小規模マンションオーナーの日記


7月 03, 2017

経年劣化による家賃の下落は宿命?


花画像

家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。(特に2017年現在、査定家賃の算出が辛くなったのではないかと個人的には感じています)

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアでは1.5%下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は0.5%程度のエリアもあることでしょう。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところでたかが1%といっても10年もすると10%になります。

例えば1年で500万円の家賃収入があるとすると10年もすると10%減ということなので50万円減の450万円になるのです。

ということは1カ月の収入が4~5万円少なくなるということですから、5万円というとちょっとしたアルバイトの月収ほどの金額です。

ですから、10年後からはいきなり1カ月の収入が5万円ほど減るということですから、オーナーにしてはたまったものではありません。

それが30年になると30%減ということになりますから、150万円減の350万円になります。

ここまで下がると開き直るというか、あきらめるしかありません。

もちろんリノベーションによって資産価値を高めることもできますが、一方で費用がかかります。

いずにしてもアパートマンション経営にとって経年劣化による家賃の下落は宿命として受け止めるしかないでしょう。

 

 

追記:家賃が下落していくリスクについては以下の記事もご覧ください。

 

アパートマンション事業を行っていてどうしても避けられないリスクの1つが家賃の下落です。

とりわけ賃貸物件が乱立しているようなエリアにおいて、空室が増えるとともに家賃の下落は避けられない事柄です。

私の物件も9年になろうとしていますが、住居部分がおよそ1部屋あたり1000円~2000円下落していますし、テナントについては50000円も下落しました。

住居部分は比較的健闘していますが、テナントについてはボロボロです。

ところで家賃の下落を懸念しているアパートオーナーさんも少なくないと思います。

私もそうです。

なかには物件が古くなっているにもかかわらず頑として昔のままの家賃で募集をかけ続け、空室だらけの物件も目にとまります。

いずれにしても

競合物件があるかぎり家賃の下落は避けられません。

ですから家賃下落を見越してアパート経営を行っていく必要があるのです。

特に新築アパートマンションの場合、当初の家賃はプレミアム家賃というのでしょうか、高めに設定できますが、時とともに下落していきます。

特に空室がなかなか埋まらないとなると愕然とするほど下がることがあります。

しかしある程度、ヘッジする方法があります。

 

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家賃は下落していっても下げ止まる時が来る?

例えば家賃は下落しても、下げ続けて0円になるということはありません。

いつかは下げ止まる時がきます。

もうこれ以上は下がらないというレベルまで下がっている物件があります。

つまりアパート経営を始めるにあたり築古なアパートで状態も良く、家賃の下落が下げ止まっているような物件を選んで購入するという方法があります。

もちろん下げ止まった状態でも、ある程度の利回りを確保できる物件を選ぶわけですが・・

さらに資金力があるならば、部屋のリフォームや設備の充実などによって部屋の付加価値を高め家賃を保つ、あるいは家賃を上げることもできるかもしれません。

もちろん費用がかかり、家賃でそれを取り戻すのに何年もかかるかもしれません。

いずれにしても家賃の下落リスクは避けない事柄ですが、やり方次第ではある程度、回避することができるようです。(21/3/7)

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