小規模マンションオーナーの日記

8月 27, 2019

サブリース批評記事 サブリースを熟知したとはいえない内容

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サブリースを批評する記事は少なくないが冷静に読んでみると・・。

先回の記事

サブリースの批評記事 オーナー目線で分析してみると・・

では一般的にサブリースによる賃貸住宅経営のデメリットと言われる事柄について3つのてんを取り上げました。

なお先回の記事でもふれましたが、これは経済面で強く講読者も多い某週刊誌で取り上げられていたものです。

今回はこの週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える残り3つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。

では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが

 

①管理費が高い設定になっている

です。

この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5~10%が管理手数料として家賃収入から引かれます。

その一方でサブリースとなると10%以上が管理手数料として引かれます。

しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。

また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。

そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。

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8月 25, 2019

サブリースの批評記事 オーナー目線で分析してみると・・

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サブリースを批評する記事は少なくないが・・。

経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事がまたもや、掲載されていました。

以前には大東建託やレオパレス21について酷評記事を掲載したことのある週刊誌です。

私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。

では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。

 

①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。

たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。

現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。

しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。

もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。

しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。

サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。

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8月 22, 2019

マンションでも漏電火災が発生!!

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アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。

先日のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。

すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。

この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。

1階がテナントで2階と3階が居住用(居住用の部屋はシングルタイプ)で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。

出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。

ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。

ところでこのマンションに知人が住んでいました。

出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。

しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。

そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。

というのも放水によって、水浸しになるからです。

さらには焼けた臭いも収まっていないかもしれません。

ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。

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8月 20, 2019

ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・

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不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。

私の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。

つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。

つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。

さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。

最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。

残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。

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8月 18, 2019

住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。

その理由は

①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。

②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。

③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。

などがあるようです。

そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。

ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績11年連続1位を獲得」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf(アクセス日2019/8/6)

と報じました。

これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。

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8月 15, 2019

賃料は全体的には上げ調子 しかし大東建託の物件は・・

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賃貸住宅は7割程度が賃料が上昇傾向にあるというが・・。

最近は私の所有マンションの入居率は良好なものの、賃料がどうもさえない状況が続いています。

おそらくは、この1,2年で、賃料が全体的に1部屋あたり3000円程度下がったように思います。

比較的、入居者需要のあるエリアなんですけど・・。

なぜなんだろうと?

ところで日本経済新聞の2019/7/31の「マンション、賃貸・中古シフトじわり 新築高止まりで 」という記事には

新築マンションの価格高止まりを背景に、賃貸や中古の物件へのシフトが進んでいる。共働き夫婦が増え、仕事や子育てなど環境の変化に応じて住み替えが容易にできる賃貸を選ぶ消費者が増える。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47945020Q9A730C1X13000/(アクセス日2019/8/4)

と書かれていました。

どうやら、新築マンションの価格の高止まりもあってか、最近は賃貸住宅派が増えているようです。

そしてこの傾向は賃貸住宅オーナーにとっては朗報とも言えるでしょう。

特に若い世代は、分譲マンションや戸建て住宅の購入に関心がない方も少なくないようで、分譲マンションブームも減退傾向にあるように思われます。

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8月 13, 2019

またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判

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オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/(アクセス日2019/8/1)

と書かれています。

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8月 11, 2019

大東建託建設事業が不振になった意外な理由

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働き方改革も大東建託の足を引っ張ている?

最近は、大東建託の業績がイマイチな状態が続いています。

毎月上旬頃に公表される大東建託の業績速報では、毎月のように建設受注が前年比減となっています。

もちろん賃貸住宅の建設受注が不振なのは、大東建託以外の他社でも同じような傾向が見られるのですが・・。

そしてこの建設受注が不振なのは、あのスルガ銀行の不動産融資の不祥事以降、銀行全般の個人の不動産向け融資が厳格化していることがあるとも言われています。

昔ならば、比較的安全と言われている不動産担保融資なので、少々のことがあっても地方銀行ならば、融資が承認されたのが、今では審査が厳格化され、どう考えても、地方銀行でも融資を受けられないことが明らかな場合は、建設会社の営業マンも、勧誘しなくなったというのか、勧誘ができなくなったのではないかと思われます。

しかし大東建託にとってコア事業の建設事業が振るわないということは大きな問題です。

ところで最近の賃貸住宅の建設受注が振るわない、これまであまり意識されていなかった問題が日本経済新聞のに指摘されていました。

2019年7/2の「大東建託、営業益2割減 4~6月 受注の低迷響く 」という記事に書かれていました。

大東建託の2019年4~6月期の連結営業利益は290億円程度と、前年同期より2割ほど減ったようだ。同業他社の不正により、顧客対象の大家がアパートの建設に慎重になり、前期の受注が低迷した影響が出た。金融機関の融資が厳格になり、受注した物件の着工の遅れやキャンセルも増えた。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO47819500W9A720C1DTA000&scode=1878&ba=1(アクセス日2019/7/30)

と書かれていました。

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8月 08, 2019

実績と信用があっても銀行から断られることがある

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銀行の不動産融資への姿勢は厳しくなっている。

最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。

そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。

ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。

その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。

私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。

ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。

しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001(アクセス日2019/7/25)

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8月 06, 2019

オリジナルな設計施工の建築物 維持管理コストに問題が・・

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大手の建設会社の修繕費用が高くなることがある。

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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