サブリース契約 | 小規模マンションオーナーの日記

今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。

では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。

①管理費が高い設定になっている

です。

この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。

その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。

しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。

また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。

そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。

大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた

先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。

中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。

どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。

そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。

というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。

記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。

この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。

サブリース会社の解約カード　多くはないが起こりえること

解約をちらつかせながら、家賃減額を迫られるかもしれない。

以前のブログでレオパレス大家がサブリース会社であるレオパレスによる家賃減額について裁判に訴えること、そしてその行方について書いたことがあります。

同じ大家として裁判の行方には関心がありますが、そもそも借地借家法のためか、どうしてもサブリース会社に有利になるように思われます。

借地借家法は原則、賃借り人を保護するものであり、サブリースの賃貸契約では大家に対する賃借り人がサブリース会社になってしまうからです。

ですから家賃減額請求を受けて、サブリース契約を解約したいと思っても正当な理由なくしては解約できない場合もあるのです。（大東建託は解約できると大東建託パートナーズの担当者が言っていましたが）

一方でサブリース会社から一方的に解約することは可能です。

そのためかサブリース会社の要求をほとんど飲まざるを得ないと考えている大家さんも少なくないことでしょう。

なかには入居者すべてを他の自社サブリース物件に転居させて、解約したという、ひどすぎるサブリース会社もあるようです。

ここまでやられると、裁判に訴えるとサブリース会社のほうが何らかの法に触れるのではないかと思いますが実際はどうなのでしょうか。

入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった

小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。

そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。

ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。

そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。

しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。

筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。

その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。

そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。

どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。

それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。

大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書

大東建託施行管理のアパート。

マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。

内容は家賃に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日～２５日に届きます。

詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。

正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。

ところで大東建物管理はマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。

IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。

しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。

まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。

ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。

そのパンフレットとは・・

賃貸住宅経営の主流　サブリース契約のメリット　デメリット

高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

最近のオーナーさんの多くはサブリース契約（一括借上）でマンション事業を行っています。筆者も父からマンションオーナーの地位を受け継ぎましたが、サブリース契約も継承しました。

筆者の父は亡くなる前に大東建託と３０年のサブリース契約をしました。

そして大東建託と契約した場合は建物管理は大東建託グループの大東建託パートナーズが行います。

ところでサブリース契約のメリットはなんでしょうか。筆者の場合は、大東建託グループとのものですが、その体験をもとにあげていきますと

その１　空き部屋があっても家賃収入が入る。

このメリットが最大かもしれません。とにかく賃貸マンションの場合は必ずいつか空き部屋が発生します。

しかも近年、空き家率が２割になっておりその割合は増加傾向にあります。

小規模マンションオーナーの筆者の物件も空き部屋が発生すると、昔と比べてなかなか埋まらないということを実感しています。

しかしサブリース契約のおかげて家賃収入が確保できるのはこの契約の特典ともいえます。（大東建託の新規のサブリース契約者は空き部屋になった場合一定期間、その分の家賃収入がオーナーに入らなくなったと改定、オーナーとっては改悪されたようです）

その２　大手メーカーと契約しているならば入居斡旋力がある。

大手不動産管理会社、積水ハウス、大和ハウス、大東建託といったところでしょうか。とにかくブランド力で、入居率が良い場合もあるようです。とくに積水のブランド力はすごいと感じており、羨ましく思います。

その３　大手メーカーと契約しているならばスケールメリットの恩恵がある。

体力のある大手の会社であるならオーナー向けのサービスも充実しています。大東建託グループのオーナーの筆者もそれは実感しています。

他メーカーにない保証制度、情報誌の充実、インターネットで物件の状況を確認できるサービスなどもあります。

アパートオーナーの賃料改定が再開　レオパレスオーナーの

２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。

来春であれから２年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

レオパレス２１管理のアパート。

レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉　入居率が低迷　　:日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）

と報じました。

またもや敗訴　レオパレス21オーナーの裁判

オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）

と書かれています。