小規模マンションオーナーの日記

11月 19, 2022

積水ハウスの強みとは?建物の高品質感からの安心感?


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賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。

筆者の物件がある周辺エリアには、様々な賃貸住宅メーカーによる賃貸アパートないしはマンションがあります。

昔からはレオパレス21の物件が多々ありますし、最近はフジ住宅、そしていい部屋ネットの大東建託のアパートも増えてきました。

こうしたなかでも根強い人気を感じさせるのは積水ハウス施行のアパートそしてマンションです。

シャーメゾン、MASTなどの賃貸住宅があります。

しかも築年数が経っていても、入居率はまずまずといったところでしょうか。

では積水ハウスの強みとはどこのあるのでしょうか。

おそらくは最も積水ハウスのイメージをアップさせている要因の1つは建物の品質にあるようです。

具体的には積水ハウスで使用される部材は、自社工場で作られているので徹底した管理がされており、品質に当たり外れなどのばらつきがないことで定評があります。

つまりは品質のことでのあまり心配がないというてんがあるのでしょう。

ですからおそらくは欠陥住宅でないという安心感がありますので、入居者にも満足してもらえる自信があるでしょうし、実際のところ積水物件に住んでいる方の評価は全体的には他社物件よりも良いように思われます。

 

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11月 18, 2022

事故物件はあらゆる人に迷惑をかける😕親族にそのとばっちりが


 

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事故物件が生じることはだれしもが望まない事柄だが・・。

滅多に生じることがない賃貸住宅経営リスクには様々な事柄があります。

地震や風水害による建物の損傷。

この場合は、加入している損害保険によってヘッジすることができます。

他にもいろいろとありますが・・。

ところで厄介なトラブルとして事故物件になってしまうということが稀に生じることがあります。

実際のところ日本の自殺者数は毎年約2万人ぐらいなので、事故物件になってしまう可能性が生じえる可能性はありえます。

筆者の所有マンションがあるエリア内においても、募集中の、とある大東建託の物件の募集家賃が異常に安くなっていたので、事故物件になったんだと思いました。

そして募集要項に告知事項ありと書かれていたので事故物件だと確信しました。

この物件の場合は、通常の家賃よりも30パーセント程度割り引いた募集家賃で入居者募集を行っていました。

その後しばらくしてから、募集の掲載が終了しましたので、どうやら入居者さんが決まったようです。

この場合、少なくとも更新期間の2年間は30%程度割り引いた家賃が入居家賃となるわけですが、更新ごとに家賃を値上げしていくのでしょうか?

しかもいい部屋ネットの大東建託グループの物件の場合は、物件オーナーに支払われる賃料が30%減額されるわけではないならば、大東建託パートナーズが割引分の損失を負わなければならなくなります。

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11月 18, 2022

高層階ほど人気があるマンション 窓からの眺めが重要なポイント


最近まで兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。

海側の部屋のほうが料金が高いのです。

というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。

そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。

ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。

賃貸物件や分譲マンションでも同じです。

例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。

その要因の1つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。

逆に1階部分が最も人気がないので、1階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。

さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。

これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。

ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。

眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。

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11月 17, 2022

大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた

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最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。

残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。

しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。

そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。

 

ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。

これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。

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11月 15, 2022

ますます重要性が高まっている環境に優しい賃貸住宅 大東建託の取り組みは


最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

低炭素社会 – Wikipedia

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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11月 14, 2022

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


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火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

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11月 14, 2022

賃貸住宅 新築ならではのリスクもある 築年数よりもメンテナスが重要?


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大東建託パートナーズ管理アパート。高い入居率を維持している。

アパートマンション事業では、当然のことですが借り手がいなければ話になりません。

では30年40年と古くなった物件はもう借りてがほとんどおらずもう事業にならないということでしょうか?

確かにそう言われる方もおられます。

例えば部屋を探している時に築年数を判断材料にしている方も少なくないと思います。

全く同じような物件があった場合、築年数のみが異なるならば、普通は築年数の新しいほうを選ぶのではないでしょうか。

しかしアパート事業の実績のある方の見方は、築年数よりも、メンテナンスの程度のほうが重要だと言うのです。

つまり築年数が30年超でも、きちんと手を入れてさえいれば大丈夫だというわけです。

もちろん建物の資産価値や家賃は新築の時のようにはいかないと思いますが、アパート事業としてはしっかりとやっていけるというのです。

筆者の近隣物件でも、木造造りであれ、RC造りであれ30年超の建物はあります。

そしてメンテナンスがしっかりと行われている物件は空室が多いということはありません。

また新築であればすべて良いといわけではありません。

むしろ新築であるがゆえのデメリットもあります。

 

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11月 13, 2022

ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れている

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経営再建中のレオパレス21ですが、とにかくレオパレス21物件の入居率が芳しくありません。

筆者の自宅の近所にも、レオパレス21パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。

やはりあれだけメディアによって、レオパレス21のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。

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レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

ところでレオパレス21の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。

実際のところレオパレス21と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は90%以上を維持しているようです。

またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。

その一方で。レオパレス21の入居率はコロナ渦、入居率が下回っています。

そこで少なくとも、入居率を80%以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。

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11月 11, 2022

タワーマンション 上階ほどランニングコストがかかるようになる


庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。

買うのは、いわゆるお金持ちで、節税(相続税対策)か投資目的で買うのです。

おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択(他の選択肢もあるかもしれませんが)に迫られるのかもしれません。

そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。

ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。

というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。

それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。

しかしそれだけではありません。

マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。

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11月 10, 2022

トイレ換気扇の交換修理代 16000円👍大東建託物件で


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高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

築10年の小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、最近になってトイレの換気扇から異常な音がでるようになりました。

さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。

明らかに修理が必要な状況です。

そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。

大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。

修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。

すると10分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。

この対応の速さには感心しましたが、

しばらくして訪問してこられました。

そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。

どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。

明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。

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