賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？
シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。
おそらくは関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。
関西では、ほとんど聞きません。
私も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。
そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものはないんだそうです。
これは本当にスゴイです。
ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。
宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。
ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。
このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には
創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）
と書かれています。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
この記事からシノケンGの物件の優れた競争力の要因を垣間見ることができます。
それは
1 ローンは変動金利。変動金利の場合は金利上昇時のリスクがあるものの固定金利よりも金利が低くキャッシュフローのてんで有利です。
2 全国主要都市圏の市街地エリアで駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと。
3 デザイン性に優れた物件の提供。（大東建託もそのてんでは同じだと思います）
4 狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れており、そのような割安な用地活用に優れていること。
5 建築費が安く、家賃も競争力のある家賃設定がしやすいこと。
といった事柄があります。
いずれも空室率が上昇している昨今、失敗しないアパート経営のために参考になる事柄です。
今後の不動産投資において、押さえておきたいポイントとも言えるでしょう。
追記：このシノケングループについてウィキペデイアには
これまでのアパート経営の常識を覆し、「土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる」（登録商標）をキャッチフレーズに、デザイナーズアパートの企画、開発、販売を中心に、賃貸管理、LPガス供給、家賃滞納保証をグループ内で受託するビジネスモデルを確立。 ・・
デザイナーズアパートの展開は、都市部の中でも人気エリアであるターミナル駅から30分圏内で、最寄り駅から徒歩10分圏内での立地で行っていることと、単身者用、DINKS向けのアパート展開としていることもあり、入居率は、2018年3月末時点実績では99％（2018年年間平均実績は97,7％）の高水準の実績が特徴。
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/シノケングループ（アクセス日2020/1/29）
と書かれており、しっかりとしたビジネスモデルを確立し、着実に業績を上げている会社といった感じです。