賃貸住宅経営 手数料を支払ってでも管理会社にお任せするのはなぜ？
今の時代、不動産管理をすべて自分で行っている大家さんがどれほどおられるのでしょうか。
確かに、管理会社に不動産の管理を任せると、家賃の５～１０％が手数料としてもっていかれます。
一括借り上げで不動産管理を任せているのならば、家賃の１０～１５％ほどが手数料としてとられます。
しかし手数料をとられたくないとの思いから、すべてを自分で行うならば、相当の労力が求められます。
では実際には管理手数料としてどれぐらい支払っているのでしょうか。
仮に６戸所有、家賃５万円とすると月額の家賃は３０万円。
３０万円の５％は１万５千円となります。
ということは１年で１８万円を管理会社に支払っていることになります。
ではそれぐらいの不動産管理手数料に見合うだけの仕事を行ってくださっているのでしょうか。
管理会社の業務を取り上げてみますとまずは
入居斡旋の仕事があります。
そのためには募集図面の作成の仕事があり、他の業者にも情報提供し、入居斡旋を行ってもらう場合もあります。
さらには部屋の鍵も管理し、他の業者で入居希望者が見つかるならば部屋の内覧の準備もしなければなりません。
そして入居審査（保証人の審査や家賃保証会社の審査を通すことも含む）があります。
ソニー生命保険の変額保険の世界株式 ずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
かなり昔のことですがソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ筆者も小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それからかなりの年月が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
この会った時に、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までです。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、筆者の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。
ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった！！
ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。
入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。
ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。
大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング＝大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。
ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。
多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。
ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。
大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。
もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。
ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。
宅配ボックスがないアパートやマンションでも大丈夫？
最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。
なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。
実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。
ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。
そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。
もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。
そこで解決策となるのが宅配ボックスです。
宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。
しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。
さらに筆者がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。
しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。
いい部屋ガス？大東建託のガス会社ガスパル 料金は？
大東建託施行管理のアパート。
２０１７年のことですが、大東オーナーとして？？と思った出来事は、突然にいい部屋でんきの受付が停止になった事柄です。
筆者の所有マンションにおいても、いい部屋でんきの受付が行われていましたが、それからしばらくして、受付が停止になった時は、何が起きたんだろうと、ちょっと驚きましたが、その後メディアの報道は電気小売事業からの事実上の撤退というふうに報じました。
この出来事は、幾らか大東オーナーとしては残念に思った出来事でした。
ところでそのようなさなか、日経エネルギーnext２０１７年１２月１８日の「新電力撤退で混乱中の大東建託、ガス販売を開始」という記事によると
「いい部屋でんき」をやめる大東建託グループが、「いい部屋ガス」を始める――。12月18日、驚くべきニュースが飛び込んできた。 大東建託の100％子会社でLP（液化石油）ガス販売を手がけるガスパル（東京都港区）が、東京ガスの供給エリアで都市ガス販売を始めると発表したのだ。今回、ガスパルが都市ガスを販売するのは、電力と同じく大東建託の管理する賃貸物件の入居者だ。サービス名も、電力の「いい部屋でんき」にならい、「いい部屋ガス」としている。
と報じています。
このように
いい部屋ガス
のサービスを始めるというのです。
豪雨被害増大で浸水被害も増大 アパートの立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円前後するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年増大しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
大東建託なら原状回復費用は０円 定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） ４５０００円
１DK～２DK（カップル） ５５０００円
２DK以上（ファミリー） ６５０００円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと４５０００円ですむので５５０００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。
RCよりも安い木造のアパート デメリットがあるとすれば？
２０１０年当時ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、筆者の周辺エリアではRC造りで４階建てマンションが２，３棟竣工されましたが、しかし近年ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。
というか筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。
高さは３階までの木造アパートですが、この種のアパートだとエレベーターを設置する必要もありません、給水のためのポンプを設置する必要もありません。
ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。
ところでなぜ木造アパートに人気があるのでしょうか？
それは木造だと
建築費が安くて済むからです。
ニュースイッチ２０１８年６月２６日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には
少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者（初めて住宅を購入する世帯）の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。
と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。
選ばれる賃貸住宅 同じエリア内でも入居率に差が生じている
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じることが予測されています。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
アパート経営の一括借り上げトラブル 減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部のメーカーはとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
ただ亡くなった父の話では、大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。（１０年以上前の話です）
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。