賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると
今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに次のデメリットと指摘されているのは
②大手の全国一律方式は売れない
という指摘です。
つまりは地元に根付いた商売でなければ成功しないということですが、この指摘？？
サブリース大手の大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅ビジネスでいずれも高い入居率を維持しており成功しているのではと思うのですが、この指摘の意味がわかりません。
実際は地方の有力な不動産会社が淘汰されている事実もあります。
③営業マンの問題
ということですが、営業マンが窓口になってすべてに対応してくれるわけではないというてんです。
たしかにその通りですし、大手ならば転勤で担当の営業マンが変わることはしばしばあります。
しかし大東建託の場合は、大東オーナーのマイページなどを見ると、何かがあれば問い合わせ担当になる営業担当者と建物についての担当者の双方が明記されています。
これらの担当者に連絡すれば対応してくれますので、なんら不自由に感じることはありません。
このように某週刊誌で指摘されていたサブリースの問題点ですが、オーナー目線で見ると、どこが問題なのやらといった感じです。
明らかにサブリースについて熟知したうえで書かれた記事ではないようです。
001373809.pdf (mlit.go.jp)国土交通省のサブリースの注意点資料
時々拝見しており、管理人様の勉強にはいつも感服しております。
私は地方で大東建託５棟ほどやっており、キャリアは１０年程です。
①大東建託の管理料は５％ですが、これには共用電気料金・水道検査・火災報知器検査などもコミコミ
なので、実態はおそらくほとんどのAP管理会社よりお得です。唯一多雪地域では除雪・排雪費用はオーナーさん持ち
になります。
大東建託物件を持ったこともない人が、管理料が１５％あり、けしからんみたいなこと言う素人さんがいますが、
５％は短期修繕積立金（原状回復引当）、５％は長期修繕引当（壁・屋根・躯体保全）なので、基本３０年メンテナンスフリー
になります。
これはザックリ平均すると１年間にかかるメンテナンス費用は、家賃の１％と言われていますから、相場通りで特に損も得も
ありません。
管理人様のように関西地方の方はあまりピンと来ないかもしれませんが、東北以北の多雪地域では建物の劣化が早く、全国一律料金で
やると東北・北海道のオーナーさんはむしろ少し得につくかもしれません。①のような指摘をする人は、良く調べもせず適当なことを
言っている人ばかりです。大東建託のオーナーさんなら５％の管理料に不満を持つ人はまずいないと思います。
②大東建託の管理戸数は１２０万戸に迫る勢いです。借上げ家賃収入は１兆円になり、管理収入は年５００億円です。決算書を見ればわかることで、批判なさる方は、決算書の読み方がわからない、または読んだことがない人だと思います。
③全国規模の会社なので、担当者が転勤していくのは当然です。メガバンクの担当者が転勤していくと不満をいう顧客がいるでしょうか？建築営業も管理担当者も転勤になればキチンと新任に引き継ぎされるので、問題は全くありません。あえて言うと、親しくなった担当者が転勤でよそに行くのはいつも寂しい気持ちはしますが。
①②③、少し書きましたが、批判される方で実際のオーナーさんはゼロとはいいませんが、ほとんどいないと思います。中身について
よく知っているからです。外部の人は、なんとなくのイメージで言ったり、どこかの本（雑誌）やネットに書いてあったことを
鵜呑みにしている人です。
すみません。訂正です。
１年間にかかる平均メンテナンス費用は、「新築建設費」の１％と言われています