銀行への返済額の理想は収入の30～35%以内？
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
35年固定金利、そして金利が2%、毎月の返済額が12万5000円までとすると。
この場合ですと借入限度額は4500万円程度となります。
そしてフラット35の場合は保証料を保証会社に支払う必要が生じる場合があるでしょう。
一方で民間の銀行となると金利は4%に設定して考えることが勧められています。
返済期間35年、金利4%、毎月の返済額が12万5000円とすると
この場合の借入限度額は3400万円程度になります。
もちろんこの金額ではアパートは建ちませんので、家賃収入以外の収入、給与収入や年金収入なども合わせて銀行は借入限度額を審査することでしょう。
そしてこの数字はあくまでも目安なので、実際には銀行は数字上の事柄に加えて他の要素も検討したうえで、借入限度額などを決めて融資してくれることでしょう。
しかしやはり家賃収入の30~35%以内に銀行への返済額が収まっているならば、それはとても良好な賃貸住宅経営が行えているといえるでしょう。
追記：金融庁のウェブサイトには金融機関が不動産向け融資をするさいに注意しなければならないてんが指摘されています。
融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッ シュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知 識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。
投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果（主なポイント）
と書かれており、金融機関側も融資のさいには全期間収支のシュミレーションを行なうことが求められています。
ですから最近は審査で却下されることもあるようです。