鉄筋コンクリートマンションでの賃貸住宅経営のデメリットとは？
最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。
市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。
では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。
RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年
となっています。
ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。
確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。
しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。
実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。
では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。
確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。
快適と思われるマンション暮らしにもデメリットもある
住宅ローン減税などで後押ししてか、この数十年のうちに、多くの方が分譲マンションを購入し、マンション暮らしをするようになりました。
筆者の知り合いの多くも、昔は賃貸アパートやマンション、賃貸戸建住宅に住んでいたのが、マンションを購入し、マンション暮らしを行っています。
たしかにマンションには充実した設備や、立地条件の良さなどがあり、快適な暮らしを実現することができます。
しかし最近になってマンション暮らしの陰の部分、つまりは問題点も明らかになってきました。
駅直結の人気の分譲マンション。
その１つが区分所有法です。
もちろん区分所有法は、その施行によるメリットも多々ありますが、しかし区分所有法によるデメリットともいえる事柄があります。
このてんについてアットホームのサイトの「特別決議」のページには
分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、特に重要な議案について特別多数の賛成により可決することを「特別決議」という。
この特別決議を必要とする議案は、区分所有法により次の8種類が規定されている。
1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）上記の8種類のうち、「建物の建替え」を除く7種類については、特別決議を行なうための議決要件は、「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成である。
ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで緩和することができる。また「建物の建替え」についての決議要件は「区分所有者数の5分の4以上」かつ「議決権の5分の4以上」の賛成である。
入居者仲介において大きな力になるのは結局は資金力？
以前の事ですが、賃貸住宅最大手の大東建託の営業マンとお話する機会がありました。
大東建託といえば管理戸数が100万戸以上と現在ではUR賃貸住宅の管理戸数を上回る、トップの賃貸住宅会社です。
しかも全国の入居率の平均が95%以上を上回るという高入居率を維持しています。
このてんで直接、大東建託の物件の入居者仲介を行っているのはグループ会社の大東建託リーシングですが、しかし店舗数は決して他の大手の不動産仲介会社よりも多いということはありません。
そこで地元に店舗を構える不動産仲介会社に、入居者仲介の依頼を行うことになるわけですが、このてんを管轄しているのは大東建託物件を管理している大東建託パートナーズです。
この大東建託パートナーズが、地元の不動産仲介会社に大東建託パートナーズ管理の物件の入居者仲介の依頼を行っているわけですが、地元の不動産仲介会社が優先的に大東建託パートナーズ管理の物件をお客さんに紹介してもらうかどうかの鍵を握っているのは結局のところ大東建託の営業マンの話では
お金なんだそうです。
つまりは他社よりも、より多くのお金をかけて優先的に紹介してもらえるようにしてもらうことなんだそうです。
サブリース業界が将来を楽観できない理由😟郊外での空室が上昇
サブリース会社の将来を不安視する見方も広まっている。
以前に書いた記事で
予測がつかない今後のアパートマンション経営
という記事がありますが、２０１７年７月２１日の東洋経済誌の「｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘
金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？」記事の内容からそのてんについて指摘するものでした。
しかし賃貸住宅最大手の大東建託ががそのようななかでも高入居率の維持ができるとの自信は、それなりの根拠があって述べている事柄なので、大東建託のアナウンスとおり数年は大東建託は高入居率を維持できるのではないかと思われます。
しかし東洋経済誌は気になるてんを指摘しています。
例えば、この記事にはトヨタ自動車などが出資する不動産評価・情報提供会社「タス」の見解を取り上げていますがそれによると
首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。
と述べて、都心部でない
郊外における空室率の急上昇に警鐘を鳴らしているのです。
つまりは東京、大阪、札幌などの主要都市の都心部ならば、まだ高入居率を維持できるものの、郊外となると空室リスクに警戒しなければならないというのです。
郊外に多くの管理物件をかかえる大東建託にとっては油断のならない傾向といえるでしょう。
賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？
シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。
関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。
関西では、ほとんど聞きません。
筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。
そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものは、あまりないんだそうです。
これは本当にスゴイです。
ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。
宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。
ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。
このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には
創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）
と書かれています。
賃貸住宅の近くに学校や幼稚園があるとうるさく感じることがある？
賃貸住宅の立地が良いかどうかを判断するうえでチェックすべき事柄があります。
それは
・よからぬ事務所などが近くにあり怖そうな人たちが行き来しているか。
・ガソリンスタンドや強烈な匂いが四六時中する飲食店がすぐ近くにあるだろうか。
・治安はどうだろうか。駅から物件までの間を晩でも安心して行き来できるだろうか。
・閑静だろうか。夜遅くまで騒ぐような居酒屋や、大型のトラックが行き来する通りに面していないだろうか。
といったてんを確認する必要があります。
さらにチェックできる事柄があります。
その1つが近くに学校や幼稚園があるかというてんです。
というのも学校や幼稚園が近くにあると日中はうるさいからです。
もしも何らかの行事、例えば運動会などが、学校で行われるならばその日は相当にうるさいでしょう。
大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない
マンションでも１０年～２０年に１度、大規模修繕工事が行われる。
大規模修繕工事。
マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。
しかし節税という視点から見れば気が楽になります。
そのことについて書いてみました。
ところで４月中旬になってからですが筆者のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。
大規模修繕工事の始まりです。
２００３年完成のマンションなので、１３年にしての大規模修繕工事です。
もちろんマンションオーナーの筆者にとって他人事ではありません。
いずれ筆者の物件も数年後には行わないといけないからです。
ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が２つあります。
- 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
- 大規模修繕工事で多額の出費が求められること
この２つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。
しかし時とともに考え方も変化し、２つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。
節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある
そうなんです。小規模事業者にとって必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。
例えば大規模修繕工事に仮に８００万円かかったとします。
この８００万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。
すると８００万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。
この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は０円つまり課税所得は０円になり所得税、住民税は０円になります。
さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。
さらに・・
アパートの施工不良のための退去の場合に請求できる費用
近年は住居の信頼が揺らいでいます。
というのも２０１９年になってレオパレス２１のアパート施工不良に始まり、大和ハウス工業までが一部の物件が不備物件だったことが明らかになったからです。
積水ハウスや大東建託の物件では今のところ、同様の問題が発覚していませんが、将来的には何が生じるかわかりません。
ところで施行業者の明らかな施工不良の場合は、施工業者が改修工事等を行うことによって、その責任を取ることになりますが、この場合、その住居に住む入居者も改修工事期間、仮の住まいに移るか、あるいは退去して他の物件に引っ越すことになります。
レオパレス２１のアパート群。
この場合に入居者は、施工業者（管理会社）に、そのためにかかる費用等を請求することができます。
では具体的には、どのれぐらい請求できるのでしょうか。
まずは一時的に改修工事期間の間に仮住まいをする場合について取り上げてみますが、この場合は一時的にホテル等に仮住まいをするならば、その費用を請求することができるでしょう。
もちろんだからといって高級ホテルなどに仮住まいできるわけではありませんが、管理会社と協議のうえで仮住まいする所をきめて、どれぐらい費用負担してもらえるのかを、はっきりとさせておくことができます。
マンションの資産価値にとって修繕履歴は重要になる？
筆者の賃貸住宅所有物件は、大東建託パートナーズに管理してもらっていますが、築１０年を過ぎたころに、大東建託パートナーズのスタッフが数回程度、筆者の物件を調査しにきていました。
オーナーの私には、調査しにいきますとの連絡はありませんでしたが、ある時に、筆者の所有物件で何かをしている人を見かけたので、近づいてみたところ
「大東建託パートナーズの者です。長期修繕計画のために建物を調べさせてもらっています」とのことでした。
長期修繕計画？
つまりは大規模修繕工事等の修繕を、いつぐらい行うか等の計画書をどうやら作成しているようです。
大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。
この大規模修繕工事についてですがウィキペディアには
マンションは築年数の経過すると資産価値の維持や老朽化の防止のため、10年～15年に1度の頻度で大規模修繕工事を行うのが一般的である。その費用は居住者からの修繕費積立金より支払われるが、マンションの規模によって金額が異なるため、一概にいくらというわけではない。
と書かれています。
賃貸住宅経営において市街地の土地所有者とそうでない場合の違い
筆者も父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方もおられるのではないでしょうか。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。