小規模マンションオーナーの日記

4月 30, 2022

セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾン? シャーメゾンの陰に隠れて

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賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。

セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。

しかし実際には積水ハウスとは別会社です。

もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。

 

ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気アパートのためにセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。

シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託)

そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることがあります。(セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています)

 

それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。

まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して

リーズナブルな家賃

だと言われています。

しかも礼金や更新料も高くはないようです。

ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。

さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。

しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。

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4月 29, 2022

銀行が住宅ローンを優遇するのはなぜか アパートローンよりも金利が低い

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銀行のローン融資にも、様々な種類があります。

多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。

ところで銀行融資の金利でなぜ?と思っていた事柄があります。

それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。

例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は1%半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで0.7%といった感じでぜんぜん低いのです。

事業性ローンよりも0.5~1%も低いのです。

なぜなのでしょうか。

確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。

債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。

また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。

 

しかしリスクがないわけではありません。

もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。

その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。

一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。

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4月 26, 2022

賃貸住宅管理会社 資材や部品の供給不足で危機感

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2020年に始まったコロナショックから、何年かが経過しました。

コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになっている方も少ないようです。

 

しかしコロナ前になかったような問題も生じています。

例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には

最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。

投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃?住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)

とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。

ウッドショックとも言われていますが。

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4月 22, 2022

マンションの宅配ボックス アマゾンのKey for Businessで不要になるか?

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インターネットの普及で、ネットでの買い物が多く行われるようになりました。

その結果、アパートやマンションで人気の高い設備の1つに宅配ボックスが注目されるようになりました。

賃貸住宅オーナーとしても、入居率の改善や家賃の下落回避のために、宅配ボックス導入を検討している方も少なくないのではないでしょうか。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

このてんで分譲マンションなどは、以前から宅配ボックスを導入しているマンションも少なくありませんが、築古の賃貸住宅となると、竣工当時は、ネットでの買い物も多くはなかったので、宅配ボックスを設置していないことが多いのではないかと思います。

しかしネットで簡単に、お部屋選びの選別が行われる昨今、宅配ボックスの設置がないと、なかなか入居してもらえないということで、数十万円の初期費用がかかるとしても、宅配ボックスの導入を検討せざるをえなくなっているというのが現状かもしれません。

 

しかし時代の変化は速いもので、アマゾンが置き配を行うようになりました。

その後、大手配達業者も置き配を行うようになっています。

郵便局のサイトでは置き配について

置き配とは、あらかじめご指定いただいた場所(玄関前、置き配バッグ、宅配ボックス、車庫、物置など)に非対面で荷物などをお届けするサービスです。

置き配 | 日本郵便株式会社 (japanpost.jp)

と説明されています。

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4月 19, 2022

大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある?

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大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。

通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。

例えば新築の時は

A号室 60000円

B号室 60000円

C号室 60000円

D号室 60000円

を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。

それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。

 

そして10年が近づいたころになると入居家賃は

A号室 60000円

B号室 57000円

C号室 58000円

D号室 59000円

と変化しているとします。

この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。

 

大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、

最も安くなっている

B号室の 57000円が査定家賃となります。

つまりは10年以降の査定家賃は

A号室 57000円

B号室 57000円

C号室 57000円

D号室 57000円

となり、それぞれ3000円安くなります。

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4月 17, 2022

賃貸住宅経営 住みやすい街と人口増加エリアがの入居率が高い

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街の住みやすさランキングというものがあります。

賃貸住宅最大手の大東建託が調査し公表しているランキングです。

住みたい街ランキングというものは、よく知られていますが、住みたい街と住みやすい街とは必ずしも同じだというわけではないようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

この住みやすさでランキングされた街は首都圏版TOP3の広尾駅(東京)・市ヶ谷駅(東京)・北山田駅(神奈川)、関西版TOP2の夙川駅(兵庫)・南森町駅(大阪)となっています。

このてんで私は阪神地区にいますので、関西のランキングを取り上げてみますと

1 夙川駅

2 南森町駅

3 西宮北口駅

4 六甲道駅

5 岡本駅

となっています。

これらの街に共通しているのは利便性が抜群に良いというてんがあります。

例えば夙川、西宮北口、岡本はいずれも阪急神戸線の駅で特急電車が必ず停車する駅となっています。

それでこれらの駅から大阪梅田や神戸三宮といった都心部には30分以内で行けるという利便性があります。

しかし魅力はそれだけではありません。

夙川、西宮北口、六甲道、岡本の近くには六甲山地の麓にあり、自然環境にも恵まれているのです。

つまりは利便性だけでなく街の環境が優れているという特色があるようです。

実際に関西でトップの夙川には夙川公園という大きな公園があり、桜の季節になると、お花見の絶好ポイントの1つになっています。

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4月 16, 2022

賃貸住宅経営 学生賃貸があてにならない時代になってきた?

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ウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。

その1つが、学生賃貸のようです。

このてんでZAKZAK2020/8/17の「大学の遠隔授業導入で…賃貸物件の需要激減も?」という記事には

東京の大学に入学した地方出身の1年生は、高い家賃を払うワンルームマンションやアパートではなく、地方の実家で生活しているケースも多いだろう。2年生以上も、東京にいてもほとんどアルバイトがないので、実家に帰っているかもしれない。4年生の就活も、面接がパソコンを介してだったりしている。つまり、テレワークが普及すると、学生は、大学に毎日通える場所に住まなくてもよくなるかもしれないのだ。・・月に1回や2回の登校で済むのなら、大学の近くに借りる必要性はなく、それこそホテルや民泊を利用すればいい。ということは、今後、大学でのテレワーク講義の導入が進むにつれ、周辺エリアの賃貸物件の需要は激減する。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200817/ecn2008170001-n1.html(アクセス2020/8/19)

と書かれていました。

アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

このようにこれまでは学生賃貸は大きな大学があるエリアにおいては、有望なビジネスとなっていました。

とりわけ近年は

昔はデメリットだらけの学生賃貸 今は有望市場!!

という記事にありますように

その理由の1つが、外国人留学生の増加です。 留学生なので、どこかで賃貸暮らしをしなければなりません。 しかも資産家のご子息であるならば、多少家賃の高い物件でも賃貸してくれます。

さらに別の理由として、少子化によって親が子供にかける費用を惜しまなくなったというてんもあるようです。 親としては子供に快適な学生生活を送ってほしいとの願いから、多少家賃が高い物件でも十分に支援してくれる傾向があるようです。 こういった理由で、今は学生賃貸が有望視されているようです。

ということで学生賃貸は有望だったのですが。

 

しかし新型コロナウイルスまん延で、思惑が外れてしまったようです。

まず外国人留学生が、来日できなくなり、外国人学生需要がほぼ0になっています。

このてんではレオパレス21の物件が大きな影響を受けているようで、入居率が80%割れになっています。

さらにオンライン授業の定着化で、賃貸住宅に住まなくてもやっていけるケースも増えていきそうです。

 

つまりはウイズコロナの時代にあって、以前になかったような社会の変化が生じています。

その1つが、学生賃貸のようです。

、大学生依存の賃貸住宅には大きな影響がでる懸念があるというのです。

 

新型コロナウイルスのまん延は、2020年が始まったころは想定外の事柄であり、年初は前途が明るかった学生賃貸に突然に暗雲が垂れ込めたといった感じなのかもしれません。

 

例えコロナが収束しても、今後はオンライン授業の活用などで、昔のような学生賃貸需要が生じるかどうかは不透明です。

マンション経営 大学生依存の賃貸にはリスクがある

 

 

 

4月 15, 2022

マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより

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先日のことですが、大東建託パートナーズの担当者が来られました。

来られた目的は大東建託パートナーズ管理の私の小規模マンションの賃料改定のためです。

15年になり、大東建託パートナーズから私に支払われる賃料が見直しされます。

 

そしてこの5年の間に、募集家賃が3000円ほど下がったお部屋が数部屋ほどあったので、大東建託パートナーズから提示された金額は、やはり各部屋3000円減でした。

マンション画像

大東建託パートナーズ管理のマンション。

予測通りのことで、減額は覚悟していたのであまりショックは受けませんでした。

しかし次に予期しない出来事が生じました。

 

その出来事とは

大東建託パートナーズの担当者からの驚くべき提案ですが、この機会に「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入してみてはどうかという提案です。

そして「DK SELECTネットサービスby NURO」を導入するならば、減額幅を2000円~3000円縮小させるというのです。

つまりは賃料減額なしになるかもしれないというのです。

 

しかししかし、導入のさいの費用が問題です。

1部屋あたりの導入金額が44000円(税込)です。

なので10部屋に導入するならば440000円になります。

 

さらに毎月オーナーにかかる費用もあります、

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4月 12, 2022

りそな銀のみつぼしフライトの運用がジリ貧 償還することも

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りそな銀行といえば、一時期アパートローンに力を入れていましたが、りそな銀行からアパートローンを借りて賃貸住宅経営をしている方も少なくないと思います。

りそな銀行のアパートローンの良いところは、とにかく金利が低いことにあります。

なので当初は金利の高い金融機関からアパートローンを借りて、しばらくしてから、りそな銀行のアパートローンに借り換えされたケースも多いのではないかと思います。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

ところで、私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、りそな銀行はローン顧客にファンドや投資信託を勧めることがあります。

そして以前に販売に力を入れていたファンドにみつぼしフライトがあります。

このみつぼしフライトについては

2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。・・当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。

非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト

と書かれていますが

・債券を中心にしたバランスファンド

・顧客の損失を5%を超えることがない

といった特徴があるわけですが、しかし運用状況によっては、償還されることもあるファンドです。

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4月 08, 2022

マンションの消防設備点検に協力しない残念な入居者

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先日のことですが、大東建託パートナーズより

【重要】消防設備点検のご案内

の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。

すると今回も

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん

という記事に書かれているように

私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。

アパート画像

賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。

どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。

もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。

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