定年退職がない賃貸住宅経営しかも本業をしながらも副業にもなる
アパートオーナーになる理由は
例えば給料が安いので
副業として始めたいという
方もおられるかもしれません。
確かにアパート経営そのもは管理会社に多くを任せておくならば、サラリーマンでも副業として行えるものです。
しかし自己資金が少なく、給料もさほど多くなければ、多額のアパートローンを借りるのは厳しいことでしょう。
始めるとしても安くて小さな物件から始めていくことになると思います。
ですから本当に副業としての収入を得ているとの実感がわくまでには、それ相当の期間もかかることでしょう。
しかし無理をしない程度に、コツコツと行っていくならば、やがては実を生み出すこともあるかもしれません。
また別のケースとしては給料はけっこうもらっており、しかも自己資金も相当あるとします。
しかし会社人生がとても激務で、
解放されたいがために
アパートマンション経営を始めてみようと考える方もおられるかもしれません。
大東建託施工管理の築古アパート。小ぶりな物件。
上記のケースの場合は、自己資金もあり、これまでは比較的給料も良かったわけですから、銀行からのアパートローンも受けやすいことでしょう。
そして始めから比較的に規模の大きなアパート経営を始めることができるかもしれません。
そしてしばらくすれば、アパート経営にも慣れてきて、アパート経営を上手にこなすコツなどもわかってくると、これまでのサラリーマン人生を終えて、専業大家へと転身することもできるかもしれません。
そのためには、銀行への返済金を差し引いても家賃収入が数十万円以上残るならば、そうすることができると判断することができるかもしれません。
いずれにしても
アパート経営には定年はありません。
物件を所有している限り、何歳になっても安定収入をもたらすものです。
離職後のセーフティネットのような働きをすることもあります。
始めたきっかけが、なんであれ無理をせずにコツコツとこなしていきましょう。
追記：最近では高齢者社会を反映してか、親の介護のために介護離職した場合に備えて、不動産投資やアパート経営を行う方も少なくないようです。
もちろん不動産投資をすれば、必ず将来の収入源になるというわけではありませんが、それも一理あるのかもしれません。
さらには将来の年金だけでは、やっていけるかどうかへの不安からというか、国民年金の支給だけではやっていけないのは明らかなので、不動産投資やアパート経営行う方もおられます。
しかしいずれにしても、正しい方法で不動産に投資しなければ、失敗する可能性もあります。
このてんで最もリスクが少ない、不動産投資は都心部のワンルームマンション投資と言われています。
そのように言われるゆえんは、都心部ならば、空室リスクがあまりないこと、家賃もそこそこの家賃を維持できることなどが考えられます。
もちろん都心部のワンルームマンションなので、初期費用は多少高めかもしれません。
しかし資産が多少あるならば、そうすることによって相続税対策にもなりますし、都心部のワンルームマンションならば、いざ売却したい時でも、そこそこの価格で売却できるでしょう。
DKオーナーズのアプリをスマホに入れておくことのメリット
大東建託パートナーズ管理のアパートやマンションのオーナーであるあらば、大東建託パートナーズが物件オーナーのために提供しているマイページをパソコンなどで利用することができます。
このマイページから所有している賃貸住宅の空室の募集状況や、建物の状況報告、オーナーに支払われる賃料明細などを知ることができ、とても便利なツールです。
なので筆者もパソコンでオーナーのためのマイページをよく閲覧し利用しています。
ところでパソコンなどで見ることができるマイページですが、スマホでも同じものを見ることができます。
それがDKオーナーズアプリというモバイルアプリによってそうすることができます。
しかし所有している賃貸住宅の状況を知るうえでは、パソコンでマイページにログインして見て調べるほうが、スマホの画面よりもパソコンの画面のほうが、はるかに大きくて見やすいので、わざわざスマホにDKオーナーズアプリをダウンロードとインストールをして入れる必要はないと思われるかもしれません。
筆者もそう思い、しばらくはDKオーナーズアプリをスマホに入れていませんでした。
そもそも不要なアプリをスマホに入れると、それだけでバッテリーもちが悪くなりますし、煩雑になるので、必要最小限のアプリしかスマホに入れないようにしています。
銀行が貸してくれないならばノンバンクから借りることができる
以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。
このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じており、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなるでしょう。
こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。
このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。
そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。
代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。
筆者の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。
金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。
閑静な住宅街の賃貸住宅でも深夜になると周辺が物騒になる？
筆者の知人が住んでいるのは、４階建ての古い賃貸マンションの２階に住んでいますが、１階は居酒屋やイタリアンの店、洋食のお店などが入っています。
お昼に開けているお店もあるようですが、主な営業時間は晩から深夜にかけてです。
となると、とくに休日前の晩、例えば金曜日や土曜日の晩また深夜になると、騒ぐ客がいるようで、とても騒々しくなるようです。
また酔っ払いが、周辺でうろつくような感じになるので、そのような時間帯には鍵をしっかりと書けて外にでないようにしているんだそうです。
曜日によって物件周辺の環境が変化することがある。
この物件ですが、昼間はとても閑静な感じなのですが、曜日や時間帯によって周辺環境が変わるのです。
ところで不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではありません。
上記の物件などは昼間に１度内覧に行っても、この時は閑静に暮らせると思うかもしれませんが、金曜日や土曜日の晩になると、とてもうるさくて眠れないということに気づくことでしょう。
しかし賃貸契約をして入居してしまってからでは遅すぎます。
また引越すにしても手間とお金がかかります。
つまりは不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではなく曜日や時間帯を変えて確かめてみることも良いことです。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとすることがある
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
お部屋を探しにおいて入居するまで来店不要の物件がある どんな手順で入居する
インターネットが普及することによって、最近では自宅で仕事をするテレワークやまた学校での授業もスマホやパソコンで受けることができるようになりました。
コロナウィルスなどの感染対策として、人の多い場所を避けることも意識されている時代、このような事柄は一層有効な手段といえます。
ところで賃貸住宅の場合も、インターネット技術をフル活用することで日々進歩しているように思われます。
例えば急遽、単身赴任が決まると赴任先の住居を探すのが面倒になってきます。
というのもこれまでは赴任先の不動産屋さんに行って物件を探すというスタイルが昔のスタイルでした。
しかし最近ではインターネットを活用して、来店しなくても物件を探し入居までできるというスタイルが広まっているように思います。
このてんでは大東建託リーシングなどの大手の不動産会社が積極的に導入しています。
そしてレオパレス21も来店不要のサービスを行うようになりました。
このてんで新建ハウジングの2020/2/12の「レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に」という記事によると
レオパレス21（東京都中野区）は2月12日、同社管理の賃貸住宅の非対面での鍵渡しの開始を発表した。既に来店せずに賃貸契約ができるようになっており、スマートロックシステム設置物件は契約に関する手続きが全て非対面で済むようになった。
レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に | 新建ハウジング (s-housing.jp)
と書かれています。
礼金や敷金そして更新料とは？物件によって価格がマチマチなのはなぜ？
京都には京都ならではの不動産の慣習があることで知られています。
その１つに更新料がありますが、京都では家賃の１カ月分の更新料ではなく物件によったら２カ月分の更新料が求められる物件もあるようです。
家賃の２カ月分ともなると高過ぎるのではと思いますが、法的にも問題があるかもしれません。
しかし家賃１カ月程度の更新料となると、入居時に更新料条項があり承諾しているならば法的にも問題がなく支払わなければならないでしょう。
そしてこの更新料はアパートオーナーの収入となります。
ですから更新料の慣習はアパートオーナーにしてみれば、ありがたい制度です。
さらに入居時に礼金を支払うことが求められる場合があります。
SUMMOのサイトの「敷金・礼金って何？ 違いは？ 敷金・礼金ゼロの物件があるのはなぜ？」の記事では礼金について
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。
ですから礼金も入居時に家賃の１カ月分を求めることができるので、ありがたい制度といえます。（最近、賃貸住宅経営の主流ともいえるサブリース契約の場合は更新料そして礼金はサブリース会社のものとなります）
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗の不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
家主の査定のために銀行員訪問の時にすべきことすべきでないこと！！
アパートオーナーにとって銀行との付き合いは重要です。
というもの多くの場合、アパートオーナーになる時に銀行から資金を借りて賃貸住宅経営を行うようになるからです。
しかも融資のための審査を通過してお金を借りれるようになっても、そのしばらく後にも資金が必要になる時があるかもしれません。
例えば、大規模修繕工事、リノベーション、建て替えなどで様々なタイミングで資金が必要となる場合があります。
ですからお金を借りれるようになっても、その後の銀行との付き合いは重要になってきます。
ではどのように付き合えば良いのでしょうか。
まず銀行員は周期的に渉外担当者が、アパートオーナー宅を訪問してきます。
この時には、銀行が扱っている商品の提案があるかもしれませんが、ただ業務上の事柄だけでなく他愛のない会話も行うことでしょう。
ただそのさいに、何を話すかに注意しなければなりません。
おそらく銀行員はオーナーの話に耳を傾けてくれることでしょう。
しかしだからといって何でも喋ればよいというわけではありません。
というのも銀行員はオーナーの話されていることを、しっかりと覚えており、オーナーをいわば「査定」しているのです。
例えば、旅行の話などは楽しいですし、話しやすいものですが、しかしあまりにも豪華な旅行を楽しんでいるという印象を与えてしまうと、銀行サイドどしては、「この人は旅行で、お金を浪費している」という烙印を押されてしまうかもしれません。
リノベーションとリフォームの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で改修工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。