一級建築士であっても違法にかかわると免許取消になることもある
大手の建設会社や工務店ならば、必ず社員のなかに一級建築士がいます。
この一級建築士ですが、資格取得は容易そうではないように感じますが、実際のところどのような資格なのでしょうか。
このてんについてウィキペディアには
一級建築士は、国土交通大臣の免許を受け、一級建築士の名称を用いて、設計・工事監理等の業務を行うものである（建築士法第2条第2項）。
一級建築士は、次のような設計・工事監理に複雑・高度な技術を要する建築物を含むすべての施設の設計および工事監理を行うことができる（建築士法第3条）。
・学校・病院・劇場・映画館・公会堂・集会場・百貨店の用途に供する建築物で、延べ面積が500 m2を超えるもの
・木造建築物または建築の部分で、高さが13 mまたは軒の高さが9 mを超えるもの
鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造もしくは無筋コンクリート造の建築物または建築の部分で、延べ面積が300 m2、高さが13 m、または軒の高さが9 mを超えるもの
・延べ面積が1000 m2を超え且つ階数が2階以上のもの
と書かれています。
テナント部屋の窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用が約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）
賃貸住宅経営は失敗すれば泥沼にどうすれば失敗を回避できるか
将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。
売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。
株式投資における最悪の状況です。
しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。
まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。
そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。（買い手が見つからない）
自分でオーナー使用部屋として活用することもない。
これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。
さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。
そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。
ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。
いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。
アパート経営を行えるエリアとは？人口の増減や最寄り駅の乗降客数からも割り出せる
アパート経営が成功するかどうかの大きな要素の１つに、どの場所で行うかというてんがあります。
これはかなり重要です。
というのも全く同じアパートを建てても、建てる場所によって入居率も異なってきますし、家賃も異なってくるからです。
ではこの場所がアパート経営に向いているのかそうでないかをどのようにして見分けることができるのでしょうか。
このてんでは見分けるのに役立つ事柄が幾つかあります。
そのうちの2つを取り上げてみたいと思いますが、まずは
その市町村の人口の増減があります。
当然、人口が減り続けている過疎化が進んでいるような市町村は、アパート経営に向いていない場合が多いことでしょう。
例えば千葉県の茂原市には人口推移のホームページがありますが「茂原市の人口推移」によると
２０１０年 ９３０１５人
２０１５年 ９１４２４人
２０２０年 ８８８７９人
茂原市の人口推移 | 千葉県茂原市の公式サイトへようこそ！ (city.mobara.chiba.jp)
と明らかに人口の減少が進んでいるエリアであることがわかります。
おそらくは、このようなエリアでアパート経営を行うとしても、かなり苦戦することが予想されます。
このような市町村の人口の推移については市町村が公表している場合もありますので、インターネット検索をして調べることもできるでしょう。
大東建託支店長でも監督責任を問われ降格処分になることがある
以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。
この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の２０１８年４月２６日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には
賃貸マンション運営大手「大東建託」（東京）で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２６日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は２０１６年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。
引用：大東建託の元支店長敗訴
と書かれていました。
どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。
さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。
お部屋の広さ国土交通省の最低基準と目指すべき居住スペース
最近の賃貸物件は比較的広くなってきている
といのも国土交通省の最近の基準では2人暮らしの場合は30平米となっているのです。
実のところ20年ほど前までは、この最低居住水準に達していない世帯が400万世帯ありました。
筆者の知人も以前は築古な文化住宅に住んでいましたが、明らかに最低居住水準に達しておらず、荷物も収納しきれずトランクルームを借りていました。
結局この文化住宅、不動産管理会社の意向で、壊されることになりました。
もちろん最近、新しく建つ住宅はこの最低居住水準をクリアしている場合もあり改善されていると思われます。
筆者の所有物件も10年ほど前に建ち単身者向けですが1人暮らしの最低居住水準をクリアしています。
そしてもちろん、筆者の所有物件と同じように近年に建った賃貸物件は最低居住水準をクリアしているようでし、不動産管理会社も最低居住水準に達していない築古な住宅はアパートオーナーさんに建て替えをすすめているかもしれません。
賃貸住宅経営は入居者需要の大きなエリアで行わなければ苦戦することも
地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。
三重県津市の郊外にレオパレス２１の物件が乱立しているエリアがあります。
このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。
このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。
その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。
この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。
しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。
入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。
このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。
ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。
競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。
大東建託物件の２年毎の契約更新を更新しなくても大丈夫？
通常は２年ほどで、入居者は契約更新を行うことになる。
賃貸暮らしをすると、賃貸契約時に契約期間が通常は設定されています。
多くの場合は２年ですが、契約期間の終了が近づくと、管理会社から契約更新に関する書類が届くはずです。
この場合、引き続き、現住居に住み続けたい場合は、書類の中の必要事項を記入し、管理会社に送付すればそれで、再び２年間の契約を行うことになります。
ところで家主の筆者も契約期間を定め、更新手続きを行うことにどんな意義があるのかと疑問に思うことがありますが、主に次のような意義があると思われます。
その１つは
更新手数料を取ることができる。
というてんです。
通常は家賃の１カ月分ぐらいのようですが、家主にとってはしっかりとした収入になります。
しかし一括借り上げの場合は更新手数料があっても、それは家主ではなく一括借り上げの会社の収入になるようです。
ですから一括借り上げでアパートマンションオーナーをしているならば、入居者が契約更新することによって収入が入ることを期待することはできません。
賃貸住宅トップシェアの大東建託の物件の特徴とは？
賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ？と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。
しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを長年維持しているのは大東建託です。
もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。
テレビのCM等でよく宣伝しています。
このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。
ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。
その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。
なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。
これはとても重要です。
毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。
もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。
さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。
ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。
大東建託のオーナー特典クラブオフは同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。