賃貸住宅経営　サブリースリスクが炎上　しかしそれでも儲かる！！

サブリースには新築から３カ月以上の賃料免除期間がある。

２０１９年２月に発覚したレオパレス２１の施工不良問題で、レオパレス２１そしてサブリース業界そのものも揺さぶられてきました。

そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースですが、今回のレオパレス２１のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス２１と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いていたと思われます。

そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。

ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その１つが新築から賃料免除期間というものがあります。

多くの場合は３カ月程度ですが、新築からの３カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。

サブリース会社にしてみれば、この３カ月で満室にしたいのかもしれませんが。

もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。

といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。

10年家賃保証が守られなかったために訴訟を起こしたオーナーさんたちもいる。

ところで見過ごすことのできない、別のリスクは、オーナーに支払われる賃料の件です。

というのも３０年ないしは３５年契約で当初の１０年はオーナーに支払われる賃料は変わらないと謳っていても、特約事項として２～３年で賃料を見直す場合があると記されていることがあるのです。

通常は、ほとんどの場合は見直されることはないかと思いますが、あまりにも入居率が悪く、募集家賃を大きく下げなければ入居者が見つからないといった状況が長く続くと、そういったことがあるのかもしれません。

筆者も大東オーナーの１人ですが、今のところ住居の１０年その後は５年毎の見直しサイクルは守ってくださっています。

ただ法律的には約定期間中途に見直しが行われても現時点では違法にはならないそうなので、サブリース会社が苦し紛れにそうする可能性はあります。

もちろん王道の方法とサブリースとで、どちらが収益があるかは、エリアやサブリース会社の器量によるところが大きいので、なんともいえません。

ただの場合は、個人的に両方の方式で試算してみると（空室率を15％とした場合）、毎月の収益についてはサブリースのほうが良いという結果になっています。

やはり空室でも賃料が保証されるというのは大きいようです。（サブリースは儲からないというのは都市伝説？）

追記：サブリースリスクが炎上しているのは、この契約で、アパートやマンション経営を始めて、大損をした、あるいは大変な目に遭った人が少なくないからです。

それで問題なのは、不動産についてほとんど知らない人が、サブリース業者の営業マンの話にのって、熟慮せずにアパート経営を始めることです。

結果的に、それで良かったケースもあるのだと思いますが、しかしなかには様々なリスクがあることに気づかされ大きな損失を被った方もおられます。

おそらくはサブリース契約で、大きな損失を被った方が、サブリースでない方法で、賃貸住宅経営を始めても、同じように、というかサブリースでの賃貸住宅経営以上に損失を被ることになるでしょう。

そもそも賃貸住宅経営そのものが、今の時代、成功が約束されていない事業なのです。

ある方の意見では、賃貸住宅の勝ち組は10人に1人ぐらいという方もおられるほどです。

よほど立地エリアに恵まれ、良い管理会社に恵まれ、低金利で融資してくれる金融機関に恵まれるなどの条件に恵まれなければ、なかなかうまくいきません。

相続税対策などの節税目的では大きな効果がありますが、長期的には負動産になってしまうこともあります。