85
スタンダードプラン 88→88
というふうに変更はありません。
サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる！！
サブリースには新築から３カ月以上の賃料免除期間がある。
２０１９年２月に発覚したレオパレス２１の施工不良問題で、レオパレス２１そしてサブリース業界そのものも揺さぶられています。
そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースになりつつあるようですが、今回のレオパレス２１のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス２１と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いているのではないかと思われます。
そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。
ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その１つが新築から賃料免除期間というものがあります。
多くの場合は３カ月程度ですが、新築からの３カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。
サブリース会社にしてみれば、この３カ月で満室にしたいのかもしれませんが。
もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。
といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。