お部屋の1R 1K 1DKの違いとはそして1DKの家賃は下がりにくい？
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
筆者の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。
家賃滞納をする入居者の強制退去が容易でないのはあの借家法のため
借地借家法により賃借人を強制退居させることは容易でない。
アパートオーナーが未然にトラブルを防ぐために賃貸契約書を交わすことは重要です。
しかし賃貸契約書以上に強い拘束力があるのが借地借家法です。
この借地借家法は入居者が賃貸人からの不当とともいえる処遇から守るための法であり、賃貸人であれ賃借人つまりは入居者も順守しなければなりません。
ですから安易に入居者に退去を求めても、入居者が頑固にも拒絶するならば、事はややこしくなります。
つまりは
借地借家法により安易に退去させることができない
のです。
例えば家賃をしばしば滞納する、あるいは他の入居者に騒音等のトラブルをしばしば引き起こすといった理由で退去させたい場合でも、さらに賃貸契約書にも、その旨の記した文言があり、賃貸契約書の内容からして退去にあたる場合でも、借地借家法を盾にして居座られるならば、強制的に追い出すことは難しいのです。
また公正証書にしたとしても、効果は限定的です。
それぐらい借地借家法は強力に入居者の借家権といったものを守るものなのです。
そう考えてみると、確かに入居斡旋の段階で、入居者の選定が重要であることがわかります。
ややこしい入居者を入れてしまうと、後々厄介な事が生じることがあるのです。
もちろん最近は、これらの仕事は不動産管理業者が行いますので、不動産会社の選定能力を信用するしかないのかもしれません。
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
レオパレス２１迷走の影にやはり銀行の影響が？仕方ないことなのか
以前のことですが不動産業界の断トツでインパクトを与えたニュースはレオパレス２１のアパート施工不良と、それに伴う入居者への引越し要請のニュースです。
しかしなぜそこまでレオパレス２１は迷走することになってしまったのでしょうか。
どうやら、おかしくなってきたきっかけは、リーマンショック後に、レオパレス２１が経営危機に陥った時に始まったようです。
一企業の経営がおかしくなると、当然のこととしてレオパレス２１に融資しているメインバンクが動き始めます。
そのメインバンクがあの大阪資本の大手銀行です。
とにかく猛烈な銀行で、商売で儲けるためならば、なんでもする銀行です。
大阪では、そのがめつさゆえに、この銀行を嫌っている人が少なくないようです。
おそらくは水面下でレオパレス２１の経営立て直しのために圧力をかけたことでしょう。
そこでこの銀行との、つながりある、あるコンサルタント会社が経営立て直しのために指導するわけですが、その時に考案されたのが、あの悪名高き「解約プロジェクト」です。
住宅相場価格の情報を不動産ジャパンや不動産情報ライブラリから取得することができる
レインズという言葉を聞いたことがあるかもしれません。
不動産業界ではよく知られたものです。
レインズについて公益財団法人の不動産流通推進センターのウエブサイトでは
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。 全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。
引用：https://www.retpc.jp/chosa/reins/reins/（アクセス日2019/5/31）
と書かれています。
レインズという不動産情報のためのシステムがある。
このシステムは、不動産の情報を提供したり受取ったりと、不動産の情報交換がリアルタイムで行われているデータシステムのことです。
基本的には物件の売買情報をしるうえで、とても役立つツールです。
また賃貸の情報の提供も行われているので、アパートオーナーにもある程度、関係のあるものともいえるでしょう。
介護のソラストは大東建託の息のかかった会社だった！！
大東建託も事業の多角化を視野に入れている？
1つの分野に強みがあって、事業を拡大させていわゆる大企業になった会社は少なくありません。
しかし時代の変化とともに、その強みのある分野の社会のニーズが減退してしまうと、以前のように事業から収益を得ることができなくなっていくことでしょう。
そこでこうしたリスクをヘッジするために様々な事業を手掛ける、つまりは多角経営に乗り出す会社も少なくありません。
例えば新聞業界でも、多くの新聞社が厳しい経営を強いられているなか、朝日新聞は比較的良好な状態にあると言われていますが、その要因となっているのは朝日新聞が新聞業だけでなく、近年都心部においてテナントビルなどのオーナーとなってテナント賃貸を行いそのテナント賃貸業が好調なのがその要因であると言われています。
このようなさなか、大東建託もおそらくは事業の多角化へと進みつつあるようです。
筆者も知らなかったのですが、介護の会社でソラストという会社があります。
全国に数百ほどの事業拠点をもつ介護業界では名の知れた会社なのですが、その会社の筆頭株主が大東建託なんだそうです。
しかも大東建託はソラストの33％以上の株式を取得しているということなので、大東建託はソラストの株主総会での特別決議を要する議題（２/3以上の賛成が必要）に対する拒否権ができます。
ですから増減資や役員任免、合併など重要な議題はその大東建託が賛成しないと通りません。
不適切な賃貸住宅入居者の立ち退きを要求できるケースとは？
賃借人の立ち退きを要求できるケースですが、具体的なケースとしては、賃借人の家賃滞納と用法違反の場合です。
しかし注意しなければならないてんとして、賃借人が家賃滞納か用法違反をすれば自動的に借地借家法の適用外になるというわけではありません。
しかるべき手順を賃貸人が踏んでそのようになるのです。
重要なポイントとなるのは
賃借人による信頼関係の破壊とみなされる
かというてんです。
ですから極端な見方、何カ月も何年も家賃滞納をしていても賃借人による信頼関係の破壊とみなされないならば、以前として借地借家法の適用により明け渡しを求めることができないのです。
例えば家賃の件でお話するために何度か訪問したり電話をかけても会えない、出てこないとなると賃借人が故意にではなく多忙のために、ついつい家賃を支払うのは忘れていたとみなされるかもしれません。
あるいは、まとまったお金が入る時に家賃をすべて支払うつもりなのかもしれません。
いずれにしても、滞納していた家賃をすべて支払うならば、賃借人は借地借家法によって手厚く保護されることになります。
もちろんそのようなケースはあまりないかと思いますが。
建物を調査するさいの必須の道具はメジャーや水平器そして双眼鏡など
昔のことですが、賃貸住宅最大手の大東建託の営業社員が、父の家を訪問していたころのころですが、自宅をマンションに建て替えることが決まりつつあるころに、長さを測るためのメジャーを持参してきて、そこで自宅やお庭、また父が所有している土地の長さなどを測ったりしたようです。
つまりはアパートやマンションを提案する、彼らののような営業マンにとってはメジャーは必須の道具であり、現地調査においてしばしば活用しているようです。
ところでメジャー以外にも、必須ともいえる道具があります。
それが懐中電灯です。
懐中電灯によって、暗くて見にくいところに光をあて確認することができます。
さらに最近は天井裏の施工不良が問題になっていることがありますが、可能であれば天井裏などに、懐中電灯の光をあてて、きちんと施工されているかどうかを確認することができます。
さらに役立つ道具をあげていきますと
・双眼鏡
双眼鏡によって、外壁などのなかの目に届きにくい状態を確認することができます。
さらに屋根などの状態を確認することができます。
・水平器
最近はスマートフォンでも水平器の役割を果たすものがありますが、水平器によって建物の傾きを確認することができます。
尋常でない傾きがあるならば要注意な建物といえるでしょう。
オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる
大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。
この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に直接電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。
筆者もこれまで何回も、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきます。
ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。
その時間は９時３０分～１8時００分で、しかも平日限定です。
つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。
そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。
ところで大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。
それによると、これまでの電話の受付時間が９時３０分～１８時００分だったのが９時３０分～１７時３０分へと変更になるとのことです。
賃貸住宅経営におけるパートナーとなる管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。