小規模マンションオーナーの日記

3月 19, 2024

賃貸住宅暮らし サブリース物件に入居することには多くのメリットがある


最近のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の5~10%を手数料として取ります。

この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。

一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。

この場合サブ―リース会社は家賃の10~20%を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。

ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。

つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。

そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。

ということは入居者にとってはメリットがあることになります。

具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。

 

まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために入居の敷居を低くします。

例えば礼金0円、敷金0円(敷金0円でも退去時の原状回復費用は求められることがあります)更新料0円といったことは、しばしば行っています。

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3月 19, 2024

大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる


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大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。

以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。

なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。

そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。

そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。

へー、そうなんだと思いました。

もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。

しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。

ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。

ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。

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3月 18, 2024

テナント賃貸の敷金は高額 ところで敷金の目的とは?


コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけたことがありました。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

テナント

テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

と書かれています。

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3月 18, 2024

関西で住みやすい街トップは尼崎??上位にランクイン


 

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関西で住みやすい街での1位はJR尼崎駅周辺。

尼崎・・兵庫県尼崎市ですが、昔は公害の街というイメージが強く、あまり住みたい街とは、ほとんどの方が思っていなかった街です。

市内には中小零細企業が散在し、どちらかといえば下請け工場労働者の多い街でした。

そして昔からの地主さんも、いらっしゃいますが、多くは九州、沖縄、四国などの地方出身の労働者や親の出身が朝鮮半島で、そのまま在日朝鮮人として住んでおられる方も多くおられます。

ですから閑静な住宅街というイメージがほとんどなく、どちらかといえば住みたくない街にランキングされてもおかしくないような街でした。

しかし時代は変わり、尼崎といえば今では、続々と建っている分譲マンションに子育て世代が流入する街、利便性が抜群に良好で、駅前には大規模商業施設が次々とオープンしていくなど様変わりしています。

しかも尼崎市も「工場都市」というイメージを払拭するかのような施策を進めていますし、市内の所々で緑化つまりは公園などの整備に力を入れています。

このような施策が功を奏したのか朝日新聞2018年7月11日には

関西の住みやすい街1位は尼崎 武蔵小杉のようになる?

という見出し記事が掲載されました。

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3月 17, 2024

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん😞社会的な義務


 

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消防設備点検は年2回程度行われる。

筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。

入居者の利便性のために置くことにしたのですが。

それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。

ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。

例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。

これではまるで個人情報、丸出しです。

ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。

その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。

それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。

しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

本当に困ったものです。

ところでこの消防設備点検ですが、消防法(第17条の3の3)で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。

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3月 16, 2024

建物の周期点検 長期的にはメリットのほうが多いかもしれないが・・


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周期的な点検によって建物を良い状態に保つことができる。

大手建設会社の中でも知名度や人気も高い積水ハウス。

積水ハウスで家を建てると建物を周期的に点検するようです。

具体的には3ヶ月・1年・2年・5年・10年・15年と点検があるようです。

そして点検をしてから修繕箇所が見つかれば、修繕して建物が良い状態であり続けるようにしてくれるというものですが、点検が良いか悪いかは賛否が分かれているようです。

このてんで、周期的な点検を受けたくないという人たちの理由は、無償修理をしてくれる箇所もあるそうですが、有償修理の部分で費用がかかるというのが最大の理由かもしれません。

どのケースが無償になり、どのケースが有償になるかの詳細はわかりませんが、有償の部分が多くなっていくと、当然かかる費用も大きくなっていきます。

さらには周期的な点検、そして修理という積水ハウスのスタイルを、必要でもない修理をさせて収益を得ているとの不信感を持っておられる方もいることでしょう。

もちろん筆者個人としては

積水ハウスがそのような汚い仕事を

をおそらくはするとは思いません。

しかしいずれにしても周期的な点検そして修繕と積水ハウスのやり方を、よく思っていない方もおられるようです。

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3月 15, 2024

脱炭素に向けた動きが建設業界でも 積水ハウス 大東建託・・


最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

低炭素社会 – Wikipedia

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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建設会社の平均年収が高水準 大和ハウス 住友 大東建託 積水ハウス

賃貸マンション画像

日本の平均年収は、400万円程度と言われています。

このようなさなか建設不動産業界の平均年収は、日本の平均年収よりも高いと言われています。

このなかでも最も好待遇なのは建設業界売上トップ企業の大和ハウス工業だったようです。

このてんでITmedia ビジネスオンラインの2018年10月5日の「不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……」という記事には

不動産業界で平均年収の高い企業は? 口コミサイト「キャリコネ」を運営する人材会社グローバルウェイの調査によると、1位は大和ハウス工業の611万円だった。好業績の場合は給与に反映する風土があり、2018年は4130円のベースアップを実施。住宅手当、家賃補助、持家割引制度などの福利厚生も充実している。社員からは「20代で1000万円も可能。福利厚生、給料はかなり恵まれている」「ボーナス水準は高く、営業職は成果次第で販売促進手当が入る」などの声が出た。

引用:不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……

と書かれていました。

この記事によると、大和ハウス工業の社員はいいことづくしのような感がありますが、さすが売上高トップ企業といったところでしょうか。

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3月 13, 2024

サブリースのリスクとは メディアの偏重記事のために誤解が生じていることも


レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。

しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか?

と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。

ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。

それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。

このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には

①賃料が変更される可能性があります。

・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。

②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

kouhyou03.pdf (fsa.go.jp)

と書かれています。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。

そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。

建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。

すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。

しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。

さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。

しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。

それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。



3月 12, 2024

賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う


以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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