自治会費（町内会費）の支払いは賃貸住宅入居者はどうなる？
賃貸住宅に入居すると、毎月、家賃と共益費を支払わなければなりません。
これは入居している限り、行っていかなければならない事柄です。
ところでアパートやマンションといった賃貸住宅のあるエリアによっては、町内会や自治会が機能しているエリアがあります。
ウィキペディアには
町内会（ちょうないかい）は、日本の集落又は都市の一部分（町）において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体とその集会・会合である。住民らの利益団体の面もある。
と書かれています。
なので、地域に住む人々が連帯感を深めて地域に共通する様々な課題を協力して解決し、快適なまちづくりを目指して自主的に活動している住民自治組織のことです。
そして基本的には、加入するかどうかは任意で決めることができるもので、加入することを拒否することもできるようですが、日本では、なかなか加入を拒否するのが難しいという実情があります。
筆者のマンションのあるエリアでも自治会があって機能しており、筆者の家族も加入しています。
ところで問題となるのは賃貸住宅の入居者はどうなるのか？というてんがあります。
農地をアパートに転用しても賃貸住宅需要がなければ・・
農家の世帯数が減少しているといわれています。
わからないこともありません。
というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。
天候に左右されます。
また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。
ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など事業のための費用がかかります。
また農地であっても固定資産税がかかります。
そこで一部の農地を
アパートに転用する農家も少なくありません。
そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。
では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。
その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。
まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと
①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。
これは絶対条件といっても過言ではありません。
なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの１つは空室といわれているからです。
アパート経営で成功するためには入居者に喜ばれる物件でなければならない
アパート経営は収入源の１つとしてとても魅力的な方法です。
しかし大前提があります。
それは幾らアパートを所有し、賃貸住宅オーナーになったとしても
家賃収入が入らなければ
もともこうもないといてんです。
もしも家賃収入がほとんど入らないのであれば、アパートマンションを所有するだけで、種々の費用がかかってきますので、アパート経営自体がアパートオーナーの生活を困窮させるものとなってしまいます。
最悪の場合、家賃収入＜銀行への返済金などの種々の費用、の赤字状態が長く続くと、やがてはアパートも土地も手放さなければならなくなるかもしれません。
ですから物件に見合った、十分な家賃収入が継続的に入り続けるのが命綱になるのです。
そのために行わなければならないのは
１ 入居者に選んでもらえる努力を怠らない。
２ 家賃をきちんと集める。
の２つの事柄が重要になってきます。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
賃貸住宅物件は入居者需要と競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
今後ますます進んでいくインターネット無料化の費用対効果？
インターネットの無料化は客付けに有利に働く。
以前の話ですが、大東建託の営業担当が来られた時に、空いた部屋がなかなか埋まりませんと、不満を述べると、そのことを建物の管理会社の大東建託パートナーズの担当者に伝えていたようで、大東建託パートナーズの担当者が来られた時に、今の時代は客付けで有利になるためにはインターネットを無料で使えるようにするか、ペット飼育可の物件にすることができると言われたことがあります。
ところでインターネット無料化ということですが、そのための工事を行うこと自体は難しいことではありませんが、しかし費用はかかります。
そこで問題となるのが、インターネット無料化にするためにかける費用にはそれだけの効果があるのかというてんです。
具体例として最もシェアが高いと思われるNTTのフレッツ光ですが、無料で使用できるようにするためにはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
もしも初期費用を0円にする場合、アパートオーナーが毎月NTTに支払う料金は
部屋数が17部屋以下の場合は、1部屋あたり2400円（税別）
部屋数が18部屋以上の場合は 1部屋あたり1800円（税別）
となっています。
ですから10部屋あるならば、毎月のアパートオーナーの負担額は24000円（税別）となります。
大東建託パートナーズがなかなか修理に動かない？対処法は
賃貸住宅管理会社の最大手は大東建託パートナーズです。
そして最大手のこともあってか、サポートもまずまずです。
例えば大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間行うことができます。
緊急時にはとても助かりますね。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
また大東建託パートナーズの物件オーナーの場合は、オーナー専用の電話番号が用意されており、担当している大東建託パートナーズの営業所に直接電話することができます。
そして営業時間外に電話したとしても、転送されてサポートセンターに繋がり、必要な対応をしてもらえます。
筆者も所有マンションのエントランスフロアのドアが故障したさい、ちょうどゴールデンウィーク中で、営業所には繋がらなかったのですが、サポートセンターから、営業所に連絡が行き、休日中でも待機している大東建託パートナーズのスタッフに連絡が行き、すぐにそのスタッフが対処のために来てくださいました。
ところで、サポート体制は十分のように思える大東建託パートナーズですが、しかし完璧だというわけではありません。
筆者も幾度が経験したことがありますが、大東建託パートナーズに修繕のための連絡をしたものの、動いてくれないように思えることがありました。
先日もマンションの共有廊下にある照明が切れていました。
賃貸住宅の入居者に好評な設備にはコインランドリー自販機などもある
人気の設備を設置するならば、入居率の改善につながる。
入居者さんに人気の設備を設置することは重要な事柄です。
今の時代、入居者ニーズに応えるアパート経営がますます求められています。
入居者ニーズに応えられなくと入居者離れが生じるかもしれません。
入居者に好評な数々の設備
まずは
コインランドリー
すべてのアパートマンションに設置できるわけではありませんが、時々１階にコインランドリーを設置しているマンションがあります。
特に単身者向けマンションでは好評のようで、わざわざ出かけなくてもよいということで好評のようです。
またマンションオーナーも収益があがりますので、一石二鳥といったところです。
自動販売機
残念ながら、筆者の物件には自動販売機は設置していませんが、隣のマンションには設置されており、時々利用しています。
また筆者の物件の東隣は酒屋さんで、清涼飲料水、お酒、たばこ等の自動販売機が設置されており、入居者さんも利用しているようです。
こうしたものはコンビニ、スーパー等でも販売されていますが、時間的に行く余裕がない時や急いでいる時もあり、やはりすぐ近くで購入できるとなるとなると少々割高でも、利用してしまうものであり助かります。