小規模マンションオーナーの日記


7月 05, 2018

固定資産税をコンビニ支払いにしてちょっとお得に


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土地だけでなく建物にも固定資産税がかかる。

今年も固定資産税の通知書が役所から届きました。

内容を見てみるとやはり高額です。

一般的には家賃収入の1割程度が固定資産税の支払いにあてられるともいわれています。

土地活用あるいは固定資産税対策で建てたアパートマンションですが、たしかに土地にかかる固定資産税は更地のままにするよりも、かなり軽減されるのですが、その一方で建物には新たに固定資産税をかけられてしまうので、場合によったら更地のままにしているよりも、支払う税額が高くなってしまう場合もあることでしょう。

上記の写真にあるような、立派なRC造りの賃貸マンションでしたら建物にかかる固定資産税はかなりの額になると思われます。

ですから空室だらけの物件をかかえるオーナーさんでしたら、家賃収入が十分に入らないのに固定資産税が高額なために、それならば更地のままにしていたほうが良かったと考えてしまうオーナーさんもおられることでしょう。

ところでどうせ支払わなければならない固定資産税ですが、多くの場合は口座振替で支払っていることでしょう。

私もこれまではそうしてきました。

しかしそれでは手間は省けても、それ以上にお得なことはなにもありません。

そこで思いついたのが、セブンイレブンでnanacoで支払うという方法です。

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7月 22, 2017

田舎の土地は土地活用ができない負動産?


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多くの建設会社が土地活用を謳い文句にアパート建設を提案してきた。

「土地活用」

この言葉を売り文句にして、多くのハウスメーカーが地主さんにアパート経営を勧めてきました。

たしかに市街地や都心部では更地のままだと固定資産税が高くなるので、土地を活かすことが求められてきます。

そして市街地や都心部では立地的にアパートやマンションを建てて土地を活かすことも良い方法となる場合があります。

しかも2017年現在、市街地や都心部の土地価格は上昇傾向にあり、固定資産税もその分、値上がる傾向にあります。

しかし

地方の土地価格は下落傾向が続く

一方で市街地や都心部の土地価格が上昇するなか、地方はというと、相も変わらず下落傾向にあります。

実際のところ不動産市場科学研究所によると

地方において地価は下落幅こそ縮小しつつあるものの、全体的に依然として下落を示しています。それら結果として、日本の土地資産総額としては未だ、弱含みに推移しております。

とコメントしています。

つまりは全体としては土地価格は今でも下落傾向にあるというのです。

では下落が明らかな地方においての土地活用にはいかなる方法があるのでしょうか。

例えばアパート経営を始めたとしても、どうなるでしょうか。

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10月 11, 2016

不動産投資のリスク 想定外の出費


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アパート経営においては想定外の出費を求められることがある。

今から30年以上前の話ですが、近所に住む大家さんがいましたが、アパート経営を行っていました。

しかしそのアパートが火災になり全焼。

そのアパートには反社会的勢力に属する男性が住んでいて、火災の後、しつこく多額の慰謝料を請求してきたそうです。

結局は要求を呑んだそうですが??、今でもそのような事が許されるのかどうかはわかりません。

このようにアパート経営には想定外の事態が発生することが、しばしば生じます。

最近では水害によるアパート被害が頻発しているようです。

もし水害保障の火災保険に加入していないならば、大東建託パートナーズによると1部屋あたり200~300万円の修理費がかかるとのことです。

あるいはアパートマンションが雨漏りがするなどと入居者からの苦情があるならば、修理費として相当額支払わなければならないでしょう。

これも知り合いの大家さんからの話ですが、2階のテナント部屋が雨漏りするとのことで2階の改修工事を行うことになったそうですが、壁の取り換えや、さらに2階までの外階段も修理しなければならないことも判明し、結局数百万円が求められ、お金のない大家さんだったので、親戚からお金を調達したとか・・

私もマンションに設置している消防機器が劣化したために、交換が求められ、19000円を支払ったことがあります。

消防機器は設置が義務付けられており、その交換費用はすべて大家さん負担になります。

他にもかかる費用としては固定資産税があります。

更地にするよりも建物を建てたほうが良いとはいえ、マンションなどを建てると、かなりの高額の固定資産税が請求されます。

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8月 26, 2016

一括借上げトラブル 賃料増額の嘘


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賃料増額をほのめかし、一括借り上げ契約を行った建設会社がある?

先回までの記事で2回にわたって一括借上げトラブルについて取り上げてきました。

いずれの2016年8月11日の朝日新聞の一括借上げトラブルの記事を読んで、一括借上げオーナーの私が感じたものを書いたものです。

今回はその記事にでてくる元一括借上げオーナーの体験について読んで考えたことについて書いてみたいと思います。

その方は60歳代の千葉県の方です。

記事によると

1億円の借入をして、アパート2棟を建てたとのこと。30年一括借上げで建て、契約時に3年後の賃料更新のさい原則3%上げるとの説明も受けていた。しかし賃料は上がらず、上がるどころか減額された。そして2011年には入居率は悪い中、一方的に契約を解除され、一時期、家賃収入は0になってしまったとのこと。そして借入金の返済計画が大きく狂わされた。

記事名:「家賃保証」トラブル急増

一見するとひどい話です。

まず私が関心があるのは、どのハウスメーカーと契約したのかというてんです。

記事では明らかにしていません。

わかるのは最初の3年は賃料が固定で以後、2年毎に更新するハウスメーカーのようです。(1990年代後半時において)

また大手のハウスメーカーとも書かれています。

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4月 10, 2016

マンションにとって高い固定資産税を賢く活用する


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マンションオーナーにとって固定資産税の支払いは楽ではない。

マンションオーナーにとって固定資産税の支払いは頭の痛い行事の1つです。

しかし賢く活用すれば思わぬ節税効果も、そのことについてブログします。

昨日、自治体の資産税課より、平成28年度固定資産税、都市計画税納税通知書が届きました。マンションオーナーにとって負担の大きな支払いの1つです。

昔は庭付きの木造2階建ての家屋に住んでいましたが、その家屋を壊して4階建てマンションにしました。(父が生存していた時代ですが)

すると固定資産税が3~4倍に跳ね上がったのです。

土地そのものにかかる税は当時とあまり大きく変わらないと思うのですが、やはり家屋、建物にかかる税が大きいように思われます。

ところで所得税は確定申告が終わり支払い済みの方も少ないないと思います。そしてこれからは自治体に支払う税金の通知が順次送られてきます。

4月 固定資産税都市計画税 不動産経費として計上できる
5月 軽自動車税 事業として活用していならば経費として計上できる
6月 市民税 県民税 経費として控除することは一切できない

上記の表は自治体から納税通知が来る時期を示したものです。

今後、軽自動車税、市民税県民税の納税通知が届きます。さらに国民健康保険に加入しているならば6月初旬に国民健康保険料決定通知書も届きます。このように考えてみますと、

マンションオーナーは国に所得税を納めるよりも自治体に税金等を納めているほうが、はるかに多いことがわかります。

ところで負担の大きい固定資産税を軽減する方法はないのでしょうか。

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3月 27, 2016

アパート経営の空室問題に自治体も対策に乗り出す?


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アパート過剰によるアパートオーナーの苦境は自治体も見逃せなくなっている?

空き家が増加している中、ようやく自治体も対策に乗り出そうとしています。

以前のブログ記事

自治体が空室だらけによる環境問題に取り組む?

で自治体からのアンケートが届いたことについて書きましたが、アンケートを提出してから、1週間ほどした昨日、お礼のはがきが届きました。

これまで自治体が空き家のことで、市内のアパートマンションのオーナーにアンケートを求めることはなかったのですが、今回初めてアンケートが実施されました。

それだけ私の住んでいる地域でも、空き家が増加しはじめ、賃貸住宅でも空き部屋が目立つようになってきたのかもしれません。

お礼の内容は以下のようになっています。

このたびは、お忙しい中、アンケートにご協力いただきまして、誠にありがとうございます。ご記入いただきました個人情報につきましては適切に管理し、空家対策等、今後の施策検討の貴重な資料とさせていただきます。-都市整備局都市計画部 建築安全担当

 

と書かれていました。もちろん自治体がこれから空き家対策に乗り出したばかりで、今後何年すればその効果が、あらわれてくるかはわかりません。

しかも建築安全担当というと、本来は違法建築物の取り締まりや、老朽化危険空きい家対策を行う部署で、建築物の安全を重視する部署であって、その部署がなぜ空き家、(賃貸住宅の空き部屋)対策に乗り出そうとしているのかもわかりません。

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3月 20, 2016

自治体が空室だらけによる環境問題に取り組む?


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空室の多いマンション。

最近、自治体より、自治体の都市計画部より手紙が届きました。

なんだろうと思って開封してみると概ねこういった事柄でした。

・現在、全国的に少子高齢化の進行やライフスタイルの変化に伴い、空家や共同住宅の空き室等が増加している状況にあるということ。

・賃貸住宅のオーナーのその賃貸住宅の状況及び将来の活用・利用を尋ねてみて、今後の施策検討の基礎資料にさせていただきたい。

という内容でした。

空き家が増加し、環境が悪化していることは知っていましたが、私の住んでいる市においても問題になりつつあるのは幾らか驚きでもありました。

なぜならば、空き家問題は地方の問題だと思っていたからです。

私の住んでいる○○市は大阪、神戸の間に位置し、エリア的には、まだまだ大丈夫という思いもあったからです。

ところでアンケートには建物も完成時期、構造、間取り、部屋数、家賃そして現在の空き部屋戸数を書くことが求められていました。

また空き部屋があるならば、入居者募集にさいしてどのように苦慮しているかについても、書くことが求められています。(家賃を下げた、リフォームした等)

さらに空き部屋があっても募集を行っていないならば、その理由を書くことも求められていました。 (さらに…)