小規模マンションオーナーの日記


6月 15, 2019

悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿


花画像

消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。

すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。

そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。

そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」

と話を切り出しました。

えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる?

どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。

例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

といった具合に変更になります。

その一方で事業用(テナント)の場合は30年.35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 85→85

スタンダードプラン 88→88

というふうに変更はありません。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

とりわけ事業用の場合は消費税が上がると、増税分、事実上賃料が上がることになりますが、益税の対象事業者の場合は、消費増税分で上がった賃料分は、そのままオーナーの収入になります。

テナントオーナーにとっては、消費増税は悪い話ではありません。

ところで居住用の一括借り上げの場合、フルパッケージプランの場合は借上支払料率が0.2%下がります。

例えば月額の賃料が100万円の場合はオーナーへの支払いが2000円減額となります。

200万円ならば4000円の減額です。

スタンダードプランの場合は、0.1%下がりますので、減額はフルパッケージプランの半分ということになります。

しかしスタンダードプランは修繕費用等が消費増税によって負担増となりますので、スタンダードプランオーナーと同じぐらい、というかそれ以上の痛手になります。

それにしても消費増税になっても居住用の家賃は上がりませんが、しかし建物の維持管理コストは上昇するので、それを多少なりオーナーさんに負ってもらおうということのようですが、いずれにしても不愉快な変更です。

 

追記:実際に消費税増税が実施されました。

そして借上賃料は減額になりました。

そしてスタンダードプランの場合は建物の修繕費用はオーナー負担になるますので、高額な修繕が行われると、修繕費用は増税分値上がりとなります。

最近でも私の小規模マンションではエントランスフロアのオートロックの交換工事が行われました。

修繕費用は約16万円ということですが、そのうちの10%の1.6万円が消費税分になります。

なので税別料金は約14万数千円ということになります。

ですから金額が大きくなればなるほど消費税の負担も大きくなっていきます。

 

ただ消費増税によってメリットになることも少しありました。

それはテナント賃料が増税分値上げになることです。

しかも益税制度がありますので、小規模事業者の場合は、消費税分を国に納める必要がなくオーナーの収益になるのです。

今回の増税は2%なのでテナント賃料も2%値上げとなりました。

 

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