レオパレス21オーナーが訴訟で勝利をしたケース
レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。
レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。
ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。
そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが
敗訴となってきました。
やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。
しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。
全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には
レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。
賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴 :: 全国賃貸住宅新聞 (zenchin.com)
と報じました。
このようにオーナー側の訴えが今回は認められたとのことです。
その判決理由については、説明すると、とても難しいのですが、簡単に言うとオーナーが家賃減額契約の重要な前提自体を誤認していたこと、そして誤認の原因はレオパレス21にあるということのようです。
要するにレオパレス21側の契約時の賃料減額についてのオーナー側への説明が十分とはいえないということのようです。
結果、レオパレス21は家賃減額契約の無効と、減額分の家賃の支払いを裁判所から命じられることになります。
もちろんレオパレス21は控訴するとのことで、最終的にどのような判断が下されるかはわかりません。
しかし今回の結果は、サブリース会社を相手にした訴訟でオーナー側が勝訴することができるということ、またサブリース会社側としては将来の賃料減額については、きちんと十分に説明する必要があり、うやむやに行うべきでないことが示されたようで、サブリース会社都合による身勝手な賃料減額の抑止になるのではないかと期待できます。
ところでダイヤモンド２０１７年９月７日の「レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」」という記事にはレオパレス裁判について
訴状によれば、減額交渉において賃料減額調停などの客観性の高い法的手段ではなく、全国支店の担当者が、減額に応じなければ同社が賃貸借契約を解除できるといった誤った説明をしたり、オーナーが退去を命じても長時間自宅に居座るなど困惑させる態度をとって強引に合意書に押印させ、減額に応じさせていたというのだ。
と述べています。
レオパレス２１管理のアパート。
ここでは主に家賃減額のケースについて取り上げていますが気になるのは上記の記事によると
全国支店の担当者が、減額に応じなければ同社が賃貸借契約を解除できるといった誤った説明をしたり、オーナーが退去を命じても長時間自宅に居座るなど困惑させる態度をとって強引に合意書に押印させ、減額に応じさせていた
というてんです。
一括借り上げの場合、３０年保証を謳っていても双方が３０年以内に契約を解約することはできます。（借地借家法により賃借人の立場のレオパレス２１のほうが、解約しやすいのも事実です）
ですからレオパレス２１が家主に
契約解除を告げること自体は違法にはならない
ように思うのですが、問題は家賃減額に応じなければ解除するという脅迫めいた説明をしたというてんなのでしょう。
この家賃減額も借地借家法では認められてはいますが、双方の協議のうえ合意のうえでそうすべきというのが原則で、もし合意にいたらない場合は調停そして裁判へと手順を踏むことになります。
おそらくはレオパレス２１の担当者も調停や裁判といった面倒な事態を回避したいとの思惑もあったのかもしれません。
もし本社から、担当支店、担当者に問題となるような仕方で家賃減額を迫るようにとの指示がでていたのなら問題ですが、それはわかりません。