建物の修繕コストも値上がりしている？国土交通省のガイドラインでも
分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。
毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。
駅と直結した分譲マンション。
ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。
例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。
他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。
それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。
そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。
ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。
そして2021年にも改定されたものを公表しました。
それが以下のサイトにありますが
それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。
たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。
つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。
ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。
大東建託なら原状回復費用は０円も定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） 50000円
１DK～２DK（カップル） 60000円
２DK以上（ファミリー） 70000円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと５００００円ですむので５００００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。
いい部屋ガス？大東建託のガス会社ガスパル 料金は？
大東建託施行管理のアパート。
２０１７年のことですが、大東オーナーとして？？と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。
筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。
この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。
ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext２０１７年１２月１８日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると
「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。 大東建託の100％子会社でLP（液化石油）ガス販売を手がけるガスパル（東京都港区）が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。
と報じています。
このように
いい部屋ガス
のサービスを始めるというのです。
平均年収がトップクラスの大東建託しかし離職者が多いのも事実
できる社員には高額報酬が期待できる大東建託。
以前の記事で建設業界における売上上位企業について書いたことがあります。
１位が大和ハウス工業。
２位が積水ハウス。
３位～６位は大手ゼネンコン。
引用：ユーレット業績ランキング
という順位でした。
大和ハウスは賃貸、分譲マンション、戸建て住宅、商業施設、海外事業と特に際立った分野はないものの、どの分野でもまんべんなくそこそこの売上があり、総合的な売上でトップ企業になっています。
ところで平均給与ランキングというものもあります。
このランキングによると大東建託の平均給与は大和ハウス工業や、積水ハウスよりも高水準です。
具体的には大東建託社員の平均年収は約９００万円。
大和ハウス工業の社員は約８８０万円。
そして積水ハウスが約８２０万円となっています。（いずれもユーレットの過去の平均年収ランキングより）
なぜか大東建託社員のほうが、積水ハウスや大和ハウス工業社員よりも高給取りなのです。
そして仕事の出来る大東建託社員がかなりの高給取りであることは、筆者も大東建託グループに物件を管理してもらって、社員と接するとわかります。
例えば今は大東建託のある支店の支店長をやっていますが、筆者の物件の建築を契約した営業社員ですが家族がおり、子供が５人以上いるという方です。
奥さんは仕事をしているわけではないみたいですが、しかしそれだけの家族を養っていくだけの収入を仕事から得ているのです。
賃貸住宅経営も事業になるそして事業に失敗する人の共通点とは
筆者も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。
事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、筆者の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。
ところで事業がどう呼ばれようと、賃貸住宅に関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。
そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。
記事の見出しは
「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。
2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。
端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは
①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと
引用：https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360（アクセス日2020/6/13）
なんだそうです。
共同経営者の離脱で事業断念そして契約中のテナントも解約
マンション1階に設置されているテナント。
テナント入居者事業者は突然、退去通知をするものですが、思わぬ理由でそうされた事例について書いています。
その前にこれまでの流れを整理してみますと、ざっと下記の表のような流れになっています。
| １１月初旬 | 物件に見にこられ申込み |
| １２月 | 入居開始 |
| ２月下旬 | 改装計画を提出 |
| ３月下旬 | 退去届け |
| ４月初旬 | 大東建物管理より連絡 |
| ７月下旬 | 退去予定 |
なぜ突然の退去になったのか、いろいろと推察しましたが、最近、介護事業者の経営環境が厳しくなり、家賃等が支払えなくなり大東建託パートナーズから退去勧告がでたのか、とさえ考えてしまいました。
とにかく中小零細介護事業者の倒産、自転車操業的な厳しい経営状況はますます深刻化しているようです。
すると昨日の夕方に
テナントの件で大東建託パートナーズより連絡がありました。
電話の内容ですが、３月下旬に突然、テナント入居者から、退去通知があったこと。比較的、安定した介護事業者なので心配していなかったが、突然の通知に、大東建託パートナーズも驚いているとのことです。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者が、テナントの社長に会おうとしたが、なかなか会えなかったが、今日ようやく会えて事情を聞くことができたとのことです。
ところでその退去理由とは
ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった！！
ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。
入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。
ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。
大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング＝大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。
ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。
多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。
ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。
大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。
もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。
ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。
ruumアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない？
DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。
大東建託物件の入居者はのruumアプリを使うことができます。
とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。
そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。
するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。（大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした）
それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。
そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。
窓からの眺めも家賃に影響するしかも眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティのおかげで0円に
梅雨が明け暑い夏になります。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
筆者もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。