小規模マンションオーナーの日記


7月 03, 2017

経年劣化による家賃の下落は宿命?


花画像

家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。(特に2017年現在、査定家賃の算出が辛くなったのではないかと個人的には感じています)

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアでは1.5%下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は0.5%程度のエリアもあることでしょう。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところでたかが1%といっても10年もすると10%になります。

例えば1年で500万円の家賃収入があるとすると10年もすると10%減ということなので50万円減の450万円になるのです。

ということは1カ月の収入が4~5万円少なくなるということですから、5万円というとちょっとしたアルバイトの月収ほどの金額です。

ですから、10年後からはいきなり1カ月の収入が5万円ほど減るということですから、オーナーにしてはたまったものではありません。

それが30年になると30%減ということになりますから、150万円減の350万円になります。

ここまで下がると開き直るというか、あきらめるしかありません。

もちろんリノベーションによって資産価値を高めることもできますが、一方で費用がかかります。

いずにしてもアパートマンション経営にとって経年劣化による家賃の下落は宿命として受け止めるしかないでしょう。

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