小規模マンションオーナーの日記


2月 01, 2024

銀行員には他の業種にはない業務上のルールがある?


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アパートローンを借りると銀行の担当者がしばしば訪問してくる。

筆者も父からマンション経営を受け継いで、何年にもなりますが、けっこうお世話になるというのか、しばしば自宅に訪問して来られるのは、アパートローンを借りている銀行の担当者です。

今日、街を自転車で走っていると、たまたま銀行の担当者が、もう一人の行員とともに徒歩で歩いているのを見かけました。

お客さんのところに向かっていたのでしょう。

ところで筆者がお世話になっているのは、りそな銀行ですが、何年か接触しているうちに、りそな銀行の行員の業務上のルールのようなものを気づくようになりました。

その1つが

支店に近い客のもとへは徒歩で行く

というものです。

行員さんの話では自転車や車も支店にはあるそうです。

ですから必要に応じて、これらの乗り物も活用しているようですが、しかし支店から徒歩20~30分以内のお客さんのもとへは徒歩で行くようです。

筆者の自宅にも必ず徒歩できますし、支店長であっても近くは徒歩で周っているようです。

実際のところ今日も含めて徒歩で周っている場面を何度か見かけたことがあります。

今年の春には支店長が交代しましたが、これまでの支店長さんと新しい支店長さんが2人で、しかも徒歩で取引先への挨拶周りをされていました。

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12月 22, 2023

銀行からのローン返済予定表 経費計上のための大切な書類 


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銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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12月 21, 2023

りそな銀行からアパートローンを借りるまでのいきさつ 


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りそな銀行。アパートローンも都銀のなかでは積極的に行ってきた。

多くの方がアパートマンション経営を始めるさいにアパートローンを借りているのではないでしょうか。

昔はスルガ銀行のように地方銀行でありながら、全国で積極的にしかも迅速にアパートローンを貸し出している銀行もありました。

しかしスルガ銀行の場合は金利も高めで、できれば金利の低い銀行で借りたいものです。

金利が低いというとネット銀行を思い浮かべるかもしれません。

ソニー銀行とか、ジャパンネット銀行とかがありますが、残念ながら住宅ローンは扱っていてもアパートローンは扱っていないようです。

となると次に金利が低いとなると、それはメガバンクつまり都銀になります。

筆者も父の代の時から、都銀の1つりそな銀行からアパートローンを借りています。

そして確かに金利は低いです。

変動金利でアパートローンでも1%前半です。(その後の金利交渉で0%台にまで下げてもらいました)

 

しかし父はすんなりと、りそな銀行からアパートローンを借りることができるようになったわけではありません。

借りれるようになったいきさつについて書いていきたいと思います。

まず大東建託からアパート経営をもちかけられた時に、りそな銀行からのアパートローンの借入を検討したようですが、銀行側から手持ち資金が1000万円以上が必要などの条件がクリアできないとダメと言われ断念したようです。

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10月 07, 2023

社会の速い変化に合わせて資産運用もすばやく調整しないと損失が・・


りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。

りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。

なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

ところで、筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。

そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。

このみつぼしフライトについては

2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

と書かれていますが

・債券を中心にしたバランスファンド

・顧客の損失を5%を超えることがない

といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。

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9月 25, 2023

銀行にとっての優良顧客になり金利優遇幅を拡大してもらう


以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。

銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。

しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。

そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」

内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を0.1%拡大する旨の資料。

緊張がスッと抜けたような感じでした。

ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。

この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。

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9月 14, 2023

金利交渉で金利下げといっても金利優遇幅を拡大してもらうということ


以前の記事にも書きましたが、アパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。

といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるわけです。

まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。

この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。

そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。

まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。

その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。

まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。

その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。

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8月 14, 2023

アパート経営と銀行口座開設!!賃料の振込やローンの返済引き落としのために


 

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アパートローンを借りると「ローン口座」を開設しなければならない。

随分と昔のことですが、父がりそな銀行とアパートローン契約を結ぶようになってしばらくして、りそな銀行の担当者が息子の私に保険商品をすすめてきました。

悪い話ではなかったので、保険契約を結ぶことにしましたが、当時はりそな銀行に口座を持っていなかったので、口座開設をすることになり、それから、りそな銀行とのお金の取引が始まるようになりました。

それから父が亡くなり、その開設したりそな口座、相続したアパート経営において大活躍しています。

まずアパートローンの引き落とし口座として活用していますし、大東建託からの家賃の振込先口座としても活躍しています。

ところ11月25日は金曜日だとします。

りそな銀行のローンの引き落とし日は25日です。

一方で大東建託からの家賃の振込は27日です。

しかし11月27日が日曜日だとすると11月25日の金曜日に振り込まれます。

大東建託パートナーズの担当者によると27日が日曜日の場合は25日の金曜日に振り込まれるか、28日の月曜日に振り込まれるかは、金融機関によって異なるようです。

りそな銀行は25日になりますが、三井住友銀行は28日になるとのことです。

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3月 19, 2023

りそな銀行がやはりファンドラップを勧める!!資産運用として


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銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。

筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。

父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。

父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。

ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。

りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の1つが間違いなく

ファンドラップです。

このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。

顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。

多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、手数料収入を得ることができるので、是非とも販売したい商品の1つであることに違いはありません。

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8月 29, 2022

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト


小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。

筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。

そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。

 

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りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。

そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。

それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても

当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。

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7月 30, 2022

都銀のりそな銀行からアパートローンを借りるためには

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アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。

どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。

私も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。

しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。

一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。

なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。

とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。

 

筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。

金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。

 

つまりは都市銀行から融資をひく1つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。

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