最初の10年は順調なアパート経営 しかし10年後以降はつらいことが
最近は大東建託などの一部の大手の建設会社は、賃貸住宅を建てても中長期的にアパート経営が空室に悩まされて厳しくなることがわかっているようなエリアでのアパート建設の提案をしないようです。
しかしなかには今でも、とにかく建てることを目指してエリアにかかわりなくアパート建設を提案する建設会社もあるかもしれません。
というのも建設会社にしてみれば、とにかく建てて売らなければ収益を得ることができないので、熱心に建てるように勧めてくるのです。
ですから建設会社の甘い提案を鵜呑みにしないようにしなければなりません。
冷静に考えて、このエリアでアパート経営をしても中長期的に黒字経営を続けられるだろうかと、分析してみる必要があります。
現実的にアパート経営も最初の10年は収益が得らることができても、10年超になるころから家賃の下落とともに修繕費などの維持管理コストがかかるようになり、思ったように収益が得られなくなっていくと言われています。
また10年も経つと、竣工時には最新の流行りの設備や間取り部屋を提供できたのが、10年後にはや時代遅れになってなかなか入居者が決まらないということが生じるようになっているかもしれません。
大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰
筆者も知らなかったのですが、近年は住宅木材価格が急騰していたようです。
ヤフーニュースが2021/6/1に配信された「ウッドショック、住宅木材価格「平時の4倍」の激震」という記事によると
需給の逼迫によって木材価格が平時の数倍に急騰する「ウッドショック」。アメリカで2020年夏ごろからささやかれ始め、日本では2021年3月ごろから表面化した。・・ 世界的な指標となるシカゴの木材先物市場では5月10日、一時過去最高値の1000ボードフィートあたり1700ドル(18万3600円)を超え、2020年の4倍超となった。IG証券の山口肇リード・ファイナンシャル・ライターは、「年内に需給が緩和する可能性はあるが、しばらくは1200～1500ドルの水準が続く」とみる。
引用：https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210614-00433697-toyo-column（アクセス日2021/6/14）
と書かれています。
ということは当然のこととして住宅木材を扱う企業は、住宅木材価格の高騰に直面し、対処しなければならない状況にあることになります。
それにしても、住宅木材価格の急騰の理由は何なのでしょうか。
それは
・テレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。
・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。
が上げられています。
建築基準法違反の場合でも刑事罰の対象になりえることがある
刑事事件を捜査し適正な裁きを求めるのが検察庁の役割です。
検察庁の特捜部となると、政治家や巨額な脱税などを捜査し、大物政治家などが、政治生命を絶たれるほどに追求されることがあります。
いずれにしても、検察庁に睨まれるということは、尋常なことではありません。
レオパレス２１のアパート群。
ところでアパート施工不良問題で、オーナーによる不信感を招いているレオパレス21ですが、オーナーから東京地検に告訴（厳密には今回は捜査の嘆願）されていたことがありました。
ニコニコニュース2019/9/25の『「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書』の記事には
アパートの建築請負・賃貸を手がける「レオパレス21」（東京）の施工不良問題で、岐阜県のオーナーが9月25日、同社を建築基準法違反で捜査するようもとめる嘆願書を東京地方検察庁に提出した。このオーナーの親族が同日、東京・霞が関の司法記者クラブで会見して公表した。・・嘆願書は、「同社による法令違反行為に厳粛に向き合うとともに、類似被害の防止という観点からも、未完成の公訴時効が漫然と完成することは、一人のオーナーとして到底看過できません」として、東京地検に捜査をもとめている。
「レオパレスを建築基準法違反で捜査して」 オーナーが東京地検に嘆願書 | ニコニコニュース (nicovideo.jp)
と報じています。
賃貸住宅経営はインフレに強いとも言われていますが現実は・・
以前、大東建託の家賃査定担当の社員が話しておられたのですが、インフレになると、家賃も値上がりになると言っておられました。
この時には、本当にインフレになれば家賃も値上がりするとのかと半信半疑でしたが、考えてみるとインフレとは物価全体が値上がりして、お金の価値が下がる状態ですから、家賃も物価の一部と考えると大東建託の家賃査定担当の社員の言われるとおりなのかもしれません。
ところで需要と供給の視点からするならば、インフレになっても家賃が上がるということは、あまり期待できないでしょう。
今は空室率２０％の時代ですが、近い将来は３０％にもなるともいわれています。
ということは物価は全体としては上がったとしても
家賃は賃貸住宅供給過多のための上がらない
上がるどころが、インフレ時でも下がるかもしれません。
もちろんアパートの立地エリアによるとは思いますが、余程の人気エリアのアパートならばインフレ時、デフレ時でも家賃が上がることもあるでしょう。
ところで専門的な見方によるならば、平均的にですがインフレ時に家賃が上がるというのは事実なんだそうですが、しかし上がるとしてもゆっくりとしたテンポで、しかも家賃は最後の段階になるんだそうです。
トイレと浴室が一体型のワンルームマンションの家賃が驚くほど安い
最近は鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションで極端に家賃が安い物件を目にするようになってきました。
2万円台、3万円台といった物件です。
以前は築古で建て替え寸前の木造住宅などで、この水準の家賃の物件がありましたが、最近は鉄筋コンクリート造りにも見られるようになっています。
たいがいはワンルームマンションで、しかも部屋の広さが十分とはいえないマンションです。
部屋が広ければそれなりに家賃も高くなる
当然のことといえば当然のことですが、部屋が広くなれば、それなりに家賃も高くなっていきます。
部屋が広く、それなりの設備が整っているならば、1人暮らし向きの部屋でも家賃は5万円台、6万円台と上がっていきます。
ところで2万円台、3万台のワンルームマンションの大きな問題点があります。
それはおそらくそのようなマンションは部屋が狭く収納スペースも十分ではないというてんです。
収納スペースが十分ではないということは・・荷物が部屋に入りきらないということになります。
するとトランクルームを別に借りなければならないかもしれません。
例えばライゼボックスならば平均で1万円ぐらい月額料を支払わなければならないでしょう。
つまり家賃は3万円台でもそれにトランクルーム代が加算されることになるのです。
しかも、すぐ近くにトランクルームがあれば良いでしょうが、部屋から幾らか離れた場所にしかなければ大変不便ではないでしょうか。
さらにお風呂とトイレが一体型になっているユニットバスが採用されているケースが多いことでしょう。
しかし最近の傾向としては、賃貸住宅においてユニットバスは人気がなく、敬遠されることもあります。
日本政策金融公庫は善良な国民であるならばだれでも貸してくれる？
日本政策金融公庫からアパート資金を借りることができる。
アパートローンを借りようとしても、都市銀行や地方銀行からも断られてしまうとします。
ノンバンクなどの審査が緩い機関から借りることはできるかもしれませんが、金利が高いのがネックとなります。
このような場合、もはや手段がないのでしょうか。
実のところはそうではありません。
というのもセーフティネット的な機関としての日本政策金融公庫から融資を受けることができる可能性があるのです。
この日本政策金融公庫についてウィキペディアは
株式会社日本政策金融公庫（にっぽんせいさくきんゆうこうこ、英語: Japan Finance Corporation, JFC）は、株式会社日本政策金融公庫法に基づいて2008年10月1日付で設立された財務省所管の特殊会社。・・日本の政策金融機関である。前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫である。
引用：日本政策金融公庫
ということで財務省所管の政策金融機関つまりは公的な機関であると書かれています。
ですから破綻する可能性は極めて少ないでしょう。
また営利を目的とした機関というよりは、国民生活のための機関という色彩の強い機関ですので、幾らかの安心感も得られるかもしれません。
アパート経営において節税のために法人化することのデメリット
個人で始めたアパート経営も、だんだんと規模が大きくなっていくと、アパート経営の法人化が視野に入ってくることでしょう。
というのも法人化することにより、効果的な節税対策を行うことができるようになるからです。
具体的には不動産所得が1000万円超になったならば法人化について検討することができるともいわれています。
ところで法人化すれば、大きな節税効果があるというメリットがある反面、デメリットもあります。
そのデメリットの1つは基本的には法人には
提携ローンの貸し付けが行われなくなる
ということがあります。
というのも提携ローンというのは原則、個人を対象としたもので、法人を対象としたものではないからです。
なので原則、法人には提携ローンではなくプロパーローンでの貸し付けということになるでしょう。
となると審査も厳しくなり、しかも事業性ローンなので金利もやや高めになることもあるかもしれません。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。
マンションや賃貸物件の購入さいにチェックすべき事柄とは？
中古の分譲マンションを買うために、実際にマンションを見にいくことと思いますが、そのさいにどこをチェックするでしょうか。
チェックすべき事柄は幾つもありますが、分譲マンションでも賃貸住宅でも必ず設置されているものを必ずチェックすべきでしょう。
それは
掲示板です。
掲示板は必ず集合住宅に設置されています。
多くの場合、多くの人の目に留まりやすいエントランスに設置されていることでしょう。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
筆者も大東建託パートナーズ管理の物件のオーナーですが、筆者の物件にも大東建託パートナーズによって掲示板が設置されています。
もちろん設置したのは大東建託パートナーズで、掲示板の掲示物は大東建託パートナーズからの連絡事項等が多いのですが、掲示板そのものはオーナーの所有物となります。
ですから掲示板そのものの交換や修繕は、基本的には費用はオーナー負担となります。
しかし管理会社の都合による交換の場合は、管理会社が費用を負担してくれることがあります。
筆者の物件でも大東建託パートナーズの都合で掲示板を交換したことがありますが、管理会社都合による交換だったので、管理会社が交換費用を負担してくれました。
おそらくは数万円程度の費用がかかっていたのではないでしょうか。
賃貸住宅経営についてメディアの偏見記事のために誤解が生じていることも
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
と書かれています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
このようにサブリースによる賃貸住宅経営の２つのリスクが適確にまとめられています。
そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。
建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。
すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。
しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。
さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。
しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。
それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。