小規模マンションオーナーの日記


5月 10, 2016

中小機構の共済制度は最強の節税アイテム


 

賃貸マンション画像

サラリーマンでないマンションオーナーは小規模企業共済に加入することができる。

マンション事業をやっていると、修繕費などあまりかからなくて、不動産収支が大きく黒字になる年もあります。

そのような年は課税所得が大きくなり所得税、住民税、さらには国民健康保険料を多く支払わなければならないかもしれません。

そのために多くのマンションオーナーさんが節税対策として様々な事柄を行っていると思いますが、その1つのアイテムが共済に加入するという方法です。

その中でも中小企業倒産防止共済という制度があります。

節税アイテムでは最強のアイテムともいわれています。とにかく毎月、20万円まで掛けることができ、全額を控除にすることができるという優れものです。

しかもいざという時のための貸付制度も優れていて是非、加入したい制度ですが、残念ながらマンション事業者の場合は、敷居の高い制度で、基本的には加入できません。

しかしマンション事業を行っていても法人化しているならば加入することができます。

ところで個人としてマンション事業を行っていても加入できる共済があります。

マンション事業者は小規模企業共済に加入することがでる

小規模企業共済ですが、サラリーマンでなく事業的規模でアパート経営を行っているならば加入できます。

サラリーマン兼アパート経営者でなければ、ほとんどのマンションオーナーさんが加入できる制度ともいえるかもしれません。

ではどのように節税効果を期待できるでしょうか。

小規模企業共済も中小企業倒産防止共済と同じく掛金の全額を控除にすることができます。そして毎月の掛金の限度額は7万円です。

 

花画像

小規模企業共済の掛金は全額所得税控除の対象となる。

 
またいざという時のための貸付制度もあります。
 
しかし中小企業倒産防止共済が、40カ月以上加入しているならば全額を解約金として受け取ることができるのに対して小規模企業共済の場合は、たしか20年以上加入していなければ中途解約した場合は掛金の全額ではなく多少少なくなった額が戻ってくるという難点もあります。(事業を終了した場合は例外だったと思います)
 
比較してみるならば中小企業倒産防止共済のほうが、使い勝手が良いといえるかもしれません。
 
しかしいずれの制度も公的なもので節税効果は抜群です。
 
活用できるならば、ぜひとも活用していきたいものです。
 
 
追記:小規模企業共済は節税としての効果があるのは、言うまでもありませんが、その他にも掛金は中小機構によって運用されており、幾らかの資産増を期待することができるというてんもあります。
 
運用先は主に日本国債などの安全資産で行われていますが、利回りが1%程度の時もあるようです。
 
定期預金をしても、ほとんど利息がないような時代で、1%程度のリターンが得られるのも魅力です。
 
 
また加入資格ですが、アパートやマンションの賃貸住宅オーナーの場合は
 
①退職金制度の恩恵を受ける見込みのあるサラリーマン等でないこと
 
②事業的規模の賃貸住宅経営を行っていること
 
となっています。
 
事業的規模ということですが、10戸以上を賃貸として提供していることが条件になるようです。
 
もちろん事業的な規模に達していなくても個人として、なんらかの事業を行い税務署にも開業届けを提出することによって個人事業者とみなされるようになり、小規模企業共済に加入することができるようになります。
 
 
 
追記:事業的規模の該当するかどうかは以下の記事も参考にしてください。
 

アパートオーナーのなかには数戸のみしか所有していないオーナーもいれば、なかには多くのアパートを所有して、1カ月の家賃収入が1000万円以上もある方もおられます。

ところで家賃収入が多くて、課税所得が高くなると課税所得を抑えたくなるものです。

そのために行える事柄には、種々の方法がありますが、その1つの方法が、青色申告特別控除を受けるという方法です。

しかし数戸のアパートオーナーさんの場合は青色申告特別控除を受けることはできません。

というのも青色申告特別控除を受けるためにはアパートマンションが事業的規模とみなされるならまないという条件があるからです。 ではどれぐらいの規模になると事業的規模とみなされるか、という質問が生じます。

このてんについて国税局のウェブサイトは不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します、となっています。

アパート画像

所有戸数の多いアパートオーナーの場合、青色申告特別控除の対象になる。

でもこれだけではどう判断してよいかわからない場合もありますが国税局のウェブサイトによると、ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

  1. (1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
  2. (2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
 
つまり10室以上の貸付部屋があれば空き室があったとしても事業的規模とみなされるということです。
 

 大家であるならば事業的規模とみなしてほしいものですね。
 
しかし貸付部屋が10室に満たなくても事業的規模とみなしてもらえる場合もあるようです。
 
そのてんについては各都道府県によっても多少判断基準が異なるようですし、判断する役人さんによっても異なるかもしれません。
 
また駐車場有無も判断の材料になりますので、アパート付属の駐車場もあるならば、そのてんも考慮してもらうことができます。
 
それで基準に達するかどうか微妙なケースの場合は担当の役人さんと、よく話し合って事業的規模とみなしていただけるように説得することができるかもしれません。

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