小規模マンションオーナーの日記

1月 03, 2021

大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない

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2016年2月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも1階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが1階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、1階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから1年を経た2017年3月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは1年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの1階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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12月 31, 2020

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

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先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、捨てられているのをあまり見かけることはありません。

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12月 29, 2020

大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた

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最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。

残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。

しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。

そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。

 

ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。

これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。

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12月 27, 2020

改修工事の完了が2024年末 レオパレス21


2020年10月、ソフトバンク系の米ファンドによる救済発表時に、240円台まで高騰したレオパレス21の株価が、それから下がり続け2020年12月の年末には120円台にまで下がり続けています。

株価がさえない理由としては、なかなか進まない施工不良物件の改修工事があるようです。

ところでこの改修工事の今後の予定ですが、そのてんについてレオパレス21が公表した事柄が日本経済新聞に掲載されています。

記事によると

経営再建中のレオパレス21は25日、2021年1月以降の施工不良物件の改修工事計画を発表した。15万戸強が残る改修必須の重大な施工不良物件について、まず21年6月までに6千戸程度を実施。対象物件の状況を確認しつつ、24年末までに重大な施工不良物件の改修工事を全て完了させる計画だ。

引用:レオパレス、24年末までに改修完了へ  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/26)

と書かれています。

このように明らかになったのは、すべての物件の改修工事の完了は2024年末になること。

ただし対象となるのは、重大な施工不良物件のみで、軽微な施工不良物件の改修工事はさらに先送りされるようです。

さらに現時点で重大な施工不良物件で改修工事が完了しているは、4万戸で、残り15万戸強の物件の改修工事を2024年末までに終わらせるという計画のようです。

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12月 24, 2020

積水ハウスの住宅の修繕費用が高くなることがあるのはなぜ?

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インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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12月 22, 2020

アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの

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2019年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス21のアパート。

来春であれから2年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス21のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス21の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス21は特別に、2年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス21がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

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レオパレス21管理のアパート。

レオパレス21は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この2年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス21がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用:レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/21)

と報じました。

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12月 20, 2020

設計がずさんで取り返しがつかなくなった物件

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数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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12月 17, 2020

大東建託がオーナーのための相談窓口を設置

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2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。

事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。

そういえば最近、大東建託パートナーズの営業所が丸一日、一斉休業を行いましたが、なぜだろうと思いましたが、ひょっとすると今回の出来事に社員を備えさせるための研修が行われたのかもしれません。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。

このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には

「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について
利用対象:
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法:
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
1) 問い合わせフォーム (特設サイト)
2) 専用電話 0120-1673-43 お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
   受付時間/午前10:00~午後5:00 ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
3) 専用メール (cs@kentaku.co.jp)
4) 郵送 (特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください)
   〒108-8211 東京都港区港南2-16-1
   大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係

 

引用:サブリース新法「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」への対応について|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2020/12/16)
 
と書かれています。
 

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12月 15, 2020

テナントの賃貸事業は冬の時代へ


コロナで激震が走った2020年。

賃貸住宅事業においても様々な影響が生じているようです。

私の小規模マンションにおいても、とくに1Kの部屋が、コロナ以前は、空室がでても、入居者がすぐに決まっていたのが、最近はなかなか決まらず、ころもまたコロナの影響なのかと気をもんでいます。

ところで、コロナによって最も影響を受けたのは、テナント賃貸ではないでしょうか。

例えば、飲食店などは、お客が激減して、事業をあきらめて、テナント解約が相次いでいるのではないかと思われます。

またこのような時世ですから、テナントの入居事業者を募集をしても、なかなか決まらないという状況が続いていることでしょう。

これまでテナント賃貸事業をしてきたオーナーさんにとっては、コロナを恨んでも恨みきれないでしょう。

ところでZAKZAK(夕刊フジ)には、このテナント賃貸に関するとても興味深い記事が掲載されていました。

オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない」というタイトル記事なのですが、以下のように書かれています。

テレワークの普及は、企業がオフィス面積を縮小させることにもつながっていく。これは早くも空室率の上昇や賃料の低下となって表れている。オフィスの賃貸契約スタイルから推定すると、この流れはあと数年以上続くだろう。1年後の賃貸オフィスは、完全な買い手市場になっていると思われる。

引用:【マンション業界の秘密】オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない (1/2ページ) – zakzak:夕刊フジ公式サイト(アクセス日2020/12/14)

と書かれています。

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12月 13, 2020

タブレットが社会で急速に普及 大家も使いこなせたほうがよい理由

りそな銀行画像

この数年、スマホ以上に普及してきたのがタブレットです。

代表的なタブレットの1つがiPadです。

操作は基本的にはアイフォーンと同じで、アイフォーンを使いこなしているならば、だれでもすぐに使いこなせます。

もちろんiPad以外のタブレットを活用している方も少なくないでしょう。

ところで時々、訪問してくる銀行員も最近はタブレットを持ち歩いているようで、以前は書類に目を通してトークしていたのが、今ではタブレットを見ながら説明をしたり、また一部の契約などはタブレットで完結してしまうものもあります。

さらにはホテルの受付でも、以前はチェックインのさいに書類に氏名や住所、電話番号を書き込んでいたのが、最近では一部のホテルでは、チェックインの時に書類ではなくタブレットに書き込む方式になっているケースもあります。

さらにはNHKの集金担当者?も最近では、タブレットを持ち歩いて、それぞれの世帯の受信料の支払い状況とが、スピーディにわかるようになっているようです。

このようにビジネスのあらゆるシーンでタブレットの使用が急速に普及しており業務をスピーディにこなせるようになっています。

 

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