自然災害に強くないタワーマンションは負動産になるリスクも
最近は風水害が多発し、多くの建物がそのために損傷を受けています。
とくにメディアなどで報道されていることでは、タワーマンションが災害に弱いということについて、しばしば伝えられています。
数年前にイギリスのロンドンのタワーマンションが火災になりましたが、ウィキペディアによると
グレンフェル・タワー火災（英語: Grenfell Tower fire）は、2017年6月14日にイングランド・ロンドン西部に建つ高層住宅棟（タワー・ブロック）「グレンフェル・タワー」で発生した火災。日本での報道では単に「ロンドン高層住宅火災」[1][2]などと表記されている。同16日に完全鎮火したと発表された[3]。英国内では第二次世界大戦後最悪の死者数70人（死産の赤ちゃん1人を含まず）を出した火災[4][5]。
と書かれており、ロンドンのタワーマンション火災で70人もの死者が生じた惨事であったことがわかります。
市街地にある高層の分譲マンション。
他にも地震が生じると
・建物が折れるということはなくても、大きく揺さぶられる。
オーナーから大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間対応
筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。
よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。
マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。
さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。
デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなるというてんです。（専門用語で按分というそうです）
多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。
ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、３階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。
照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。
それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。
大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。
ところがつながりません。
それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。
すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。
そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。
そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。
連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。
そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。
大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。
過去の経験則からいってそういえます。
オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。
不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も１つの判断要素になると思います。
賃貸経営受託システム｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
追伸：入居者さんも大東建託パートナーズへの電話は24時間対応しているようです。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
お風呂とトイレそして洗面台が一体型のワンルームは苦戦する
同じ周辺エリアにおいても、あるアパートはほぼ満室状態を維持しているのに、あるアパートの入居率は５０％前後といったことが生じることがあります。
そうなると満室状態を維持しているアパートは、周辺エリアの相場家賃よりも高い家賃を設定できるかもしれません。
一方で、空室だらけのアパートとなると相場家賃よりも下げなければならないでしょう。
どうしてこのような差が生じるのでしょうか。
ひとえに人気のないアパートには、設備面で敬遠される要素があることが考えられます。
その要素の１つは
お風呂とトイレの一体型のユニットバスです。
ユニットバス、ここでいうユニットバスとは周りの壁・天井・床が一体になっているお風呂と洗面台そしてトイレが同じ空間にあるものです。
ホテルなどでは、今でも、時々見かけますが、最近の新しいアパートでは、このような３点セットのユニットバスは、ほとんど見かけなくなりました。
というのも賃貸住宅において３点セットのユニットバスは人気がないのです。
というのか敬遠される傾向があります。
ですから昔からのワンルームマンションには３点セットのユニットバスが少なくないかもしれませんが、敬遠されるために家賃が安いといった傾向が見られるようです。
大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い
以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。
その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。
すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。
ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。
そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。
ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。
例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。
そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。
賃貸住宅供給過剰の時代 生き残るために何が行える？
小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。
ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。
おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。
これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。
というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数いずれは減少へと転じていきます。
ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。
築年数を経た古いアパート。
このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？
その答えの1つか
人が着目していない部分に目をつける
というてんです。
例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。
一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。
アパートオーナーもエントランスや共有廊下の美化に尽力できる
最近、筆者の自宅近くに、積水ハウス施行のこじんまりとしたマンションが建ちました。
RC造り４階建てだと思いますが、このマンションのオーナーさんかオーナーさんの代理をしている方だと思いますが、毎日のように建物の清掃をしています。
まずは建物周りに植えられた植物への適切な水やりを行っていますし、玄関付近もこまめに清掃を行っています。
建物内までは見れませんが、階段や廊下もよく清掃されているのだろうと思います。
このマンション、物件管理会社による清掃がどうなっているのかはわかりませんが、建物周辺の造園部分、玄関はきれいで入居者にも喜ばれていることでしょう。
このように建物までのアプローチ、玄関、エントランス、廊下、階段といった共有部分ですが、アパートマンションにおいて、きれいな状態を保つのはアパート経営のうえで見過ごすことのできないてんです。
もしこの分野をなおざりにしてしまうと、アパートマンションの評価が下がってしまい、入居者離れや空室の増大など、よくない結果が及んできます。
そして基本的に言えば共有部分の清潔状態を保つ責任はアパートオーナーにあると言われています。
ですから物件管理会社に任せておけば、何もしなくても大丈夫というわけではありません。
DK SELECTネットサービスの設備を導入したなら入居者には室内開通工事が必要
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズが管理していますが、以前の記事でも書きましたが、大東建託パートナーズの提案にしたがって、DK SELECTネットサービスを導入することにしました。
導入のための工事費用はオーナー負担になりますし、導入後のランニングコストもオーナーが幾らか負担しなければならないのですが、今後、集合住宅におけるインターネットの重要性がますます高まっていくことも考慮してそのようにいたしました。
ところでDK SELECTネットサービスですが、実際のところ大東建託パートナーズはインターネット事業者と提携してサービスを提供しています。
筆者の物件で提案されたのはソニーが運営するNURO光と、もう１つはWi-Fiのみを提供する事業者のサービスです。
ランニングコストにおいてはNURO光のほうが高くなりますが、しかし入居者さんの利便性やインパクトを考えてNURO光を導入することにいたしました。
DK SELECTネットサービス／入居中の部屋で利用可能か確認したい | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
それで大東建託パートナーズとNURO光の導入の契約をして、しばらくして導入の工事が行われ、筆者の小規模マンションにNURO光を入居者さんが無料で利用できるようになりました。
一級建築士であっても違法にかかわると免許取消になることもある
大手の建設会社や工務店ならば、必ず社員のなかに一級建築士がいます。
この一級建築士ですが、資格取得は容易そうではないように感じますが、実際のところどのような資格なのでしょうか。
このてんについてウィキペディアには
一級建築士は、国土交通大臣の免許を受け、一級建築士の名称を用いて、設計・工事監理等の業務を行うものである（建築士法第2条第2項）。
一級建築士は、次のような設計・工事監理に複雑・高度な技術を要する建築物を含むすべての施設の設計および工事監理を行うことができる（建築士法第3条）。
・学校・病院・劇場・映画館・公会堂・集会場・百貨店の用途に供する建築物で、延べ面積が500 m2を超えるもの
・木造建築物または建築の部分で、高さが13 mまたは軒の高さが9 mを超えるもの
鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造もしくは無筋コンクリート造の建築物または建築の部分で、延べ面積が300 m2、高さが13 m、または軒の高さが9 mを超えるもの
・延べ面積が1000 m2を超え且つ階数が2階以上のもの
と書かれています。