小規模マンションオーナーの日記


3月 13, 2016

サブリース契約のメリット デメリット


アパート画像

高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

最近のオーナーさんの多くはサブリース契約(一括借上)でマンション事業を行っています。私も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。

私の父は亡くなる前に大東建託と30年のサブリース契約をし、現在で9年目を迎えています。大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。

ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。私の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと・・

その1 空き部屋があっても家賃収入が入る。

このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。

しかも近年、空き家率が2割になっておりその割合は増加傾向にあります。

小規模マンションオーナーの私の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。

しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。(大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです)

その2 大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。

大手メーカー、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。

その3 大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。

体力のある大手メーカーはオーナー向けのサービスも充実しています。大東グループのオーナーの私もそれは実感しています。

他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。

一方、サブリース契約にもデメリットもあります。

デメリットをこの記事だけで書ききることはできませんが、可能な範囲であげていきますと・・

その1 募集家賃、査定家賃、入居家賃の決定権がオーナーには与えられない。

マンションオーナーにとっての命綱である家賃の決定権はオーナーではなくサブリースメーカー側にあります。

つまり周辺相場家賃が下がれば、当然、募集家賃そして査定家賃は下げられ、結果として数年ごとに行われる(メーカーによって周期が異なるようですが)オーナーに支払われる賃料、つまり家賃収入も容赦なく下げられることになります。

メーカーによって多少は異なることもあるようですが、空き部屋リスクを避けるために募集家賃を思い切り下げることもあるかもしれません。

つまりメーカーにすれば空き部屋は事業にとって赤字そのものになってしまうので、なんとしても空き部屋を埋めようとします。

もちろん大東建託の場合の家主に支払われる賃料は査定家賃(周辺エリアの家賃相場)によって決まりますので、周辺エリアの家賃相場が底堅ければ賃料の面では、さほど心配することがないのかもしれませんが。

その他にもデメリットは多々ありますが今回はここまでにして、後ほど他のデメリットについてもブログしていきたいと思います。

 

追記:サブリース契約にした場合と、そうでない場合とを簡単に比較し計算してみますと、オーナーの収益性については、ほぼ同じか、ややサブリースのほうが収益性がよいように思われます。

やはり空室になっても、一定額の賃料が入いるというメリットが大きいようです。

またサブリースについて、様々ネガティブな情報も出回っていますが、真実なこともあれば、そうではないこともあります。

またアパートローンを借りることになる銀行のサブリースへの評価ですが、銀行はサブリースによるアパート経営のほうを高く評価する傾向にあるようです。

おそらくは、サブリースのほうが、オーナーに入る賃料が安定しているからだと思われます。

いずれにしても、サブリースによるアパート経営、今後、修正すべきてんもあるのでしょうが、しかしそれなりのメリットがあるというのも事実です。

 

今後は、賃貸住宅も飽和状態になりつつありますので、サブリースの会社にとっては、他社のオーナーを取り込むことが戦略の1つになっていくと思います。

とくに賃貸住宅需要のあるエリアのオーナーをいかに取り込みかの競争が激しくなっていくことでしょう。

そのようなエリアにいるオーナーさんにとっては、将来は暗いものではありません。

 

追記:その一方で立地の悪いエリアでのサブリースによる賃貸住宅経営になると厳しいものがあります。そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

サブ―リースとは家賃保証を意味する言葉ですが、最近はサブリースでアパート経営をする大家さんが増えてきているように思われます。

なにせ空室が生じてもサブリースであるならば、大家には家賃が支払われるというのが大きな魅力です。

では仮に、駅からも幹線道路からも非常に離れた立地的にはとても不利な場所でアパート経営を始めることを検討しているとします。

そのさい空室リスクがあることが十分に予想されるので、サブリースでならばアパート経営を始めたほうが良いのでしょうか。

まずアパートを建ててから家賃が設定されますが、家賃はどれぐらいになるでしょうか。

入居斡旋力のあるサブリース業者とはいえ、家賃はこのエリアの相場を基準にして決められます。

ですから相場よりも、かなり高い家賃で始めることはできません。

ということは立地的には不利な場所、エリアということですから、家賃相場そのものが高いということはまず期待できません。

そこでサブリースでアパート経営を始めるにしても初期の段階で、つまずいてしまうことになります。

つまり最初から家賃収入は多くはないのです。

アパート画像

大東建託設計施工管理のアパート。最近は入居率が維持できそうにないエリアでのアパート建築は行わなくなったとも言われている。

さらに不利なエリアということですから、新築の時には入居者がいても時とともに、空室が目立つようになってくるかもしれません。

空室募集をしてもなかなか新しい入居者が見つからないことでしょう。

すると新築当初の家賃から家賃を下げていくことになります。

また空室率が上昇している今の時代、どうしても人気のないエリアの家賃相場は下がる傾向にあります。

ということは大家に支払われる賃料も定期的な見直しの時に、下げられていくことになります。

つまりはサブリースだからといっても不利なエリアではアパート経営は、厳しくなっていくのです。

ですからアパート経営をするならば、エリアや建物の設備などさまざまな要因を鑑みて、まずは人気がありそうな場所を選ぶのが重要です。

その次ぐらいにサブリースにするのか、それともいわゆる不動産屋さんに管理を任せるのかを選択できると思います。

今の時代、サブリースつまりは家賃保証があるからといって、どこでもどの物件でもサブリースにすれば安心というわけではないのです。20/10/10

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