賃貸住宅への高齢者の需要が増大している時代 大東建託の取り組みは
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退去していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。
アパートやマンションで発生しているトラブルをどのようにして知ることができる？
大雨が降ったりすると、なんともいえない悪臭が漂うことがあります。
おそらくは、下水道が大雨のために溢れて、そのために下水の臭いがしているようです。
このようなことは平時には気づくことはありません。
それで、物件を選ぶさいには平時には気づかない事柄も、できるだけ知ることは重要です。
物件選びのさいには平時は気づかない事柄を知ることも大切。
このてんでは、管理人のいるアパートやマンションの場合は、管理人だからこそ知り得る事柄を教えてもらうことができます。
さらに賃貸住宅において、オーナーさんも住んでいる場合は、オーナーさんが、その集合住宅の事情に通じていることもあるでしょう。
ところで、その物件においてどのような事柄が問題になっていることがあるでしょうか。
①ペットの飼育トラブル、民泊、電波障害。
ペット飼育可の物件でも、ペット飼育の細則が守られていないために問題になっていることがあります。
また一部の部屋が民泊として使用されているために、その部屋からゴミ出しや騒音トラブルが生じている可能性があるでしょう。
そして電波障害については、そのためにテレビの映りが悪いということがあります。
そして映りを改善するための事が行われていても、なかなか改善されていないということもあり得ます。
高額な費用がかかる大規模修繕工事いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
信用保証協会の保証付き融資でアパート経営！！手数料は安くないですが
信用保証協会の保証によって銀行から融資を受けることもできる。
アパートオーナーになるためのアパートを建てる時には、資金が必要になります。
多くの場合は、銀行からアパートローンをひいて行うわけですが、返済実績がない初期のころは、銀行もなかなか貸してくれないといったことがあります。
その時に頼りになるのが、信用保証協会です。
この信用保証協会について一般社団法人全国信用保証連合会のサイトでは
「信用保証協会」は、中小企業・小規模事業者の皆さまが金融機関から「事業資金」を調達する際に、保証人となって融資を受けやすくなるようサポートする公的機関です。全国各地に信用保証協会があり、各地域に密着して業務を行っています。「信用保証制度」は、中小企業・小規模事業者、金融機関、信用保証協会の三者で成立しています。
引用：初めての融資と信用保証
このように、どうしても銀行からの融資が難しい時に、信用保証協会になかに入ってもらって、銀行からの融資を受けやすくするための機関です。
もちろん保証するかどうかの審査もあり、必ずしも保証してもらえるわけではありません。
一般的にはアパート経営を副業としているサラリーマン大家の場合は保証してもらえないとも言われています。
さらに審査をパスしても、保証を受けることができても保証料は決して安くはありません。
賃貸住宅経営は長期安定収入源でもありさらにインフレにも強い？
アパート事業のメリットとしては固定資産税の軽減などのメリットがよく指摘されています。
しかし今回はアパート事業が長期安定収入になることについてとりあげたいと思います。
以前にも少し、長期安定収入になることについて書きましたがさらに具体的に書いていきたいと思います。
アパート事業の収入についてですが主に入居者さんからの家賃に他なりませんが、アパートマンションを所有していて入居者さんがおられる限り、必ず家賃収入が入ります。
一括借上げ物件ならば空室があっても家賃収入が入いる
しかも最近、増大している一括借上げ物件の場合は空室があるないにかかわらず毎月、定額の家賃収入が入ります。
筆者の物件も大東建託物件ですが、空室が生じたことはしばしばありましたが、毎月定額の家賃収入が入り続けています。（最近、大東建託と一括借上げ契約をした場合は空室が生じ場合、大東建託がオーナーに支払う賃料を一定期間空室分のみ支払わなくてよいということになっているようです）
積水ハウスと大東建託そして大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。
入居斡旋は管理会社任せになるもののオーナーも物件の魅力を熟知するならば
最近はサブリースによる賃貸住宅経営が主流になりつつあるので、アパートオーナーさんが部屋付け、つまりは空室に入居者を入れるための努力をすることはほとんどないかもしれません。
このサブリースのいいところは、空室になってもアパートオーナーに支払われる賃料が変わらないというてんにあります。
ですから多少空室があってもアパートオーナーの賃料が変わるわけではありませんで、ジタバタすることはないでしょう。
しかし本来、賃貸住宅経営というものは、入居者から家賃をもらって成り立つものです。
ですから賃貸住宅事業者であるならば、部屋付け能力、入居斡旋のために尽力するのが本来の姿なのかもしれません。
このてんで無頓着なアパートオーナーであるなら、サブリース会社から契約解除されたり、サブリース会社の経営難などで賃料が支払われなくなった時にジタバタすることになるでしょう。
ですからサブリース会社や管理会社が入居斡旋のために動いてはくれますが、アパートオーナーも部屋付けのためにある程度のことを知っておくのは良いことです。
不正な方法で賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りるとどうなるか？
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。
ところでこの朝日新聞がフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。
以前の記事ですが
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがありました。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そしてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
銀行の借り換えで利息支払費用は減らせても借り換えには高額な費用がかかる
アパートローンを借り始めたころは、返済実績がないので、金利が比較的に高い金融機関しでしか、借りることができないかもしれません。
その後、金利交渉を行っても、思うほど金利を下げてもらえずに金利負担が高いことがアパート経営のネックになることもあります。
そのようななか金利を下げる方法があります。
それは借り換える、つまりはアパートローンを借りる金融機関を変えるのです。
アパート経営を行って数年が経過すると返済実績が積みあがっていますので、以前には断られた金融機関でも今回は応じてくれるかもしれません。
ところで借り換えとなると、そのための費用がかかります。
どのような費用がかかるのでしょうか。
その1つが担保抹消費用と担保再設定費用です。
どれくらいの費用がかかるかですが、司法書士さんに依頼するならばかかる費用は司法書士報酬と税金がかかります。
おそらくは合計で数万円程度の費用がかかります。
さらに借り換えのさいにかかるのは融資実行手数料です。
この融資実行手数料がどれくらいかかるかについては金融機関によって異なるようで無料の金融機関もあるようですが、融資額の1％程度徴収する金融機関もあるようです。
仮に1億円の融資を受けるするならば、1％でも100万円かかります。
決して馬鹿にできない費用ですね。