大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つないしは３つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
入居者によるマナーの悪い振る舞いにどのように対処する
アパートマンションを所有していて、所有物件において入居者さんによる、気のきかないというか、だらしのない振る舞いに直面することがあります。
よくある事柄としては、ゴミ出しがいい加減な入居者さんがおられます。
筆者の所有物件においても、朝の８時過ぎぐらいにゴミの回収が来ますが、回収後にゴミを出す入居者さんがおられます。
どの入居者さんがそうしているかは、だいたいわかりますが、回収されなかったゴミ袋を置いたままにするとよくないので、筆者の方で処理しています。
アパートによったらゴミ出しのことで、大家さんや管理会社がとても怒られて、ゴミ置き場に怒りのこもっためメッセージを貼っているようなところもあります。
他にも部屋の中で物音を気にせずにたてる入居者さんもおられますが、夜中にそうされているわけでもないので我慢しています。
さらには１階玄関のドアを乱暴に開閉する入居者さん、共有廊下や階段を汚す入居者さんの振る舞いに
うんざりさせられることがあります。
このことは筆者だけでなく他の大家さんにも同じように感じている方も少なくないと思いますが、筆者の場合は、これまでは入居者さんを責めるようなことは一切行わなったことが、功を奏してか、比較的、退去していかれる入居者さんは多くなく、ほとんどの方が長年、住居として借りてくださっています。
ステータスのためにタワーマンション買うことのリスク
乗り物では、ＪＲなどで等級があります。
例えば普通車に対してグリーン車、新幹線ではグランクラスがあります。
航空機では、エコノミーに対してビジネスクラス、ファーストクラスがあります。
これらの等級の違いは、なんといっても利用する価格です。
普通車よりもグリーン車、グリーン車よりもグランクラスの料金は高くなります。
そして受けるサービスも異なってきます。
等級も高くなれば、それだけ受けるサービスも手厚くなります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。品質には定評があるが、建築費も高い。
しかし乗車が終われば、エコノミーもファーストクラスもサービスは終わりです。
じゃあなぜ人は値段が高くても高い等級を選ぶのでしょうか。
なかには優越感やステータスにこだわりそうする方もいるのでしょう。
このステータス、日本語では社会的地位のことですがウィキペディアによると
社会的地位（しゃかいてきちい）とは、社会の中に確立された、人々の名誉や威信を伴う位置。近代社会では、職業が地位の主な規定要因と考えられている。職業は、経済力や生活水準や学歴や人間関係などの情報も含む総合的な地位の指標だからである。それ以外に、趣味なども社会的地位に影響を及ぼす。
賃貸住宅経営の健全さを示す指標にキャッシュフローがある
アパート経営の健全性を示す指標はさまざまなものがあります。
必ずしも家賃収入が額が大きければ健全というわけではありません。
例えば１カ月で５００万円の家賃収入があっても、アパート経営のために毎月５５０万円の支出があるとするならば、このアパート経営は健全とはいえないでしょう。
一方で、１カ月の家賃収入が３０万円としてもアパート経営のための支出が１５万円とするならば、そのアパート経営は順調といえるかもしれません。
ですから家賃収入の大きさだけでアパート経営の健全性を計ることができるわけではありません。
ところでアパート経営の健全性を計るのに役立つ事柄の１つして
キャッシュフローがあります。
このキャッシュフローですが、簡単にいえば、家賃から経費と返済を除いて残るお金のことをいいます。
上記の例でいうと支出が経費＋返済にあたります。
ですから上記の例でいうと１番目の例のキャッシュフローは概ねの数値ですが－５０万円となります。
そして２番目の例が＋１５万円のキャッシュフローとなります。
明らかにキャッシュフローの視点からしても２番目の例のほうが、健全なアパート経営状態にあることを示しています。
もちろん経費にあたる部分に何があたるかによって数値が異なってくるわけですが、具体的にはどのような事柄を経費として計算されているのでしょうか。
いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること？
家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。
本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。
コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が？？ということがあります。
そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は
・内容は本当に真実といえるだろうか。
・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。
・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。
を考慮したうえで判断させていただいています。
ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。
ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。
コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。
それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。
筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。
ローンは変動金利か固定金利どちらが良い？銀行員は変動金利のほうが・・
長らく金融緩和がきましたが、調整されそうな時代になってきました。
それにしても住宅ローンになると今でも低金利な時代です。
銀行によっては変動金利のローンとなると条件次第では0％台で借りることもできます。
もちろん固定金利となると、それよりも金利は高くなります。
ところで住宅ローンにしてもアパートローンにしてもお金を借りる場合、変動金利のほうが良いか、それとも固定金利のほうが良いか、それは今も昔も迷うところです。
目先ならば変動金利のほうが低くメリットがあるわけですが、長期となると金利上昇リスクを考えて固定金利のほうが良いという方もおられます。
ところで、このてんでの銀行員による実際の声は、
これまでの経験則からすると
結果的には変動金利のほうが金利分の支払いの総額は少なくすんでいると言われます。
ですから現在の経済状況がに大きな変化がないならば変動金利で借りるほうが良いのかもしれません。
しかしもしも日本の国債が海外の投資筋によって突如売り浴びせられ、暴落するような事態が生じれば金利が急騰するリスクも考えられます。（もちろん日本全体の現在の資産状況からすると、そのような事態が生じる可能性はあまりないと考えられています）
アパートの立地エリアが重要なのはなぜか車社会でも立地が悪ければ苦戦する
車社会になり、多くの家庭で、自家用車が置かれています。
ですから、多少辺鄙な場所でも、自家用車があるから大丈夫と考えてしまいがちですが、不動産の視点からすると決して大丈夫ではありません。
知り合いが、この春就職しましたが、この知り合い、自宅の車を十分に活用していますが、仕事に行くときには公共の交通機関を利用するんだそうです。
というのも、仕事先のオフィスなどが都心部などにあると、自家用車で通勤しても駐車するスペースがないからです。
のどかな地方では自家用車で仕事に行くことができるのだが・・。
実際のところ、東京や横浜、大阪、名古屋、札幌、福岡などの主要都市に仕事に行くほとんどの方が、自家用車を所有していても、仕事へは公共の交通機関を利用して行くという方がほとんどではないでしょうか。
ということで、郊外などにアパートを建てる、ないしは購入するにしても、都心部へのアクセスがどうなっているかを確認するのは重要な事柄です。
望ましいのは、最寄り駅までに徒歩１０分圏内にあるかというてんですが、実際に徒歩で駅まで歩いて確かめてみるのは良いことでしょう。
安全に安心して駅まで通えるでしょうか。
また駅からアパートまでの間、女性が夜道でも安心して歩けるでしょうか。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
アパートオーナーがもはや殿様商売ができなくなっていく現実
昔は賃貸住宅数も現在のように多くなく、大家さんは強気の経営を行うことができた時代もありましたが、今の時代はそうではありません。
空室率が上昇するなか、入居者側もどのアパートに住むか、選別できる時代となり、魅力のないアパートは空室に悩まされるようになってきました。
例え入居需要があるとみなされているエリアであっても、競合物件があまりにも多くなるとパイの奪い合いの状態です。
こうしたなか、将来的にはさらに向かい合わなければならない、さらに直面しなければならない事柄があります。
その１つが人口減少です。
現実にすでに人口減少が始まっていますが、長期的に人口減少は継続していきます。
おそらくは２０５０年には１億人を割っていることでしょう。
２０１０年には１億３０００万人だったのが２０５０年には約３０００万人減少しているのです。
もちろん世帯数そのものは２０１８年現在は微増状態ですが、やがて世帯数も減少していくことが予測されています。
ということは、さらに空室率が上昇していく可能性が強くなっていくことでしょう。
ところでさらに直面するかもしれない衝撃の事実があります。
それは賃貸住宅の主要なターゲットは２５歳～４０歳といわれてきました。