小規模マンションオーナーの日記

11月 11, 2021

地方での賃貸住宅経営でも成功するかもしれないエリアとは

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アパートマンション事業、多くの方がこの事業を行っていますが、何をきっかけに始めるのでしょうか。

多くの場合、土地所有者が、固定資産税対策や相続税対策のために始めることが多いようです。

とりわけ都市部で土地所有者が更地を持っていると、固定資産税が高くなり、固定資産税対策として小規模な賃貸住宅を建てることが多いようです。

そうすることにより初期費用はかなりの高額でも、固定資産税対策になりしかも家賃収入が継続的に入り続けるという恩恵を享受することができます。

私も都市部のベッドタウンに物件を持っていますが、父から相続したもので、祖父の時に建てた木造の家が傷みだし、毎年の修繕代もバカにならない時に、父が大東建託の営業社員の訪問を受けて木造の家を壊し、マンションに建て替えたのが始まりです。

もともと土地を所有しているのならば、自分の土地に賃貸住宅を建てて事業を始めるのは、さほど難しいことではありません。(賃貸住宅を建てて需要が見込める場所である必要があります。入居者がいなければ賃貸経営は成り立たないからです)

また土地を所有していなのであれば、節税目的でワンルームマンション投資をする方も少ないないようです。

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11月 09, 2021

銀行の受けがよい積水ハウス 融資を受けるのも有利

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以前のことですが、アパートローンを借りている銀行の担当者に、少しですがお世話になっている大東建託の不満を漏らしたことがありますが、銀行の担当者も大東建託の物件にかかわったことがないためか、大東建託という会社の名前は知っていても、実際のところはどのような会社なのか、あまり知らなかったようで、ただただ

「そうですか」

と聞いておられました。

その後、この銀行の担当者、隣町の地主や家主を開拓するために地道に訪問していかれた時に大東建託のオーナーさん宅何人かも訪問することがあり、そのためか、私に大東建託の一括借り上げがどのようなシステムなのかを尋ねてくるようになりました。

どうやら銀行員は、大東建託という会社については、あまり熟知しておられない方も少なくないようです。

一方で積水ハウスとなると事情は異なります。

この銀行の担当者さん、銀行の仕事で積水ハウスの工場見学に行かれたことがあるようで、積水ハウスについてはよく知っておられるようでした。

おそらくは不動産でも積水ハウスの案件を扱ったことがあったのかもしれません。

まあ戸建住宅においては積水ハウスがトップなので、住宅ローンなどで銀行も積水ハウスのやり方などに精通することができるのでしょう。 (さらに…)

11月 07, 2021

ZEHの住宅 環境に優しい住宅のメリット デメリット


最近は脱炭素社会を目指す動きが活発になっています。

そして政策的にも脱炭素と合致した事業には補助をつけるなどして後押しされています。

そして住宅においても、この動きがありますが、その1つがZEH住宅です。

この分野では積水ハウスなどがリードしていますが、大東建託も賃貸住宅においてZEHのアパートを導入しています。

このZEH住宅について国土交通省のには

ZEH(ゼッチ)(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。.

住宅:ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)、LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)住宅関連事業(補助金)について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

と書かれています。

このように省エネルギーにより、脱炭素に寄与し、環境に優しい住宅であるということがわかります。

社会的な関心の高まりと政策的な後押しがありますので、大手の建設会社ならば見過ごすことができないものとなっています。

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11月 06, 2021

マンションの寿命は 40年超の物件からどんな問題が生じている?

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鉄筋コンクリート造りのマンションてどれほど長く使用できるのでしょうか。

実際のところはわからないというのが答えのようです。

というのも鉄筋コンクリート造りそのもが歴史が浅く、十分なデーターが得ることができていないからなんだそうです。

このてんで専門家のなかには100年が寿命と言われる方もおられますが、今から100年前1910年代の鉄筋コンクリート造りの建物自体がありませんのでなんとも言えません。

ただヨーロッパなどでは鉄筋コンクリート造りではないものの、歴史的な建造物は多々残っていますので、建物そのものは非常に長く使用できる可能性があります。

ところで100年ものマンションは日本ではないと思われますが、30年、40年そして50年超のマンションは増えてきているように思われます。

ちょうど1960年代以降に建てられたマンションですが、いまだに使用されています。

こういったなか産経新聞2017年2月14日の記事には

老朽マンション増加防止へ修繕助言

といった記事がのせらていました。

というのも大阪府内だけで記事によると

築40年を経過したマンションが現在の6万戸から、10年後には3倍以上の21万戸に膨れ上がると想定

というのです。

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11月 04, 2021

賃貸住宅の需要 テレワークの定着で変化が生じたのか?

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コロナ感染症の影響も、落ち着き始め元に戻りつつある昨今、今回の感染症でもたらしたものの1つに、働き方としてテレワークが拡大したというてんがあります。

実際のところ、これまではテレワーク導入に慎重だった会社も、いざやってみて悪くなかったということに気づいて感染症が収束しても継続的にテレワークを行っていく会社もあるようです。

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その結果、都心部のオフィス需要が幾らか減少したという変化が生じています。

 

では賃貸の住居の需要については何らかの変化が生じたのでしょうか。

コロナ感染症が流行し始めたころは、これを機に地方への移動が進むかもしれないとの観測がなされていたことがあります。

ではあれから、まもなく2年になろとし、感染が落ち着きつつある今、変化は生じたのでしょうか。

 

このてんで健美家のサイトに「完全テレワークになったとしても22.6%が「勤務先まで30分以内の場所に住みたい」~完全テレワークになった場合の住まいに関する調査」という記事が掲載されました。

日本トレンドリサーチときらくハウスの共同調査の結果についての記事ですが、

それを読んでみてわかったのは

多くの方が住居のエリアとして望ましく思っているエリアは

生活していくうえでの利便性

というてんです。

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11月 02, 2021

マンションの騒音トラブル 実際に生じた厄介なケース

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アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか探ってみました。

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10月 31, 2021

大東建託パートナーズが入居者向けの新しいアプリをリリース


大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、DKセレクトです。

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで大東建託は、大東建託パートナーズによる、新しいアプリをリリースしました。

このアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわる情報を配信するウェブサービスです。

具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みを順次拡大していくようです。

このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリです。

そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始めるとのことです。

 

今回のアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。

もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。

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10月 30, 2021

シャーメゾン 積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット

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私の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のあるハウスメーカーです。

シャーメゾンは大手ハウスメーカーの積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積和不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見やコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

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10月 28, 2021

アパートやマンションのおとり広告 賃貸住宅業界の悪徳商法

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最近では賃貸住宅の部屋を探す時に、インターネットを活用することが多くなっているのではないでしょうか。

そして賃貸住宅の入居者を募集しているサイトは数多くあります。

ところで私の所有マンションは大東建託グループの賃貸物件でもありますが、入居者募集のさいは、大東建託のいい部屋ネットサイトで行われています。

しかし、いい部屋ネットサイトだけでなく、他の賃貸住宅入居者募集サイトでも入居者募集を行っています。

そしてそのことは良いことだと思いますが、時々、大東建託のいい部屋ネットサイト以外のサイトを閲覧していると

現在空室になっておらず、しかも空室になる予定のない部屋の入居者募集が行われていることがあります。

そのような画面を見た時は「?」と思いましたが、ページの更新をしていないからなんだろうと考えていました。

しかし中には家賃などが異なった価格で表示されていて、ちょっと不安になるような事もあります。

この場合はサイトの担当者の入力ミスじゃないのかと考えていました。

もちろん私の考えているとおりの事もあるのかもしれませんが、しかしいわゆる悪徳商法の部類になる「おとり広告」かもしれません。

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10月 26, 2021

マンションオーナーの最近の事情 保険料は更新時に値上げ・・

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私は大東オーナーですが、加入している損害保険は大東建託パートナーズが提供している損害保険ではなく、損保ジャパン日本興亜損保の損害保険に加入しています。

大東建託パートナーズから損害保険の提案も受けましたが、すでに損保ジャパンで加入しているということで、断りました。

ところで加入している損保ジャパンの損害保険の5年更新の時が近づいてきましたので、代理店の担当者が説明と更新のために訪問してこられました。

代理店も人手不足でかなり忙しいようで、その忙しいなか訪問してこられました。

そして今回の更新手続きから、様々なてんを学ぶことができました。

その1つはこの5年間で

地震保険の保険料がかなり高くなった

というてんです。

およそ40%程度の値上げです。

その理由を聞いてみますと、国土交通省の方針で、マンションなどの地震保険料が高くなっているとのことです。

ですからどこの損保でも同じように値上がりしているとのことです。

さらにもう1つ高くなったのは

施設賠償責任保険です。

施設賠償責任保険もこの5年でかなり高くなっていました。

以前はリーズナブルな保険料ともいわれていた施設賠償責任保険ですが、もはやリーズナブルとは言い難いようです。

それにしてもなぜ施設賠償責任保険がそんなにも高くなってしまったのでしょうか?

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