小規模マンションオーナーの日記

7月 02, 2019

家賃滞納者を一方的に追い出すのが違法になるかも?

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家賃滞納者は昔も今も存在する。

昔の賃貸住宅経営の大きなリスクとはと考えると昔は

家賃滞納が大きなリスク

だったかもしれません。

例えば数カ月間も家賃滞納し、その後、夜逃げをして姿をくらまされて大損害が被ってしまった大家さんは少なくなかったようです。

しかし今は昔ほど家賃滞納がリスクだと思わない大家さんは少なくありません。

例えば一括借り上げの場合は、入居者が家賃滞納しても、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

この場合は、管理会社が家賃滞納に対処します。

さらに最近はどうでしょうか。

最近は家賃保証会社の存在も大家の家賃滞納リスクを軽減させるものとなっています。

というのも家賃保証会社が、もしも入居者が家賃滞納しても、入居者に替わって賃料を支払ってくれるからです。

ただし家賃保証会社に支払う手数料は入居者が支払うことになります。

例えば賃貸契約を締結するにさいして、保証人がいないとか、保証人がいても頼りないと思われる場合は、家賃保証会社との契約をすることが求められます。

そして家賃保証会社に手数料を支払い契約した後に賃貸契約を締結するといったケースが、スタンダードになりつつあります。

 

ところで入居者が家賃を滞納すると、家賃保証会社が入居者に替わってオーナーに家賃を支払うとともに、家賃保証会社は入居者にアクションを起こします。

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6月 30, 2019

大東建託の物件がウエブサイトだけで入居申込が完結へ

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ウエブサイトだけで契約が完了する分野が拡がっている。

昔はクレジットカードを発行してもらうためには所定の申込書に記入捺印することが求められました。

そしてその書類などを窓口になっている銀行などに持っていき、それから発行され使用されるまでには、数週間程度待たなければならなかったものですが、最近にクレジットカードのなかには、ウエブサイトに必要事項を記入すれば、審査も1時間程度で完了し、その後、1週間程度でクレジットカードが送られてくるというスピード発行のカードも現れてきました。

保険でもウエブサイトへの記入だけで契約が完結されるものもあります。

このようにウエブサイトによるネット手続きはスピーディに手続きを完結させることができるてんで、利便性の高いものですが、ついに賃貸住宅の契約においてもウエブサイトで行えるようになってきました。

このてんで大東建託のニュースリリース2019/6/11の「大東建託グループ、「申込受付くん」を導入し入居申し込みの電子化を開始」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月中旬より、イタンジ株式会社(本社:東 京都港区、代表取締役:野口真平)が提供する賃貸住宅の入居申込書のWEB受付システム「申込受付くん」の導入を 開始します。 賃貸住宅へ入居するには、賃貸借契約締結前に入居申込書のご提出が必要となります。この手続きはこれまで、店舗 にご来店いただき、入居申込書への記入や本人確認書類などの提出が必要でしたが、「申込受付くん」を導入し電子 化することにより、ご来店が不要となり、WEBサイト上で手続きを完結できるようになります。 7月中旬より、当社グループ会社である大東建託パートナーズの全179※1営業所に導入し、今秋には、大東建託リーシ ングの全238店舗※1へ導入する予定です。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bnjoatt/moushikomiuketsukekun_0611.pdf

(アクセス日2019/6/19)

と報じました。

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6月 29, 2019

故人の預貯金 150万円までならば引き出し可能へと改正!!

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これまでは故人の預貯金をすぐに引き出すことはできなかったが・・。

マンション経営を行っていた父が癌になり、末期状態になり余命があまりないことを悟った時に、父が行ったことの1つは郵便貯金を解約して全額を引き出したことです。

なぜそのことを行ったかというと、亡くなったことを金融機関が知ると、即座に口座を凍結し、遺産分割がきちんと決まるまでは引き出せなくなってしまうからです。

そのことを回避するために郵貯の口座を解約し、全額引き出して、後はタンス預金という形になりました。

その結果、あれから数カ月後に亡くなりましたが、亡くなった後にかかった様々な費用をこのお金で賄うことができました。

その一方でアパートローンを借りていた銀行については、何もしていませんでした。

それで父が亡くなった後、アパートローンを借りていた銀行の支店長さんがすぐにやって来られましたが、最後に一言「口座は凍結されます」と。

その銀行口座は引き出しも入金もできなくなってしまいました。

ところで故人の遺産分割がきちんと決まるまでの間には、いろいろと費用がかかるものです。

例えば葬儀費用や火葬費、また最期まで入院などをしていたら入院費や医療費も支払わなければなりません。

また故人に借入金があれば、亡くなったからといって返済義務がなくなるわけではありません。

遺族で引き続き返済金を支払っていかなければなりません。

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6月 27, 2019

携帯基地局アンテナ収入 5G導入でどうなる

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携帯電話のアンテナの基地局の設置でアンテナ料を得ているオーナーさんもいる。

市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。

このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。

この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。

だいたい賃料は月額数千円~20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。

大手の携帯電話会社で支柱一本につき5~6万円ぐらいというのが相場のようです。

それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。

しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。

ところで日本ではまもなく、5Gが導入されようとしています。

となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。

そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。

ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのか?

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6月 25, 2019

今は事業の転換期 大東建託!!

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大東建託が事業の多角化を強化していく。

最近は賃貸住宅の新規建設工事が、全体的に頭打ち状態になっています。

様々な要因でそうなっているのですが、賃貸住宅そのものが過剰気味にあり空室リスクの増大と家賃の下落傾向が鮮明になりつつあること、以前は不動産融資にとても積極的だった銀行が、慎重な姿勢へと転じていること、メディアによって不動産投資や賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされるようになったことなどがあります。

ですから賃貸住宅をビジネスモデルとしている会社も今後はビジネスモデルを修正していかなければ、じり貧状態へとなっていくことでしょう。

このてんで成功した会社に富士フィルムという会社がありますが、昔は名前の通り、カメラのフィルムを扱う会社で、フィルムの分野では大きなシェアを確保し続けていましたが、やがて時代が変化し、デジタルカメラやスマートフォンによるカメラが主流になり、カメラのフィルムを一般の人が買うということは、ほとんどなくなってしまいました。

いわばコア事業が全く振るわなくなってしまう事態に陥ったのですが、そこでフィルムにこだわるのでなく事業の大転換を図りヘルスケア分野をコア事業へと変えていくことに・・。

それが成功して、今でも富士フィルムという会社は存続しています。

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6月 23, 2019

国土交通省の賃貸住宅チェック 大東建託や積水ハウスは・・

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アパート施工不良防止のために国土交通省が対策を進めている。

レオパレス21や大和ハウス工業の賃貸住宅において施工不良や不備物件があること発覚し、賃貸住宅業界への不信感が強まっています。

そのようなさなか賃貸住宅の監督官庁である国土交通省が、施工不良を防止するための対策を進めています。

このてんについて日本経済新聞2019/6/5の「国交省が再発防止策策定へ 品質管理を定期検査、施工不良問題 」という記事には

国交省がまとめる再発防止策では、認定を受けた型式通りの設計図が作られているか、工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか、監督者の指摘通りに施工されているか、などを国が定期的に把握する仕組みを設ける方針だ。具体的な制度や手順は今後詰める。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45726000V00C19A6CR8000/(アクセス日2019/6/6)

と書かれています。

このように今後は、国が

①設計図が適切か

②工事監督者の担当物件数が過剰になっていないか

③監督者の指摘通りに施工されているか

を定期的にチェックや確認をするための仕組みを設けて再発防止にあたるとのことです。

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6月 22, 2019

申込→契約済→入居済までの期間 大東建託の場合

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入居申込から実際に入居されるまでには期間がある。

入居者募集をしている自分のアパートやマンションで入居者が決まると、ほっとするというか嬉しいものです。

サブリースの場合でも、オーナーに支払われる賃料が定額であっても、空室だらけの物件になることは望ましいことではありません。

ところで大東建託の物件の場合は、オーナーは大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで、自分の物件の募集状況などを知ることができます。

例えば退去届けがあった場合は、マイページで確認することができます。

そして数日後には、入居者募集が開始されることでしょう。

ところで私の所有マンションでも入居者募集が行われていたお部屋がありました。

しかし2週間ほど前に、入居申込が入ったことが、マイページで知ることができました。

入居申込が入ると、入居者募集も停止されます。

しかしこれで、入居者が決まったというわけではありません。

というのも入居のための審査が行われるからです。

入居審査の結果は数日以内でわかるようです。

審査で落ちてしまった場合は、再びすぐに入居者募集が再開されます。

さらに入居申込者の都合で、キャンセルされてしまうこともあるようです。

この場合もすぐに入居者募集が再開されます。

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6月 20, 2019

粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた?レオパレス21

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家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。

家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。

というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。

ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。

その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。

そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。

いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。

このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。

その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。

そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。

そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。

というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。

このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。

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6月 18, 2019

これからの時代は不動産よりも株式?

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もはや不動産は負動産になりかねない時代になった。

一昔前までは、不動産を持つことが、大人のステータスのようにみなされるかのような時代がありました。

しかも当時は不動産が右肩上がりに上昇し続ける時代です。

そもそもなぜ不動産は上がり続けたのか。

それは戦後において

①「一国一城の主になってマイホームを持ちたい」という個人の願望や憧れが広まっていたこと。

②「高度成長に乗ってどんどん発展する」企業の土地需要。

③容積率をはじめとする建築制限など。

これらの理由で、不動産への需要が旺盛だったからです。

当然のこととして供給よりも需要が大きくなれば、価格は上昇していきます。

しかしこの流れは1990年ごろのバブルの崩壊以降、止まることになります。

というか流れが徐々に逆流しだし、その逆流はますます強くなっていきます。

ではなぜ逆流し始めたのでしょうか。

それは一言でいうならば供給が需要を上回るようになってきたからです。

ますます人口が減少していくなか、その分、当然のこととして需要は減退していきます。

現に空き家比率が増大していますが、高齢化が進んでいる地方においては空き家比率は驚くほど大きくなっています。

しかもそのようなエリアでの賃貸住宅の空室率も上昇しており、このようなエリアでの賃貸住宅オーナーはやりくりがさぞ大変なことでしょう。

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6月 16, 2019

消費者機構日本からの提訴を回避 大東建託!!

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消費者機構日本の追求をかわす大東建託?

2019年、レオパレス21のアパート施工不良問題や大和ハウス工業の不備物件と賃貸住宅をめぐるスキャンダルなニュースでにぎわっていますが、賃貸住宅最大手の大東建託はというと、消費者機構日本から申込金等の返還がされていないとのことで調査されていることが報じられました。

そもそも大東建託とアパート事業者との関係は、消費者との関係ではないので、この件で消費者機構日本がなぜ動くのか多少違和感を感じてはいましたが、場合によったら消費者機構日本がこの件で、本格的に動く可能性が示唆されていました。

しかしそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/5/24の「「申込金の返還」の追加対応について には

当社 は、平成 31年 4月 19日 付「申込金 の返還につ いて」にて 公表いたし ましたとお り、平成28年10月1日以降に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただき、そ の後成約に至らなかったお客様を対象として、お申し込み時にいただいた申込金の返 還を実施してまいりました。その後、認定NPO法人 消費者機構日本より平成28年9月 30日以前のお客様についても返還の対象とするよう要請がありました。対応を検討し た結果、平成28年9月30日以前に、当社に建物建築請負契約のお申し込みをいただ き、その後成約に至らなかったお客様に対しても申込金の返還を実施することとしま したのでお知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bi8watt/mousikomikin_henkan_tsuika_0524.pdf(アクセス日2019/5/26)

と発表しました。

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