小規模マンションオーナーの日記

5月 04, 2019

ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務!!

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金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。

シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。

その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。

シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。

その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4%以上とかなりの高金利で貸していたようです。

こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。

ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。

実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1%前半(変動金利)というのも珍しいことではありません。

さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。

例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと

8000万円を30年を借り入れるとします。

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5月 02, 2019

大東マイページと更新完了状況ページ!!

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大東オーナーには大東マイページを閲覧することができる。

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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4月 30, 2019

単独での生き残りが厳しいスルガ銀 どこと組むのか?

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のどかな地方も人口減そして世帯数減に悩まされている。そして地方銀行の存続も危ぶまれている。

かつては地方銀行の優等生とも言われたスルガ銀行。

他行では扱ってもらえなかった、不動産担保融資を高金利で扱い、好業績を上げ続けてきましたが、2018年にシェアハウス向け融資の不正が発覚し、それ以降、次から次へと不祥事が明るみになり、もはや単独での生き残りは困難と言われるぐらいにまで落ち込んだ状態にあり、次なる関心は、どの金融機関と手を組むか、ないしは傘下に入り存続していくかにあるようです。

水面下では様々な交渉が行われているとのことですが、スルガ銀行が最も交渉相手で最優先にしているのが、りそな銀行を中核とするりそなグループと言われています。

私もりそな銀行からアパートローンを借りていますので、スルガ銀行と手を組むことによってどのような影響が及ぶのかは関心のある事柄です。

ところで、りそなグループですが、中核のりそな銀行は、一応都市銀行ですが、他の都市銀行とは異なり海外事業についてはあまり強くありません。

その反面、国内には注力しており、りそな銀行も一時期はアパートローンに力を入れていた時期もあります。

ローン金利もアパートローンの変動金利で1%前半なので、借り換え先として人気はあると思います。

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4月 28, 2019

大和ハウスでも不備物件・・でもレオパレスよりはまし?

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大手の建設会社による不備物件が相次いで発覚。

2019年4月12日の午後だったと思いますが、突然に大和ハウス工業の重役が謝罪会見を行うとのニュースが流れました。

建設会社の社長の謝罪会見というと、2019年2月にレオパレス21の社長がアパート施工不良のトラブルでの謝罪会見を思い起こしますが、あれからレオパレス21は株価も暴落し大変なことに・・。

いまだにレオパレス21の騒動は終息していないようです。

ところで今度は、建設業界、売上高トップの大和ハウス工業で同じようなことを行うとは・・。

戸建住宅や賃貸住宅の大和ハウスの物件オーナーさんにとってはショッキングなニュースだったと思います。

具体的なてんは日本経済新聞2019/4/13の「大和ハウス、急成長で統治おざなり 不適切建築2000棟 」という記事に書かれているように

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超が、不適切な部材や構造で建築されていたことがわかった。12日の記者会見で同社は設計上のミスや社内の認識のずれが原因で、経費の削減などが目的ではなかったと強調した。だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。

https://www.nikkei.com/nkd/company/article/DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO43720090T10C19A4TJC000&scode=1925&ba=1(アクセス日2019/4/13):引用

と書かれているとおりです。

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4月 27, 2019

アパートの不備物件が7割超とは・・

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針を示したものの・・。

2019年2月にレオパレス21がアパートの施工不良を公表してから、もはや数カ月が経過しましたが、その騒動は収まることがありません。

というか、さらに次から次へと新たな問題が発覚し、その問題が拡大しているように思われます。

例えばZAKZAK2019/11/11の「レオパレス、不備物件拡大 調査済みの7割超 」という記事には

賃貸アパート大手レオパレス21の施工不良問題で、不備のある物件が3月末時点で計1万4599棟に上ったことが11日、分かった。従来の公表数から大幅に拡大。最新物件でも見つかり、問題がある物件は7割を超えた。

引用:https://www.zakzak.co.jp/soc/news/190411/soc1904110017-n1.html(アクセス日2019/4/12)

と報じ、レオパレス21の物件の調査済みの7割超が不備物件だったことが明らかになったと述べています。

7割、つまりは10棟中、7棟にはなんらかの不備があったということです。

問題のなかった物件は10棟中、3棟程度ということです。

となるとレオパレス21のオーナーさんも、自物件もなんらかの不備があるのかもしれないと心配になることでしょう。

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4月 25, 2019

都市銀行の行員が公務員に転職(+_+)

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銀行をやめる行員さんも少なくない?

私は、りそな銀行からアパートローンを借りて、ほそぼそと小規模なマンションオーナーをやっていますが、周期的にりそな銀行の渉外担当者が訪問してきます。

先日もやってきましたが、いろいろと他愛のない会話を交わすこともありますが、その時に、ビックリするような事を聞きました。

それは私がマンションを相続した時に、りそな銀行の渉外担当者だった行員さんが、銀行員をやめて転職したとの話です。

当時は相続中だったので、この行員さんには、何度も訪問していただき複雑な手続きを行ってくださったので、顔なじみの行員さんでした。

その後、1年半ほどで、転勤になってしまったのですが・・。

ところでその当時は、この行員さんも結婚したばかりで、しかも最初の子供も誕生したばかりの時で、銀行員としてもバリバリに活躍していた時代だったと思うのですが、おそらくは今後も銀行員としてのキャリアを積み上げていくんだろうなあと思っていました。

それが銀行員をやめて転職するとは・・。

そしてどうやら公務員になったようです。

今では2人目の子供も誕生し、りっぱな父親になっているとのことです。

経営が不振の地方銀行ならば、もっと良い就職先に転職するのならばわかるのですが、比較的経営が安定している、りそな銀行を後にするとは・・。

家族もいるのに・・、と思いましたが。

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4月 23, 2019

サブスクリプション型住居登場 賃貸オーナーに脅威となる?

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サブスクリプション型の住宅サービスは今後どれだけ拡大するのだろうか・・。

最近の消費志向はサブスクリスプションつまりは定額制にあるんだそうです。

例えば携帯電話の通話代で定額制、つまりは毎月、一定の金額を支払えばかけ放題になるというサービスがありますが、私の母などはメールはしないものの、電話は友人などと長電話をする人なので、この携帯電話のかけ放題サービスを利用させることによって、結果的には電話代の節約につながっています。

ですから、あるサービスのヘビーユーザーであるならば、サブスクリスプション、つまりは定額制を利用することによってコストを抑えることができます。

最近では、さまざまな分野でサブスクリプションサービスが提供されるようになっていますが、ついについにサブスクリプション型の住宅サービスが登場してきました。

サービスの内容はA社の場合

月額4万円で光熱費込み。そして全国にある拠点に住み放題のサービスとなっています。

現時点は拠点は5カ所程度で、すべてが東京から1時間以上の決して便利とはいえない場所の住居のようですが、空家等を改修して、住居として提供しているようです。

ところで魅力なのは月4万円という安さで、しかも光熱費込みという料金です。

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4月 21, 2019

なぜか礼金を求めるケースが増えてきた大東建託物件😕

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基本的には大東建託の物件は礼金は0円だったのだが・・。

いい部屋ネットの大東建託の入居者募集サイトを見てみますと、これまでは多くの場合、敷金、礼金、更新料0円というケースが多かったように思います。

そうすることによって入居の敷居を低くすることになり、入居しやすくなりますし、更新料も0円となると、長期間入居しやすくなります。

いずれにしても入居率を維持したい大東建託にとっても、極力、家賃の下落を抑えたいオーナーにとっても、そういったことは望ましいことです。

ところで最近、私の所有マンションに退去者がでましたので、その部屋の入居者募集が行われるようになりましたが、募集家賃が期待していたよりも数千円安かったことにショックを受けたと同時に、これまでは経験した覚えがないのですが、1カ月分の礼金も求められていることがわかりました。

これまでは、礼金はずっと0円だったのですが、なぜ今回は1カ月分の礼金が求められるの?と困惑しましたが、本当になぜなんでしょうか。

この礼金についてはアパマンショップのウエブサイトでは

礼金とは昔からある慣習の1つで、部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。特に昔は、親御さんが大家さんに下宿やアパートに住む息子の面倒を見てくださいね、という気持ちが込められていたそうです。

引用:www.apamanshop.com/oheya/feature/singlelife_06/w_zero.html (アクセス日2019/4/6)

と説明されています。

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4月 20, 2019

銀行の悪習「書き上げ」終焉 不動産バブルも終焉?

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スルガ銀行不祥事以降、金融庁の不動産担保融資の審査が厳しくなっていると言われてる。

かつて金融庁の長官がスルガを持ち上げたことがありました。

当時はスルガ銀行は地方銀行でありながら、高金利で不動産担保融資を積極的に行い、業績が好調だったからです。

しかも長引く低金利時代にあって多くの地方銀行が苦戦が強いられるなか、地方銀行でも十分にやっていけるということを示したかったのかもしれません。

そこでスルガ銀行の右に倣えと不動産担保融資に積極的になった地方銀行も少なくなかったことでしょう。

しかし皮肉にも地方銀行の模範生として持ち上げられた、あのスルガ銀行が後に本来は融資できるような案件でなくても、改ざんによって不動産担保融資を行っていたことが明るみになり、大変なことになります。

そしてスルガ銀行のあの事件のあと、金融庁は銀行の不動産融資の実態を調査するようになり、銀行も不動産担保融資の審査が厳しくなっていったようです。

しかもその最中に今度はレオパレス21の施工不良問題が生じてしまい、金融庁としてはさらに不動産担保融資について厳しいチェックをせざるを得なくなっているのだとか。

それにしてもスルガ銀行が行っていた書類の改ざんですが、業界では「書き上げ」と呼ばれるそうで、実際のところは珍しくないそうです。

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4月 18, 2019

不動産投資の潮目が変わってしまった😿

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アパートやマンションが売れなくなった?

大東建託をパートナーにしてアパートやマンション経営しているオーナーさんは、最初は自分の土地でアパート経営を始めるためにまずは1棟建てて、その後、2棟目、3棟目・・といった具合に不動産投資を拡大させていかれる方が少なくないようです。

そして大東オーナーさんの場合は、5年以上経過したアパートを高く売れそうだからといって売却するということはあまり聞きません。

その一方で、ある程度収入のある方が行ういわゆる「不動産投資」は上記のようなアパートマンション経営とは多少異なります。

そのような方のアパートマンション経営スタイルは、とにかく安くアパートマンションを購入して、しばらくは賃貸経営を行い、購入したアパートマンションが高く売れそうになると売却して売却益を得るという手法です。

どちらかといえば大東オーナーさんの場合は、とにかく長期間株式を所有して配当収入でやっていくのに対して、「不動産投資」を行う方は株式の売買を繰り返しながら収益を追求するというスタイルで双方には違いがあるように思います。

どちらにもメリットデメリットがあるように思いますが、いわゆる「不動産投資」のほうがハイリスクハイリターンのような感じがします。

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