大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
水害対策で頼りになるのが損害保険。
そこで頼みの綱となるのは損害保険です。
通常、ほとんどのアパートオーナーさんは自分の物件に損害保険をかけていると思いますが、問題は水害も補償の対象になるかというてんです。
今回、大東建託パートナーズの担当者がコメントで強調していたてんはそのてんです。
加入している損害保険が水害も補償対象になっているかどうかを確認してほしいとのこと、また担当者も順次、自分の担当物件が水害も保険の補償の対象になっているかどうか確認をしにいくとのことです。
筆者も自分の保険証券をよくみて確認しましたが、どうやら補償の対象になっているようです。
もちろんこのてんはアパート事業者にとって大切なてんですが、アパート事業者でなくても戸建て住宅に住んでいるならば、加入している損害保険が水害も補償対象になっているかどうかを確認し、もし補償対象になっていないならば保険の見直しを行うことを、おすすめします。
とにかく水害被害による家屋の修繕費用はかなりの高額になるからです。
それからオーナー目線で物件の管理にあたってくださっている大東建託パートナーズにも感謝したいと思います。
追記：楽待不動産投資新聞の2014/10/2のコラムには「【実践大家コラム】第2回 浸水で被害総額850万円！？」という記事が載せられていました。
気が遠くなるような金額ですが、実際のところ浸水した場合には修繕費用がかなりかさむのは事実です。
上記の記事にもありますが修繕すべき事柄として
床鋼製束と大引きを残し、床を全面張り替える。
全ての内壁を床から１ｍのあたりまでカットして張り替える。
内壁の中にある断熱材を、浸水した高さの１．５倍程度を目安に取り替える。
内壁の張り替えの際、コンセント等の電気工事を行う。
エアコンを脱着して、クロスを全面張り替える。
部屋のドアや収納の扉など、浸水で膨張した建具を全て取り換える。
修繕による廃材を処分する。
床下、屋内の泥を取り除き消毒をする。必要に応じて防蟻処理をする。
損傷したキッチン、洗面台、トイレ、ユニットバス、エアコン、給湯器を交換する。
引用：https://www.rakumachi.jp/news/practical/66830（アクセス日2020/3/8）
と書かれており、水害による修繕工事は多岐にわたるものとなり、それだけ費用もかかるというわけです。
追記：さらに水害によってもたらされるオーナーへのダメージについては以下の記事を参考にしてください。
2018年7月に生じた西日本豪雨は甚大な被害をもたらしました。
岡山県や広島県さらには九州や四国でも大きな被害が生じています。
とりわけ住居となる戸建て住宅、アパートなどの床下浸水や床上浸水といった水害は、物件オーナーにとっては、大きな打撃となりえます。
このてんで管理戸数100万戸以上の大東建託グループの賃貸住宅も水害被害を受けたようです。
朝日新聞2018年7月27日朝刊の「被災物件 家賃停止も」という記事によると
大東建託グループによると、岡山県や広島県を中心に、グループで管理する賃貸アパートで床上浸水350棟、床下浸水224棟、土砂流入4棟などの被害があった。
と報じました。
やはりそれ相応の被害があったようです。
このなかでも床上浸水や土砂流入被害となると、もう人が住めないでしょう。
人が住めるようにするためには、早急に修繕工事を行う必要がありますが、1回でも水害被害が生じたエリアであるならば、すべての入居者が退居して、修繕工事を行って、新たな入居者を募集しても、どれくらいの入居者が集まるのか、不安なところです。
やはり人は、安心して住めるエリアを選びますから。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところで被害に遭った物件オーナーにとって、さらに頭の痛いところは、このようなケースの場合には、オーナーに支払われる賃料の支払いが停止されることがあります。
上記の朝日新聞の記事によると
サブリース契約では、天災や火災などで人が住めなくなった場合、オーナーに家賃は支払われない取り決めになっているという。今回については8月分の借り上げまでは、入居者がいなくても支払いは続けることにしたが、9月分以降の家賃については建物が修繕されるまでは支払われないという。
と書かれています。
ですから被害に遭った、物件オーナーにしてみれば、修繕費用と、今後の入居者の不安、賃料支払いの停止といった多くの問題に直面することになります。
修繕費用も1部屋あたり、数百万ぐらいということですから、10部屋が被害に遭ったならば、2000～3000万円程度の修繕費用がかかるかもしれません。
この場合には、どのようにして資金調達するのでしょうか。
もちろんこのような場合でも水害補償のある火災保険や、家賃を補填する特約にも加入しているならば、修繕費用や停止された賃料を補うことはできるでしょう。
しかし賃貸経営を再開したとしても、以前のように入居者が集まり、以前のような家賃を保てるかは不透明なところです。