小規模マンションオーナーの日記


4月 14, 2019

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!


花画像

サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

もちろん建物の経年劣化によって家賃そのもが下がることは、やむえないことなので家賃減額請求は仕方のないことなのですが、オーナーにとって納得がいかないのは、なぜこんなにも下がるのかというてんなのではないかと思います。

最近はオーナーもインターネットによって自物件の家賃が実際のところどれくらいなのかを、ある程度把握できるようになりました。

例えばヤフー不動産などで、自物件と同じような物件とを比較することによって、自物件の家賃がどれくらいなのかを把握することができます。

ところがサブリース会社の提示した査定家賃が思っていた家賃よりも数千円以上も安いとなると、なぜ?と思うことでしょう。

なるべく募集家賃を下げて入居率を維持しようとするサブリース会社のエゴイズムな狙いに怒りを感じるかもしれません。

そしてそのオーナーの怒りが結集した時にレオパレス21で生じたようなサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションをオーナーによって起こされてしまうのです。

サブリース会社も、レオパレス21を反面教師としてそのてんを学んでいるのでしょうか?

 

追記:大東建託とフルパッケージプランやスタンダードプランで、一括借り上げ契約をした場合は居住用部屋の場合は、竣工から10年後に借上賃料改定が行われます。

つまりはこの機会に、オーナーに支払われる賃料の見直しが行われることになり、この時に減額が求められることが、しばしば生じています。

その後は5年毎に賃料改定が行われます。

この賃料改定のための訪れてくるのが、大東建託パートナーズの物件の担当者です。

ただこの新たな賃料を査定しているのは、この大東建託パートナーズの担当者ではなく、大東建託パートナーズには賃料を査定する部署があり、そこで新たな賃料が決められています。

ですからオーナーが新たな賃料に納得がいかずに、署名捺印を断ると、次は大東建託パートナーズの賃料を査定する部署の担当者を連れてきて、なぜ今回は、賃料を下げることになったかの説明を行います。

多くの場合、その説明で根拠となるのは、周辺の相場になるわけですが、それに対抗するためには、賃料査定に詳しい人を同席させるとよいかもしれません。

正直のところ、大東建託パートナーズの賃料査定は周辺相場よりも、やや低めの査定をする傾向があります。

 

また国土交通省のウェブサイトでも、サブリースのトラブルとしての賃料減額のリスクについての説明があります。

【賃料は変更になる場合があります】 ○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。 ○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設 けられている場合があります。

アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

引用:https://www.mlit.go.jp/common/001258496.pdf(アクセス日2020/1/17)

と書かれています。

ですから賃料減額は起こりうる事柄としてとらえておく必要があります。

 

追記:実際のところ賃料減額は賃貸住宅オーナーであるならば覚悟しておかなければならない事柄であり、耐えるしかありません。

そのてんについては以下の記事もご覧ください。

 

サラリーマンであるならば、1度は経験したことがあるかもしれませんが、ある時、突然上司に話があると言われて上司のもとに行きます。

すると上司は話を切り出し、最近はどうも、会社の経営状態が思わしくない、それで大変悪いが給料を30%カットしたいと思う。

もしこれを受け入れることができないならば、辞めてもらってもいいと話だします。

コンプライアンスが比較的、意識されている大企業というよりも、ワンマン社長がいるような、中小零細企業に多い事例なのかもしれませんが、それを突きつけられると当然、大きなショックを受け、仕事への意欲が吹っ飛んでしまうことでしょう。

しかしサラリーマンの場合には、労働基準法という法律による大きな保護があります。

上記のケースは、一概にはいえませんが、労働基準法に抵触している可能性があります。

それで労働基準法を根拠に、しかるべき公的機関や法律に詳しい弁護士、社会労務士さんなどに助けを求めることができます。

その一方で大家にとっての賃料減額があります。

つまり家賃収入の減額です。

例えば7万円で入居していただいていた部屋があるとします。

しかしその入居者が退去したとします。

アパート画像

大東建託設計施工管理の賃貸住宅物件。

すると入居募集をすることになりますが、入居斡旋業者が、以前は7万円で入居してもらていまいしたが、周辺エリアの家賃相場が下がっているので、7万円では厳しいので、6万円で入居募集をしたいと言ってきたとします。

そうなると家賃収入もおのずと約1万円減額になるということになります。

それが一括借り上げになると周期的な賃料見直しの時に10部屋を一律、例えば査定家賃を3000円下げたいと、業者から言われたとします。

10部屋つまり計30000万円の減額査定です。

いずれのケースも大家にとってはショッキングな出来事ですが、こうした事柄は大家であるならば何度も経験する事柄です。

この場合、大家はただひたすら冷静になり耐えるしかありません。

法的な救済手段もありませんし、相談に乗ってくれる人はいても、実際に打つ手はありません。

つまり給与減額については労働基準法によるセーフティネットのようなものがあっても、家賃下落による賃料減額には法的に対処することができないのです。

冷静になって受け入れるか、家賃が大きく下落しないように、普段から物件をきちんとメンテナンスしておくしかないでしょう。

20/9/12

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