小規模マンションオーナーの日記

6月 06, 2024

住宅ローンを完済しても建物修繕工事の費用負担は重くなっていく


持ち家派と賃貸派。

どちらがいいのかについての議論は絶えませんが、持ち家派(分譲マンション購入も含む)のメリットは住宅ローン完済後は住居費を抑えることができるというものです。

そのことはよく聞きます。

しかし現実はどうなのでしょうか。

まず戸建住宅についてですが、30~35歳の時に、35年の住宅ローンを組んでマイホームを購入したとします。

すると住宅ローン完済時は60~65歳で、仕事も定年退職し、仕事を継続しているとしても非常勤のような形態の雇用で、収入も激減していることでしょう。

そしてその後は年金生活へと移行していくわけですが、確かにこの時点で、住宅ローンの返済は完了しており、支出面では改善されているかもしれません。

しかしマイホームも35年目を迎えるとなると、大規模なリフォームが必要となってくるかもしれません。

15年~20年ぐらいで1回目も大規模修繕工事を行ったかもしれませんが、2回目の工事となると1回目以上に費用がかかります。

例えば給排水設備の交換などが求められるかもしれないからです。

収入といえば、現役で働いてた時代は、働き次第で収入アップを計れたかもしれませんが、60歳を超えるとそういういうわけにはいきません。

となるとリフォーム工事費用は、リフォームローンを組んで調達しなければならないかもしれません。

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6月 05, 2024

不動産テック時代が進んでもネットに頼れない分野も・・


最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。

この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。

実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。

例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。

それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。

ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。

しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。

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6月 04, 2024

不動産会社から紹介されやすい物件はシャーメゾン?なぜ?


春の入居者需要の大きな時期も過ぎ去りました。。

今は入居者募集をしても、なかなか決まらない時期です。

筆者の所有マンションでも、以前のことですが一部屋が4月下旬に退去され、タイミング的には、お部屋の内覧ができるようになるのが5月のゴールデンウィークが終わった後になったことがあり、悪い時期に退去されたことがあります。。

ところで筆者の物件は、大東建託パートナーズ管理ですが、入居者斡旋は大東建託リーシングと大東建託パートナーズがテコ入れする地元にある不動産屋さんが行います。

といっても多くの場合は、地元の不動産屋が決めてくださっているようです。

そこで頼りになる、不動産屋ですが、扱っている物件は、大東建託パートナーズ管理の物件以外の多くの物件を扱っています。

そして仲介するにしても、やはり優先的に仲介したくなる物件があるんだそうです。

ではズバリその物件とは?

それは積水ハウスの

シャーメゾン

なんだそうです。

なぜシャーメゾンなのか?

シャーメゾンというと高品質の住宅、機能が充実している賃貸住宅というイメージがあると思いますが、まさにそのような物件が多いです。

その一方で家賃はやや高めかもしれません。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件


アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

 

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年2回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてきます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が96%超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数25戸につき空室は1戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら96%超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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6月 02, 2024

建物の修繕コストも値上がりしている?国土交通省のガイドラインでも


分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。

毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。

分譲マンション画像

駅と直結した分譲マンション。

ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。

例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。

他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。

それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。

そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。

 

ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。

そして2021年にも改定されたものを公表しました。

それが以下のサイトにありますが

001425185.pdf (mlit.go.jp)

それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。

たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。

つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。

ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。

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6月 01, 2024

大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可?


以前に書いた記事

DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった

でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。

しかも毎月¥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。(年額¥6600円)

ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。

とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。

そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。

そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか?というてんです。

そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。

※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族(配偶者、2親等まで)の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。

引用:https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2(アクセス日2020/1/23)

と書かれていました。

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5月 31, 2024

サブリース会社の経営難で賃料が支払われなくなった事例


アパート画像

完成間近のサブリースの木造アパート。

最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。

代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス21、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。

これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。

実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。

その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。

そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。

その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ2018年1月22日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には

スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期(2016年に決算期変更)は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html(アクセス日2018年3月8日)

と報じました。

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5月 30, 2024

電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓


 
マンション画像

電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。

以前に書いた記事

「マンションのフロアヒンジが寿命?」

で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。

そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ

「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」

の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが18万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。

そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。

大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。

大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。

ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。

確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。

では今回はどうなるのでしょうか。

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5月 29, 2024

大東建託のテナント賃貸 空室を避けるためか家賃は控えめ?


大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。

ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で数回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。

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5月 28, 2024

大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える


アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。

大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。

また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。

物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。

ところで先日、自物件の4階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。

早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。

というのも

大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる

からです。

返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。

銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。

もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。

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