庶民が住むにしてはリスクがあり過ぎるタワーマンション
アパートオーナーとは世界も次元も違うものにタワーマンションがあります。
なぜか世間ではタワーマンションに住むことが憧れのようになっています。
しかもタワーマンション、モノによればアパート１棟と同じぐらいの価格がする高価なものもあります。
筆者個人としては、どうせ同じ価格ならば、タワーマンションよりもアパートを買います。
しかしそれにしても、なぜあんなにも人気があるのでしょうか？
ところでヤフーニュースのなかのディリー新潮を引用の不動産ジャーナリスト榊敦司さんの記事に「タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」というとても興味深い記事が掲載されていました。
榊敦司さんといえば夕刊フジでも連載でマンション業界の闇の部分を率直に暴く記事を載せており、筆者もしっかりと読ませていただき、大変勉強になっています。
ところで上記の記事のなかでは、タワーマンションがレオパレスと同じようなものだと指摘しています。
つまりは、レオパレスの場合は建築基準法に不適格な建物ということで、脆弱というわけですが、タワーマンションの場合は建築基準法には適合していても構造そのものが、通常のマンションと比較して脆弱だというわけです。
賃貸住宅のお部屋探しではお部屋の選び方が男性と女性とでは違う？
物事を選択する時に、人間の心理としては無難な選択をすることが多いように思われます。
例えば自家用車の色を選ぶ時に、白とかグレーといった、おとなしい色を選ぶ方が多いかもしれません。
どちらかといえば色については女性よりも男性のほうが、無難な色を選ぶ傾向が強いように感じます。
というのも女性のほうが赤系などの色の自家用車を選ぶ傾向があるからです。
あるいはスマホや携帯電話でもデズニィー柄の機種を選ぶ男性はほとんどいないでしょう。
しかし女性の場合はデズニィー柄の機種を選ぶ方が少なくありません。
機能やスペックよりも見た目といったところです。
一方で賃貸住宅物件にも、だれからも嫌われないような、言ってみれば無難ともいえる物件が多くあります。
外壁の色は白かベージュ、グレーといった色で、これといった特徴があるわけではありません。
しかし基本的な設備は整っており、家賃も周辺相場の範囲となると、機能やスペックで選ぶ傾向がある男性には選ばれやすいかもしれません。
それはそれで問題があるわけではありませし、それで高い入居率を維持しているならば、それで良いのかもしれません。
しかし一般的な傾向としてですが、無難であまり特徴のない物件の場合は、だれからも嫌われないかもしれませんが、入居率では苦戦する傾向にあると言われています。
なぜでしょうか。
入居前の内覧でしっかりと確認すべき事柄とは？後悔しないためにも
賃貸住宅のお部屋を賃借するにしても
マンションを買って購入するにしても
あるいはアパートオーナーになってアパートを建てるにしても、入居したり、アパートをオーナーに引き渡す前に
必ず内覧する機会があります。
この内覧の機会、けっこう重要な行事で、この時点で不良な部分を見つけるならば、多くの場合、無償で改修工事を行ってくれます。
入居前の内覧は重要なイベント。
ではどのようなてんに注意を払うことができるのでしょうか。
①壁や柱。
壁にはクロスなどがされていると思われますが、湿気のために腐食や剥がれ、カビがないかどうかを調べることができます。
また柱については不自然に傾斜していないかどうかを注意いたしましょう。
②床
フローリングに目立つ割れがないか、畳の場合、腐食やカビがないか調べます。
また実際に歩いてみて、大きく沈んだり、異様な音がしたりしないか、そして床が大きく傾斜していないかをチェックしてみると良いでしょう。
壁にしても床にしても、簡単に改修できることもあれば、改修困難の場合もあります。
その場合は入居を断念したほうが良いかもしれません。
③天井
水染み等。
水染みがある場合、屋根が腐食している可能性があり、大雨の時に雨漏りする可能性があります。
全国住宅供給戸数では賃貸住宅最大手の大東建託がいつも上位にランクイン
大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅３大メーカー。
近年は大東建託の主力事業でもあった建設事業が、やや低迷しているようです。
その理由は
①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。
②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。
③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。
などがあるようです。
そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。
ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績１１年連続１位を獲得」には
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。
引用：kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf
と報じました。
これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。
家賃滞納をする入居者に退去してもらうことが容易でないのはあの借家法のため
借地借家法により賃借人を強制退居させることは容易でない。
アパートオーナーが未然にトラブルを防ぐために賃貸契約書を交わすことは重要です。
しかし賃貸契約書以上に強い拘束力があるのが借地借家法です。
この借地借家法は入居者が賃貸人からの不当とともいえる処遇から守るための法であり、賃貸人であれ賃借人（入居者）も順守しなければなりません。
ですから安易に入居者に退去を求めても、入居者が頑固にも拒絶するならば、事はややこしくなります。
つまりは
借地借家法により安易に退去させることができない
のです。
例えば家賃をしばしば滞納する、あるいは他の入居者に騒音等のトラブルをしばしば引き起こすといった理由で退去させたい場合でも、さらに賃貸契約書にも、その旨の記した文言があり、賃貸契約書の内容からして退去にあたる場合でも、借地借家法を盾にして居座られるならば、強制的に追い出すことは難しいのです。
また公正証書にしたとしても、効果は限定的です。
それぐらい借地借家法は強力に入居者の借家権といったものを守るものなのです。
そう考えてみると、確かに入居斡旋の段階で、入居者の選定が重要であることがわかります。
ややこしい入居者を入れてしまうと、後々厄介な事が生じることがあるのです。
もちろん最近は、これらの仕事は不動産管理業者が行いますので、不動産会社の選定能力を信用するしかないのかもしれません。
賃貸住宅経営で負け組にならないために奮闘している大家さん
昔はアパートやマンションオーナーになるというというのは、憧れともいえる立場でした。
言ってみれば、何もしなくても収入がある楽な人生を送れるというイメージがあるのかもしれません。
しかし時代は変わり、賃貸住宅経営が生計の負担になっていると感じる物件オーナーさんも増えてきました。
なかには物件を売却したり破綻するオーナーさんもおられます。
ですから今の時代、アパートマンションオーナーが何もしなくてもよいというわけではありません。
賃貸住宅経営がうまくいくように精を出す必要があります。
このてんで過去の新聞記事ですが、興味深い記事があります。
日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事には
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
と書かれています。
建設費用が高くても積水ハウスが選ばれるのはなぜ？
筆者の所有物件近くに、相当築古のRC造りの４階建てマンションがありましたが、取り壊されました。
立地場所は駅から５分以内で人通りの多い場所なので、以前は１階テナントに、蕎麦屋やパン屋、不動産屋などが入居し、上階の住居部分も満室に近い状態を維持していマンションです。
そのマンションが解体され、更地になっていたのですが、場所が場所だけに必ず次に何か建つかと思っていましたら、解体マンション跡地の前を通ってみますと、次の建設計画が表示されていました。
建設計画によると４階建てマンション、１階は店舗（もう既に入居業者が決まっているようでした）上階が住居スペースで、施行会社が積水ハウスでシャーメゾンとのこと。
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
またもや積水ハウス施行のマンションです。
どうも筆者の所有物件のあるエリアは積水ハウスがやたらに強いです。
一方、管理戸数NO１の大東建託施行アパートマンションは筆者の物件が最初で、その後ですが徐々に増えています。
それにしてもなぜ地主や大家さんは積水ハウスを選ぶのでしょうか。
たしかに総合的な評価では積水ハウス物件は他の建設会社物件よりも好評のように思われます。
賃貸住宅経営とは長期的な間隔で収益を確保する事業
ヘッジファンドなどは短期的に利益を獲得するために、様々なリスクの高い投資を行います。
結果的に、あっというまに大きな利益を獲得することができれば、大きな損失を被ることもあります。
つまり投機事業とは機会をとらえて利益を得ようとするさま、または成否が不確実なさまともいえハイリスクハイリターンな投資、バクチに近いような投資活動ともいえます。
ですから、すぐに大きな利益を得たい時に投機事業を行います。
ところでアパートマンション事業は、投機事業にあたるのでしょうか。
端的に言えば、投機事業にはあたらないです。
収益は得られるものの短期的に大きな利益を獲得できるわけではありません。
短期に大きな収益をアパートマンション事業で得るためには、よほど立地の良い場所、そして高級賃貸住宅で高い家賃を得ることができる物件でなければ難しいことでしょう。
なかには、どんどん新しい物件を建てたり、買ったりして所有戸数をどんどん増やし、急速に大規模アパートマンション経営を行なうことによって、高収益を得ようとする家主さんもおられるようですが、銀行からの借入金も急速に拡張し、破たんリスクもつきまといます。（実際に破たんした大家さんもいます）
入居者用アプリの活用を強く勧める大東建託パートナーズ！！
スマートフォンアプリから幾つかの手続きを行うことができる。
以前のことですが、ポストに大東建託パートナーズの担当営業所から手紙が届いていました。
どうやら郵便物という形で、郵便局が配達したものではなく、大東建託パートナーズ営業所のスタッフが直接配達したもののようです。
そこには、ご入居者様へ重要なお知らせと書いています。
重要なお知らせとは何だろうと、多少不安に感じながら開封することに。
ひょっとしたら消費増税が上がる予定なので、消費増税が上がると、家賃等も値上がりするかもしれないといった内容のものかとも思いましたが、開封してみると、そこには
入居者様専用「スマートフォンアプリ」ご登録のお願い
と書かれていました。
たしか以前から、入居者用アプリという便利なツールがあることは知っていましたが、入居者さんには、なるべく登録し活用してくださいということなのでしょうか。
ところでこの入居者用アプリでどのような事ができるのでしょうか。
それは
①家賃の支払い履歴や明細の確認。
②領収書の発行。
③契約内容の確認や、変更手続き。
確か契約の更新も、このアプリで行うことができたと思います。
④管理会社へのお問い合わせ。
設備の故障の修繕の依頼や、騒音トラブル等も連絡することができます。
賃貸住宅オーナーにとって気がかりな募集家賃と管理会社の思惑との違い
アパートオーナーにとって重要な物件の家賃ですが、多くの場合は管理会社が決めて募集家賃などが決まります。
もちろん管理会社によれば、家賃を決めるにさいして、まずは提案という形でアパートオーナーに提示し、アパートオーナーの了承を得たうえで、最終的に募集家賃が決まるということもあります。
アパートオーナーとしては、このような方法で、つまりは管理会社が募集家賃を算出してアパートオーナーに提案し、アパートオーナーと協議のうえで了承が得られれば、それが最終的な募集家賃となるという方法を取ってくだされば助かるものです。
一方で募集家賃は管理会社のほうで決めて、アパートオーナーの了承を得ることもなくそのままその募集家賃で入居者募集が行われるということもあります。
このような方法は一括借り上げでアパート経営を行う場合にしばしば行われます。
おそらくは一括借り上げの会社にとって空室状態が長く続くのは、一括借り上げ会社の経営に直接悪影響が及ぶので、募集家賃の切り下げを行いやすいように、アパートオーナーの了承がなくても決められるようにしておきたいのかもしれません。
もちろんアパートオーナーとしても、あまりにも募集家賃が下がると、後々に一括借り上げの会社からオーナーに支払われる賃料が下がることになるかもしれませんので、管理会社が行っている事柄に目を光らせておく必要があります。