大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・
インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。
質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。
それに対する返答は、「３０年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。
ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。
空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに１つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・
正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。
地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。
さすが常時９５％以上の入居率を維持し続けている大東建託です。
しかし四国の市街地で１つの建物が気にとまりました。
築２年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。
なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金 礼金 更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかしもそうですが大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
もちろん大東建託グループの物件の場合は、礼金０円そして更新料０円といった物件のほうが圧倒的に多いというのも事実ですが。
しかし入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのは魅力的です。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとする 要注意
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
大東建託批判の不都合な真実 オーナーへの賃料減額編
大東建託設計施工監理のアパート。
以前に書いた記事
では大東建託批判でよく目にする「高い入居率に騙されるな」という批判の不都合な事実というか真実について書きました。
今回は「家賃減額によって大家が困っている」という批判について、現大東建託グループ物件のオーナーの筆者の視点からコメントしたいと思います。
残念なことに家賃減額ということは大東建託グループの物件でも生じます。
それは事実です。
ただ批判の内容によっては「大東建託は空室が多くなると損失を被るので入居家賃を思い切り下げて、空室を減らすようにして、そのシワ寄せが大家にくるようにしている」という内容の批判があります。
しかし冷静に考えてみると
まず大東建託の家賃についてですが、一言でいうとごくスタンダードな家賃です。
目立って同じエリアにおいて他物件よりも安いということはありません。
そして大東建託には３つの家賃があります。
それは募集家賃、入居家賃、査定家賃の３つです。
最も重視したいのは査定家賃です。
査定家賃とは、同エリアで、同じような物件の家賃を調査して割り出した家賃のことで、大東建託物件の基準ともいえる家賃です。
この査定家賃を基準にして募集家賃、入居家賃が決められます。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
高い入居率を誇る大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
賃貸住宅入居者退去後 オーナーに支払われる賃料が下がる？
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
インフレの時代 更新時に家賃も値上げされていた
筆者の小規模マンションは、大東建託パートナーズが管理しています。
そして入居者の２年ごとの更新も大東建託パートナーズが入居者と連絡をとり行っています。
ところで大東建託パートナーズは、物件オーナーに２～３カ月に１度、建物定期報告書を提供しています。
そしてそのなかには入居者の契約更新完了状況の項目があります。
この項目は、入居者さんは２年ごとに契約更新を行いますが、その完了状況が記入されています。
そして筆者のこれまでの経験則からすると、入居者さんの家賃は契約更新でも、ほとんどが変わらずです。
しかし稀に家賃が値下げされていることもありますし、逆に家賃が値上げされていることもあります。
大東建託のマンション建設
もちろん家賃が値上げされる場合でも、１０００円の値上げしかこれまでは見たことがありませんでした。
ところで新しい建物定期報告書が提供され、入居者の契約更新完了状況の項目を見てみると、驚くべきことが記入されていました。
なんと今回、契約更新した入居者さんの家賃が
３０００円も値上げされているのです。
３０００円も更新時に家賃が値上げされたケースは筆者の小規模マンションでは初めてのことです。
というか、喜びと不安も生じてきました。
大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはまずありませんが。
大東建託物件 更新時に家賃が値上がりしないケース
大東建託設計施工管理のアパート。
管理戸数１００万戸以上。
大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。
そのうちの１つが、２年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。
おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が１０００～５０００円の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。
そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。
筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。
ところでそれでも大半は、大半は
値上げになることはありません。
ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。
このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。
このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。