大規模修繕工事のさいにぼったくられることをどうすれば防げるか？
どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。
とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。
この建設業界の悪習でクローズアップされてきたのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。
例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。
つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。
具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。
ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。
しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。
残念なことにこのようないかがわしい商習慣は横行しているようで、国交省もその事実があることを認識し是正しようとしているようですが、しかしなかなか事が正されていないんだそうです。
防火地域や準防火地域でのアパートには構造制限がかかる
商業地域や住宅密集地で怖いのは火災です。
日本の場合、広範囲にわたる最近の大火として記憶に残るのは2016年（平成28年）12月22日 に発生した糸魚川大火です。
この大規模火災で約150棟、約40000m2が延焼しました。
しかもこれ以降、悲惨な火災事故は幾つも生じましたが、2025年の大分で発生した大規模火災も記憶に新しいところです。
ところで自治体によって防火地域、準防火地域に指定されていることにがあります。
このてんについて兵庫県伊丹市のウェブサイトには
防火地域及び準防火地域とは
市街地における火災の危険を防除するため定める地域であり、地域の不燃化を促進するために、建築基準法により建築物の規模に応じて構造制限が定められています。
また、防火・準防火地域を除いた市の全域に、建築基準法による法第22条区域の指定をしています。
と書かれています。
このように防火地域の目的は、火災の危険を防除するためのであるということがわかります。
そして防火地域においては、建物の構造制限が設けられます。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
一括借り上げのアパート経営では賃料改定協議で減額される大東建託でも
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から3年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。（最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです）
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
マンションの高層階は地震に弱く激しく揺れる しかもエレベーターも停止することが
筆筆者の所有マンションでもそうですがエレベーターが設置されているマンションの場合は、家賃は２階よりも３階、３階よりも４階が多少高くなります。
間取りは同じでも上階ほど家賃が高くなります。
それだけ日本の場合は、上階のほうが魅力的だと思われているからだと思います。
このような傾向は分譲マンションやタワーマンションでも如実に表れていて、上階にいくほどマンション価格が高くなる傾向があります。
なぜ上階のほうに魅力があるのか？
おそらくは眺望が良いということが、その理由かもしれません。
ところで２０１８年６月１８日に発生した大阪北部地震ですが、被害についてですが、
とりわけ知人などの話を聞いていると、はっきりとわかってきたのはマンション高層階の部屋ほど家具が倒れた、あるいはテレビがひっくり返ったなどの被害の度合いが大きかったようです。
筆者が住んでいたのは４階でしたが、４階の場合は、置物などが落ちた程度で、家具やテレビが倒れるということはありませんでした。
一方ですぐ近くの高層マンションに住んでいる知人宅では、家具やテレビがひっくり返り、部屋の中が滅茶苦茶になっているというのです。
筆者のエリアでは震度５程度の揺れでしたが、それでもマンション高層階では、それ以上の揺れが生じているようなのです。
賃貸住宅暮らしのさいに請求される敷金そして更新料とは？
最近は入居のさいに敷金０円を売りにしている物件もあります。
アパート急増により競合物件が多くなり空室率が上昇しているためです。
空室が多くなると、アパート経営そのものが成り立たなくなり、なんとしても空室を埋めるために入居のさいの敷居を低くするのです。
しかしそれでもテナント物件などは、しっかりと敷金が求められることがあります。
ところで敷金にはどのような意義があるのでしょうか。
そもそも敷金の意義は大家さんが家賃や修繕費を確保するために預かるためのものです。
預かるものですから、大家さんの収入にはなりません。
しかし敷金２割償却などと契約書に記載されているのならば、敷金の２割分は大家の収入として計上されます。
そしてその２割分については、入居者の退去時に返却する必要はありません。
ところで敷金は預かり金とはいえ所有権は大家にありますので、入居者が敷金の用い方について指図することはできません。
一方で大家のほうは、敷金のうち償却分以外の部分で、滞納された家賃分の充当、そして入居者の責任部分でかかった原状回復費用や修繕費を敷金で支払い、なおかつ余ったお金があるならば、退去時に入居者に返却する必要があります。
ですから大家も敷金はあくまでも預り金として取り分けておき、私用で使うことがないようにしなければなりません。
社員寮もいろいろな形があるがアパートオーナーと関係が深いのは
以前にパワハラ問題でメディアで取り上げられた三菱電機伊丹製作所ですが、非常に大きな工場です。
伊丹製作所ということですが、実際には所在地は兵庫県尼崎市にあり、最寄り駅はJR猪名寺駅、塚口駅、阪急塚口駅ですが、この三菱電機の大工場の周辺には、三菱電機の独身寮が数多くあります。
さすが三菱といったところでしょうが、本当に数多くの三菱独自の社員寮があるのです。
ところでこの社員寮ですが、今では3つの方式があるようです。
ウィキペディアによると
寮の設置方法については、当該企業がその敷地内に設置しているものと、民間の不動産会社を通じて借り入れるものがある。前者の場合は賄い人により設備の維持管理が行われ、食事も支給されるところが少なくないが、後者の場合は賄い人がつかないため、設備の維持（主に修理）に関して企業を通じて交渉する以外、従業員が独自で対応するなど、賃貸契約・設備保守に伴う費用負担以外（光熱費・電話の契約など）は従業員自身で行う。この場合、賃貸料は企業・従業員の折半（給与から差し引く）とする場合が多い。
と書かれていて
入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが大変
３階建ての大東建託設計施工管理のアパート。
筆者の所有物件と同じエリアに３階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の３階部分の２戸が空室になっています。
いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。
家賃は２階よりも多少高くなっているので、全体的には２階よりも３階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。
ところで近年は３階建てアパートの建設に人気があるようです。
大東建託設計施工のアパートでも３階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。
３階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増圧ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。
エレベーターにしても増圧ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。
ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造３階建てアパートに人気があるのもうなずけます。
ところで気になるのは、３階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで３階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。
というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの３階建て物件の３階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。
アパートの境界線と民法２３４条そして建築基準法との関連は？
賃貸アパート。市街地にアパートを建てるさいには民法によると境界線から５０ｃｍを離して建てることが求められる。
アパートマンションなどの集合住宅を建てるさいには都市計画法、建築基準法、民法にしたがってアパートを建てなければなりません。
信頼できる建設会社に施行をお願いするならば法にのっとって問題なく建ててくれますが、しかし最低限の法について知っておくことはよいことだと思います。
そして今回は土地の境界線に関することについて取り上げます。
まずは
民法では境界線から５０㎝離すことが規定されています。
しかし民法よりも優先すべき建築基準法では、防火・準防火地域における耐火構造の建物であるならば、境界線に接して建てることができるとなっているます。
そして第一種低層住居専用地域では、境界線から１ｍないしは１．５ｍ離すことを規定しています。
とにかく、ややこしいですね。
信頼できる建設会社ならばこのような規定に熟知していると思いますので、お任せすれば、ほとんど問題はないものと思われます。
さらに民法では、境界線から１ｍ未満の距離で、隣地が眺められる窓や廊下を設ける時は、目かくしを設けることとしています。
そのことによって隣同市のトラブルを未然に防ぐことができるということです。
しかし民法では隣人同士の話し合いがつけば目かくしは不要になることもあります。
積水ハウスシャーメゾンと大和ハウスd-rooどちらがいいの？施工不良は？
賃貸住宅のアパートといえば、全国的には大東建託がよく知られています。
というか賃貸住宅シェアでは圧倒時なトップシュアを長年保っています。
ところが賃貸住宅だけでなく戸建住宅や分譲マンション等なども合わせると、トップシェア企業は大和ハウス工業と積水ハウスになります。
筆者の住んでいるエリアでも、最近は積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾンが次から次へと建設されています。
大東建託のアパートや大和ハウス工業のｄroomの新しい建設はあまりありません。
ところで大和ハウス工業と積水ハウス、建設業界でのブランド力は双璧と思われるぐらい強いです。
しかもこの２社ですが、なぜかもともとは大阪資本の会社で大阪に本社があります。
ちなみに大東建託についてはもともとは愛知県発祥だったと思いますが、現在の本社は東京の品川にあります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
ところで賃貸住宅にしても戸建住宅にしても物件オーナーになるとき、積水ハウスにするか大和ハウスにするかで迷うこともあるかもしれません。
そこでこの２社の特徴についてわかる範囲でまとめてみました。
まずは建築費用についてですが、おそらくは積水ハウスのほうが高いと思われます。