小規模マンションオーナーの日記


7月 05, 2018

固定資産税をコンビニ支払いにしてちょっとお得に

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土地だけでなく建物にも固定資産税がかかる。

今年も固定資産税の通知書が役所から届きました。

内容を見てみるとやはり高額です。

一般的には家賃収入の1割程度が固定資産税の支払いにあてられるともいわれています。

土地活用あるいは固定資産税対策で建てたアパートマンションですが、たしかに土地にかかる固定資産税は更地のままにするよりも、かなり軽減されるのですが、その一方で建物には新たに固定資産税をかけられてしまうので、場合によったら更地のままにしているよりも、支払う税額が高くなってしまう場合もあることでしょう。

上記の写真にあるような、立派なRC造りの賃貸マンションでしたら建物にかかる固定資産税はかなりの額になると思われます。

ですから空室だらけの物件をかかえるオーナーさんでしたら、家賃収入が十分に入らないのに固定資産税が高額なために、それならば更地のままにしていたほうが良かったと考えてしまうオーナーさんもおられることでしょう。

ところでどうせ支払わなければならない固定資産税ですが、多くの場合は口座振替で支払っていることでしょう。

私もこれまではそうしてきました。

しかしそれでは手間は省けても、それ以上にお得なことはなにもありません。

そこで思いついたのが、セブンイレブンでnanacoで支払うという方法です。

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7月 22, 2017

田舎の土地は土地活用ができない負動産?

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多くの建設会社が土地活用を謳い文句にアパート建設を提案してきた。

「土地活用」

この言葉を売り文句にして、多くのハウスメーカーが地主さんにアパート経営を勧めてきました。

たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。

そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。

しかも2017年現在、市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。

しかし

地方の土地価格は下落傾向が続く

一方で市街地や都心部の土地価格が上昇するなか、地方はというと、相も変わらず下落傾向にあります。

実際のところ不動産市場科学研究所によると

地方において地価は下落幅こそ縮小しつつあるものの、全体的に依然として下落を示しています。それら結果として、日本の土地資産総額としては未だ、弱含みに推移しております。

とコメントしています。

つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。

では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。

例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。

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10月 11, 2016

不動産投資のリスク 想定外の出費

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アパート経営においては想定外の出費を求められることがある。

今から30年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが??、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると1部屋あたり200~300万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、2階のテナント部屋が雨漏りするとのことで2階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに2階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

私もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、19000円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

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4月 10, 2016

マンションにとって高い固定資産税を賢く活用する

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マンションオーナーにとって固定資産税の支払いは楽ではない。

マンションオーナーにとって固定資産税の支払いは頭の痛い行事の1つです。

しかし賢く活用すれば思わぬ節税効果も、そのことについてブログします。

昨日、自治体の資産税課より、平成28年度固定資産税、都市計画税納税通知書が届きました。マンションオーナーにとって負担の大きな支払いの1つです。

昔は庭付きの木造2階建ての家屋に住んでいましたが、その家屋を壊して4階建てマンションにしました。(父が生存していた時代ですが)

すると固定資産税が3~4倍に跳ね上がったのです。

土地そのものにかかる税は当時とあまり大きく変わらないと思うのですが、やはり家屋、建物にかかる税が大きいように思われます。

ところで所得税は確定申告が終わり支払い済みの方も少ないないと思います。そしてこれからは自治体に支払う税金の通知が順次送られてきます。

4月 固定資産税都市計画税 不動産経費として計上できる
5月 軽自動車税 事業として活用していならば経費として計上できる
6月 市民税 県民税 経費として控除することは一切できない

上記の表は自治体から納税通知が来る時期を示したものです。

今後、軽自動車税、市民税県民税の納税通知が届きます。さらに国民健康保険に加入しているならば6月初旬に国民健康保険料決定通知書も届きます。このように考えてみますと、

マンションオーナーは国に所得税を納めるよりも自治体に税金等を納めているほうが、はるかに多いことがわかります。

ところで負担の大きい固定資産税を軽減する方法はないのでしょうか。

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