小規模マンションオーナーの日記


3月 29, 2017

サブリース会社の解約カード


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解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。

以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。

同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。

借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。

ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。(大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが)

一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。

そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。

なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。

ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが。

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家賃相場から、かけ離れた家賃減額の場合は法に訴えることができるかもしれない。

もちろん2003年のサブリース裁判の最高裁の判定は、サブリース会社も借地借家法の適用が妥当としたものの、家賃の減額については、当事者同士でよく考慮すること、あまりにもかけ離れた減額は認められないとの認識も示されました。

ですから周辺相場と比べても、あまりにも減額が大きすぎる場合は、裁判になった時にはサブリース会社が不利になる可能性があります。

ですから周辺相場と照らし合わせて家賃の減額はやむえないものの、度を超えた減額にはしにくいものと思われますし、もしもサブリース会社が度を超えた減額請求をしてくる場合は、法に訴えることができるのかもしれません。

ところで、今回のレオパレス大家の訴訟、どのような判断が下されるのでしょうか。

最高裁の判断が下されて14年以上になりますが、サブリース契約の状況も多少は変化していると思われますし、トラブルが増えているといわれています。

大家にとって幾らか安心感を与えるような新たな判例が示されるのでしょうか。

 

追記:サブリース会社から解約されたというてんでは、レオパレス21のオーナーさんの事例をよく聞きます。

最近もテレビ東京のガイアの夜明けで、施工不良についての取材を受けた岐阜のオーナーさんが、レオパレス21から解約されたとか・・。

なぜレオパレス21が解約に踏み切ったのかはわかりませんが、イメージダウンは免れないでしょう。

大東建託パートナーズがオーナーとの契約を一方的に解約したということはあまり聞きませんが、大東建託パートナーズの担当者から聞いた話では、火災になったアパートを、おそらくは大東建託パートナーズが修繕したものの、オーナーさんが火災保険会社から受け取った保険金を、なかなか大東建託パートナーズに支払わなかったケースにおいては、解約したことがあるとのことです。

ですからよほどオーナーさんが悪態をつかないかぎりは、大東建託パートナーズから解約されることはなさそうです。

もちろん将来は、会社の方針が変わって、解約事例が増えてくることがあるかもしれませんが。

いずれにしても一方的に解約されることはオーナーとしては避けたい事柄です。

 

 

追記:サブリース会社から一方的に解約されないためには、サブリース会社の要求をのまなければならないこともあります。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

今年もゴールデンウィークを迎えました。3月4月の入退去の最も多い時期は過ぎたとはいえ、今年は4月末頃になぜか入居を決める人が多いように感じます。

私も大東建託グループの管理物件のオーナーですが、近隣の同物件の動きを見ているとそのように感じるのです。

理由は不確かですが、大東建託の場合3月4月の入居者の多い時期は、家賃をやや高めに設定することもあるようなのですが、忙しい時期が過ぎても入居が決まらない部屋は家賃の値下げに踏み切ることもあります。

今年は家賃の値下げを待って、入居を決めた方が多かったのでしょうか。

ネットで様々な情報を入手しやすくなった今、入居者も賢くなってきたのかもしれません。

ところで現在、空き部屋が問題になりつつあり、多くのアパートマンションオーナーさんの悩みの種といえるでしょう。

賃貸物件の空き部屋率は20%を超えている。

これが現実です。

しかも地方に行くと、さらに空き部屋率は上昇します

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サブリース契約によるアパート経営にもデメリットはある。

このてんアパートマンションオーナーオーナーが積水ハウスや大東建託などの大手建設会社と一括借上げ契約(サブリース契約)を結ぶことにはメリットがあります。

なぜならば一括借上げの場合は空き部屋になっても賃料が支払われるからです。

一方、建設会社側も空き部屋率が大きくなると、事業損失になるので、入居斡旋には相当の力を入れています。

いわばプロが必死に入居斡旋をしているわけですから、他の物件と比べて空き部屋率は一般的に小さいです。

じゃあアパートオーナーはみんな一括借上げにしたらどうかとなりますが、デメリットもあります。

 一括借上げ契約の場合、建設会社側の大規模修繕工事やリフォームの要求を飲まなければ解約される場合がある。

つまり一括借上げにすると多くのオーナーさんは、特に何もしなくてもいいのですが、建設会社の事業運営に従わなければならないのです。

大規模修繕工事、リフォーム、家賃の設定すべて建設会社主導で行われます。しかも従わなければ解約されることがあります。

では不動産について何もわからないアパートオーナーが解約されてしまったならばどうなるでしょうか。

ですから一括借上も悪くはありませんが、将来解約されることも考えて、アパートマンション経営についてはしっかりと勉強しておくことをおすすめいたします。

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