銀行からお金を借りれるかどうかは結局のところは返済できるかどうかによる
土地や不動産を所有していれば銀行からの融資を受けやすい。
ある知人が新聞販売店の経営者になろうとしましたが、新聞販売店の経営者になるためには、お店の規模にもよりますが、最低でも数百万円の資金が必要です。
しかしこの方、新聞販売店の仕事は長年行ってきており、販売店業務や経営についての「イロハ」はある程度熟知しています。
ですから余程の失態でも犯さない限りは、経営者になっても、そこそこの事はやっていくことができるはずです。
ところで問題は数百万円の資金をどのようにして集めるかです。
このような時に、頼りになる銀行も過去の実績だけでは、お金を貸してくれません。
というのか銀行は担保になるものがなければ、将来の成長性への期待だけでは貸してくれないのです。
結局、この方、銀行からの融資はあきらめて、他の方法での資金調達で新聞販売店の経営者になりました。
このように銀行がお金を貸すかごうかで重要な判断要素となるのは経営者の能力や将来性よりも
担保となる土地や不動産があるかどうか
によるようです。
ということはアパート経営について何も知らない、資産価値のある土地所有の無能な地主さんがおられるならば、担保価値のある土地を所有しているゆえに、銀行はそのような地主さんには無能であってもアパート経営のための融資をしてくれます。
大和ハウス工業設計施工の賃貸マンション。
ですから、とにかく担保価値のあるものをとにかく所有しているならばアパート経営は始めやすくなるでしょう。
例えば、すでに住宅ローンの返済が終了した自宅や土地があるならば、それを担保にして銀行から融資を受けてアパート経営を始めることができるかもしれませんし、新たに購入したアパートや土地を担保にして、さらに別の収益物件を購入することができるかもしれません。
いずれにしても銀行から融資を受けて、きちんと返済を続けていくならば、銀行サイドからの信用を獲得して、さらなる融資を受けやすくなり、不動産投資の拡大へとつなげることができるでしょう。
とにかく銀行にとって重要なのは
①担保となる不動産や土地を所有していること
②返済をきちんと行える真面目な事業者である
の2点のように思われます。
これらのてんをクリアしているならば借入金が1億円だろうが、10億円だろうが、30億円だろうが銀行にしてみれば借入金額の規模が大きい＝危険が大きいとはみなさないようです。
追記：銀行にしてみれば、低金利のために、あまり儲けがでなくなっても、それでもコア事業はお金を貸すこと、つまりは融資であることに変わりはないようです。
ですから、とにかくお金を貸すことに躍起になるわけですが、そのようなさなか目をつけたのが不動産担保融資といわれています。
実のところ銀行にしてみれば、不動産担保融資はとても、おいしい貸出先なんだそうです。
というのも債務者が、返済できなくなれば、担保にしいる不動産を押さえれば銀行の損失は最小限に抑えることができるからです。
しかも金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定できるというメリットも銀行にはあります。
そこでスルガ銀行のように、一部の銀行は、不動産担保融資の場合は、きちんとした審査も行わずに、ほぼ100％近い、融資の稟議が承認されていたようです。
しかし最近になってスルガ銀行の不祥事などが明るみになり、今では金融庁の不動産担保融資への監視が強化され、銀行側の不動産担保融資の審査が厳格化というのか、正常に行われるようになったようです。
それで今では事業の採算性や頭金の有無なども審査の考慮対象となり、不動産への投資だからといって銀行が安易に融資してくれることはなくなっているようです。
大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられていました
以前のことですがヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。
ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。
最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。
この記事の最初には
大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店（神奈川県藤沢市）の大木伸義さん（30）。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23（アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます）
と書かれています。
賃貸住宅経営を高齢になってから行うことのメリットとは
昔は大家あるいは家主といえば、高齢の男性や女性というのが一般的だったような時がありました。
以前に大東建託の年１度行われるオーナーの集まりに行ったことがありますが、出席している大家さんのほとんどは、高齢者ばかりだったことを覚えています。（開催日が平日だったので若年層の大家さんたちは欠席が多かったのかもしれません）
しかし最近は、若年層の家主さんも少なくありません。
なかには若年層で不動産投資を専ら専業の仕事のようにしておられる方もおられることでしょう。
不動産投資は株投資で生活しているディトレーラーよりは安定していると思いますが、しかし不動産投資も投資には違いないので、決して気は楽ではないでしょう。
ところでアパート経営は退職後の老人が行うのが良いという方もおられます。
確かにこの考えには一理あります。
老後には退職金をもらい、年金ももらえるので資金的にも余裕があり、節税や相続税対策でアパート経営を行うことができます。
しかも家賃収入も定期的に入りますので、年金と家賃収入という２本柱の収入源で生活していくことができます。
人生経験も豊かなので、入居者さんと仲良くできるならば、入居者さんとの交友を楽しむことによって、双方が益を得ることもできます。
アパート経営においてアパート管理会社どこにしてもらうかの選択はとても重要
アパートオーナーが、所有アパートの管理をし、入居者募集もオーナー自ら行うということは、ほとんど見られなくなりました。
とくに競合物件の多い、市街地においては、アパートオーナー独自で入居者募集を行うことには限界があるように思われます。
そこで重要になってくるのは、入居斡旋や物件の管理を行ってくれる管理会社を選ぶことになるわけですが、どのようにして選ぶことができるのでしょうか。
このてんで
管理会社の選択は重要です。
まず入居斡旋については地元の有力な管理会社が有利です。
といのも地元の管理会社は地元の不動産の状況によく精通しているからです。
といっても全国展開している大手管理会社も地元に支店がなくても、地元の管理会社と提携している場合も多く、地元の管理会社以上にに入居斡旋力のある管理会社もあります。
ちなみに全国で賃貸物件管理戸数でNO1の大東建託グループ物件の入居率は常時９５％以上を維持しています。
さらに地元の管理会社のなかには悪徳業者として知られている業者もあるので、選択には慎重でありましょう。
不動産についての経験や知識があまりなければ、当初は大手の信頼できる管理会社に管理してもらうのが無難かもしれません。
後に管理替えを行うこともできます。
大東建託パートナーズでカードポイントが工事費支払いで付与された
小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話があります。
今回は先回の記事
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。
とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯で、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。
それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは１００万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。
そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。
この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。
大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。
家賃が高い都市圏よりも地方のほうが大家としては有利な場合がある？
東京や大阪の都心部となると、住みたいと思う人は多く家賃も高く設定できます。
しかしその一方で、そのようなエリアでは、賃貸住宅が競合乱立し、入居者の奪い合いのような状況が生じます。
例えば積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託といった賃貸住宅においてトップシェアを競う大手が、潤沢な資金力をバックに入居斡旋を優位にすすめ、個人の物件オーナーさんが苦戦を強いられることがあります。
もちろんこのようなエリアにおいての地主さんが、積水ハウスなどにアパートマンションの建築から管理までを委ねて賃貸住宅経営をすることはできると思いますが、そうでない場合に土地と建物を買ってまでもアパート経営をするのは実際的ではありません。
というのも土地の価格があまりにも高くて、家賃を高くしても、土地購入価格を家賃で埋めまわせていくのに相当の期間がかかるからです。
例えば1㎡あたり50万円もする土地を200㎡購入するとなると1億円はかかります。
それに加えてアパート購入を1億円とすると全部で2億円以上が必要となります。
となると毎月の銀行への返済額は30年ローンとして60～80万円ぐらいになるかもしれず、そのためには毎月200万円程度の家賃収入が必要になってくるでしょう。
単身者向けの住宅にする場合、1部屋8万円の家賃を設定できても最低でも25部屋以上のある建物にしなければならないでしょう。
負動産はもはや大型ゴミ扱い？有料で引き取ってくれる業者も
大型ゴミを捨てるとなると今では有料の時代ととなりました。
直径が50センチ超のゴミとなると、大型ゴミとして分類され有料となる自治体もあるようです。
ところで、のどかな田舎に親などが不動産を所有しているならば、今後の将来が心配になるかもしれません。
例えば土地などは、農地として活用しているならば、有効に活用されていることになりますが、しかしもはや農業も辞めて土地が荒れ放題になっているとします。
しかしそれでも固定資産税はかかります。
つまりは、まさに「負動産」として所有していることになります。
都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・
さらに家屋となるとさらに大変です。
土地とは異なり家屋には維持管理、メンテナンスが必要です。
例えば屋根の瓦を交換するとなると、数百万円かかることもあります。
火災保険にも加入しておかないといけないでしょう。
そして固定資産税がかかります。
また空き家になってしまった場合、メンテナンスを行わなくなった場合、家屋はどんどん劣化していきます。
そこで家屋の解体を検討するとします。
しかし通常、解体するとなると、これもまた数百万円程度かかります。
このことは実際に筆者の妻の実家で生じている問題でもあります。
実家の近所さんからは空き家のままにするんだったら、解体してくれと圧力をかけてきますが、しかし数百万円の解体費用の問題があり、なかなか進まず頭の痛いところです。
大東建託物件オーナーの賃料改定後に支払われた賃料！！
以前のことですが大東建託パートナーズの担当者が訪問してきました。
その訪問の目的は賃料改定の話し合いです。
その時の話し合い、つまりは協議については以前の記事
で書いたとおりです。
各部屋、一律２０００円減額という結果でした。
住居部分の入居家賃は、新築当時とあまり変わっていなかったので、賃料改定も現状維持を期待してはいたのですが、甘くはなかったです。
査定賃料は現在の私の物件のある周辺エリアの他の物件の家賃とも比較しながら、現時点での適正家賃を大東建託の家賃の審査の部署が割り出すので１０年もすれば、家賃が２０００円程度下がっても仕方がないこととあきらめました。
そして賃料改定が決まってから数カ月がたち、いよいよ改定された賃料が支払われました。
そこで支払われた金額を確認してみると
数千円の減額でとどまっていました。
なぜ減額幅が数千円で済んだのでしょうか。
もしも賃料改定の協議で決められた各部屋２０００円減額がそのとおり、部屋数×２０００円で減額されていたのならば、もっと減額されていたはずです。
数千円でなく〇万〇千円減額されていたことでしょう。
アパートオーナーにとって大切なレントロール家賃のバラツキに注目
レントロールはアパートオーナーにとって重要なもの。
レントロールという言葉を聞かれたことがあるでしょうか。
筆者も物件のオーナーになるまでは、そのような言葉を知りませんでした。
不動産投資というサイトの２００８年１１月１７日「レントロールとは」という記事には
レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。ビルやマンションやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。
通常、１枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。場合によっては賃借人の属性（法人、個人）や名前、性別が記載されていることもあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような点に注意してレントロールを読みましょう。引用：レントロールとは
と書かれています。
ですからアパート１棟を購入するさいには必ず目を通す必要のある重要な書類といえるでしょう。
ところでレントロールのどのような事柄に注意を払うべきでしょうか。
まずは賃料に注目し、賃料にバラつきがないかどうか確認してみます。
このなかの古くから長い期間、入居してくださっている入居者の賃料と、最近になって入居された方の賃料を比べて同じような間取りでも最近の入居者の賃料が大きく下がっているならば、今後、古くから入居している方が退去した場合に、次の賃料が大きく下がる可能性があります。
観光都市の京都は賃貸住宅の敷金や礼金そして更新料が高い😕
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
京都の不動産といえば、近年は東京都心と並んでマンション価格が高騰そして高止まりしているエリアです。
世界的にも有数の観光地でもあり、人気のエリアです。
ところであまり知らなかったのですが、知人の話を聞くと京都の賃貸アパートは敷金そして礼金、更新料をしっかり取ることがあるんだそうです。
家賃そのものは、特に高いということはないそうですが、しかし敷金と礼金、そして更新料は安くはないというか、物件によったら高いそうです。
このうち敷金については、退居のさいの修繕費用等で使用してなおかつ余ったお金は、退居者に返済されますので、物件のオーナーにはさほど収益とはなりません。
しかし礼金と更新料は物件オーナーの収益となりますので、これはオーナーにとっては重大な関心事です。
しかし大東建託やレオパレス２１といった会社との一括借り上げでのオーナーの場合は礼金や更新料は物件オーナーの収益にはならないようなので、礼金や更新料での収益は期待することはできません。
そして入居時の礼金といえば１カ月の家賃程度、２年毎の更新のさいも家賃の１カ月か２カ月の収益があるというのが少なくないように思います。