小規模マンションオーナーの日記

10月 06, 2020

大家が怖いのは入居者の夜逃げよりも一括借り上げ会社の経営悪化

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ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。

夜逃げされもはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。

さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。

となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。

まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。

 

しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。

なぜでしょうか。

最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。

例えば

一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。

過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。

空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。

そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。

私も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。(入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません)

さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。

 

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10月 04, 2020

カタログギフトが大東建託から オーナー親睦会中止のために


今年も、10月になり、年末へと近づいてきました。

ところで毎年9月ごろに、大東建託から手紙が届きます。

その手紙とは、大東オーナー会支部報告会の案内の手紙です。

私も参加したり不参加だったりと、対応はマチマチだったのですが、今年はその大東オーナー会支部報告会の案内の手紙が届きません。(今年からは大東建託グループ オーナー様親睦会)

私のエリアでは、9月ごろに案内の手紙が届いて、12月ごろに大東建託グループ オーナー様親睦会が行われます。

しかし今年は、新型コロナウイルスまん延のために、どうするんだろうかと考えていました。

どう考えてもあのイベントは感染リスクが高いように思われます。

しかも高齢者のオーナーさんも多いので、強行開催しても、今回は不参加者が多かったことでしょう。

なのでおそらくは中止だろうと思っていました。

 

そのようななか先日ですが、突然に、ゆうパックから荷物が届きました。

大東建託からのものです。

そして開けてみるとカタログギフトと大東建託の取り組みを報告する小冊子が入っていました。

 

どうやら今回は大東建託グループのオーナー親睦会は中止で、その代わりに会社情報の小冊子と、カタログギフトが送付されてきたようです。

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10月 01, 2020

レオパレス21に米ファンドによる救いの手 状況が好転?

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2019年にアパート施工不良が公になってから、窮地のレオパレス21.

債務超過の2020年6月に100億円超になり、かなり厳しい状況に置かれ、このままでは本当に経営破たんしてしまうのではないかと思われていましたが、一転、救いの手が差し伸べられました。

このてんについて日本経済新聞2020/9/30の「レオパレス、米ファンドが支援 債務超過解消へ」という記事には

経営再建中のレオパレス21に対し、米投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グループが支援する方針を固めた。出資や融資で合わせて約600億円を出すもよう。レオパレスは施工不良問題が響き、2020年6月末時点で118億円の債務超過に陥っていた。不動産分野に強みを持つファンドの資金やノウハウを活用し、経営の立て直しを目指す。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64370180Z20C20A9MM8000/(アクセス日2020/9/30)

と報じました。

よくぞ支援へと決断してくれたと、レオパレス21のステークホルダーは安堵したことでしょう。

これでまずは株価も、暴落は免れそうで、株主にとてっはヤレヤレといったところでしょう。

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9月 29, 2020

レオパレス21が巨額債務超過 今後どうなる?

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最近、にわかに注目を浴びているレオパレス21。

20年4~6月期の決算業務を担当する従業員が希望退職に応募したことなどで遅れていた決算発表が9月30日に発表されるとのことです。

それにしても決算業務の担当従業員が希望退職に応募したために決算発表が遅れるとは、あきれるような事態です。

どうも希望退職の応募も、予定数を超えているようで、レオパレス21の経営状況をある程度、掴んでいる社員も沈む船からは早く逃げろといったところなのでしょうか。

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ところで決算発表を前に、レオパレス21の驚くべき経営状況がメディアで取り上げれています。

その状況とは2020年6月末に

100億円超の債務超過

になっているんだそうです。

この債務超過ですがウィキペディアには

債務超過(さいむちょうか)とは、債務者の負債の総額が資産の総額を超える状態。つまり、資産をすべて売却しても、負債を返済しきれない状態である。 法人及び相続財産の破産手続開始の原因並びに株式上場企業における上場廃止の原因である。  

債務超過

(アクセス日2020/9/27)

と書かれています。

このように債務者の負債の総額が資産の総額を超える状態で、この状態が改善されないと、株式会社の場合は上場廃止になるんだそうです。

さらに債務超過の状態では、銀行は融資をしてくれません。

というか融資をしないどころか、これまでの融資を引き揚げようとすることもあります。

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9月 27, 2020

サブリースによる賃貸住宅経営のリスク 朝日新聞が的確に指摘していた

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「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。

つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。

このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。

つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。

 

ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞2016年8月11日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。

そして明確にされた問題点は

  1. 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
  2. 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  3. 建設会社側からの一方的な契約解除。
  4. 詐欺まがいの建設会社の営業。
  5. 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題が浮き彫りになってきます。

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9月 24, 2020

入居者があっという間にいなくなった 今は空室率が上昇中?


先日9月8日の火曜日のことです。

大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページを閲覧していると、私の小規模マンションに新たな退去があることがわかりました。

おそらくは9月5日~9月7日の間に退去届けを大東建託パートナーズに届けたのではないかと思います。

今年はなぜか8月下旬ごろから、私の小規模マンションがあるエリアのDK SELECT物件の退去が異常に多いようで、これもコロナの影響なのかと考えていましたが、私の小規模マンションでも退去者がでてしまいいささかショックを受けました。

ところで、ほとんどの賃貸住宅の退去のさいのルールとして、退去届けをだしてから1カ月分の家賃を支払わなければならないというものがあります。

それで今回の退去も退去予定日は10月7日となっていました。

しかし実際に退去されたのはつい先日の9月20日土曜日です。

つまりは退去届をだして2週間もしないうちに慌ただしく引越していかれました。

この日に、あっという間に、いなくなってしまいました。

しかもそれだけではありません。

引越した当日に大東建託パートナーズのスタッフによる引越し後に行われる、退去立会まで行われたようです。

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9月 22, 2020

セキスイハイムの賃貸住宅とは シャーメゾンとは異なる

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賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。

セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。

しかし実際には積水ハウスとは別会社です。

もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。

ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気というか注目が強すぎてセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。

シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託)

そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることができます。(セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています)

それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。

まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して

リーズナブルな家賃

だと言われています。

しかも礼金や更新料も高くはないようです。

ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。

さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。

しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。

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9月 20, 2020

賃貸住宅経営で要警戒 単身赴任者の減少

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ウイズコロナ時代になって、賃貸住宅需要の変化も明らかになってきました。

現在生じている変化としては

・テナント賃貸において飲食店向けの賃貸需要が減退している。その一方でシェアオフィス需要は増大しているようです。おそらくはリモートワークを在宅でよりも、近くのシェアオフィスを活用するようほうが仕事に集中できるということなのでしょうか。

・学生賃貸需要が減退している。その要因は留学生が訪日できないことだけでなく、大学もオンライン授業を実施するようになり、大学近くに住居の賃借をしなくてもやっていける学生も少なくないてんがあるようです。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

 

ところでウイズコロナ時代にあって賃貸住宅需要で変化する可能性のある別の分野があります。

そのてんについては大東建託ニュースリリース2020/9/3の「大東建託、ウィズコロナ時代における新しい働き方を加速~在宅勤務手当の新設、通勤手当の実費精算、単身赴任の解除~」にそのヒントがあるように思われます。

このニュースリリースには

● 単身赴任の解除
 品川本社への単身赴任者を対象として、在宅勤務が業務に支障がないことが確認された場合には、単身赴任を解除します。対象となった従業員の所属や業務内容は変わらず、ご家族が同居する自宅での在宅勤務を基本としながら、自宅の最寄り支店をサテライトオフィスとして活用します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/withcorona_hatarakikata_0903.html(アクセス日2020/9/7)

とありました。

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9月 17, 2020

家賃だけが住居費でない 共益費とトランクルーム費も?

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古いアパートになると収容スペースのあまりない物件もある。

アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の1つに収納能力があります。

つまり借部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。

例えば私の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。

当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。

トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。

しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。

やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。

しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて借部屋に入れることができました。

よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。

つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。

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9月 15, 2020

賃貸マンションの相続 配偶者と子供どちらにすると良いか

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マンション経営をどう相続するかは1つの課題となる。

人の人生、突然何が起こるかわかりません。万が一の時、残された家族のためにもマンション事業の相続について考えておくのは家族への思いやりです。

 

そして実際のところどのような形態の事業でも自分の後継ぎを考えるものです。

そして小規模であってもマンション事業者は真剣に、相続の事を考えるのではないでしょうか。

マンションオーナーの場合は自分が亡くなっても物件そのものは残るからです。

余程の事がない限り、廃業することはない事業です。

 

そこで問題になるのは遺族のうちのだれに相続するのか、また相続税はかかるのかといった事柄です。このてんで

配偶者に相続する場合は1億6千万円までの控除がある。

つまり配偶者にマンション事業を100%相続してもらうならば、相続税がかかることがない可能性があります。(銀行からの多額の借入金があり、それも引き継ぐならば相続人が配偶者でなくても相続税はかからないことでしょう)

私のように子供がいなければ配偶者に相続することが多いことでしょう。

しかししっかりとした子供がいるならば子供に相続させることが多いと思います。

この場合は相続税が配偶者に相続するよりも相続税がかかりやすくなります。

具体的にな控除額は下記の通りです。

法定相続人の数 基礎控除額
1人 3,600万円
2人 4,200万円
3人 4,800万円
4人 5,400万円
5人 6,000万円
6人 6,600万円
7人 7,200万円

しかし子供がいる場合は、配偶者に相続して、それからその配偶者が亡くなってから子供に相続するよりも、配偶者がいても、子供に100%相続させたほうが結果的には、相続税は変わらないということになります。

しかも相続手続きは、けっこう手間がかかり時間もかかります。

相続税の計算や準確定申告のために税理士さんに、そして司法書士さんにも報酬を支払わなければなりません。

こうした手続きを2回行うよりも1回ですませたほう費用は安く抑えることになります。

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