小規模マンションオーナーの日記


8月 23, 2017

アパートマンションの建て替えの時期とは?


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アパートなどの賃貸住宅はいずれは建て替え時期を迎える。

最近、アパートマンションの経営についての本を読んでいると、実際の経験談がのっていました。

この経験談によると、あるオーナーさんは税理士さんでもあり、農家も行っている方ですが、東京の通勤圏に農地があり土地価格も上昇してきたので、一部の農地をアパートに転用しアパートオーナーさんにもなられた方です。

ちなみに施行業者は積水ハウスです。

その方は税理士を行うほどの方ですので、物事を緻密に計画する方でもあるそうですが、建てたアパートは20年後には建て替える計画も立てているとのことです。

しかしそれにしても

アパートを20年で建て替える

というのはちょっと建て替え時期が早過ぎるのではないかとさえ思いましたが、私の読んでいたアパートマンション経営の本の著者は20年で建て替えることを早過ぎるどころか、推奨しているかのような書き方をしているようにも思えます。

なぜ早い時期に建て替えをすることを勧めるのでしょうか。

それは物件の流行も年月とともに変わるからです。

例えば今は最新の設備を整え、部屋の間取りも流行の間取りにした賃貸住宅を建てたとしても、10年もすれば、もはや設備も最新ではなくなり、部屋の間取りも時代遅れになっているかもしれません。

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完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。

例えば昔はユニットバス、つまりはお風呂とトイレが一体化したような賃貸住宅が流行った時代もありました。

今でもホテルに泊まるとユニットバスを目にすることがありますが、最近の賃貸住宅ではユニットバスはまずありません。

というか部屋がユニットバスならば、多くの方が敬遠するようです。

ですから近年建てられている賃貸住宅はトイレと浴室は別になっています。

ということでいわゆる専門家といわれる方で早い時期の建て替えを勧める方がおられるのです。

しかし建て替えとなると現物件を解体しなければなりませんが、

解体費用は昔よりも高くなっています。

というのも解体後の分別が厳しくなり、その分費用が高くつくようになったといわれています。

ですから昔のように安易に建て替えもしにくくなっているようです。

木造アパートでも30年超の物件も少なくありません。

このてんで大東建託などの建設会社はだいたい30年を超えたぐらいから建て替えを提案しているようです。

ですから木造アパートの建て替えは30年を超えてから、RC造りはメンテナンスをしっかりと行ってきたのならばもっともっと先に建て替えを検討することができるかもしれません。

 

追記:建て替えについては、RC造りは木造よりも解体費用が高くなるそうです。

さらに重機の手の届く敷地にある建物か、そうでないかでも解体費用が異なってくるようです。

つまりは重機の手の届かない建物の場合、解体費用は割高になるんだそうです。

私の所有物件の場合は、小規模であっても、一応はマンション、つまりはRC造りなので、解体費用は高くつきそうです。

ですからできるだけメンテナンスをしっかりと行って、長くもたせるようにしていきたいと考えています。

ただ建物が古くなれば古くなるほど、設備も古くなりますし、お部屋の間取りも人気のないものになってしまうことがあります。

となると、どうしても家賃を下げていかなければならなくなるかもしれませんが、いた仕方ありません。

ただ赤字経営になるほど家賃が下がるならば、その時は、高額の解体費用を支払って、建て替えるしかないのかもしれません。

 

 

追記:建物自体はしっかりしていても建て替えに迫られる理由については以下の記事もご覧になってください。

 

1960年、1970年代といえば高度経済成長時代で、この時代にたくさんのRC造りの団地やマンションが造られました。

この時代に新幹線や高速道路も開通し、まさに建設業界にとっては大忙しの時代でもあったといえるかもしれません。

しかし当時建てれた団地やマンションも築40年超となっています。

RC造りの住居の場合は耐用年数は47年となっていますから、まだ数年は大丈夫と思われるかもしれません。

またある専門家によるとRC造りは、きちんと修繕やリフォームが行われているならば100年は使用できるという方もおられます。 実際はそうなのかもしれません。

しかし問題となるのは、この当時建てられたRC造りの建築物は現在の 耐震基準を満たしていない といわれています。

ですからまだまだ使用できそうな建物でも、築40年超ともなると公共の建物、例えば小学校や病院などの建て替えが自治体によって行われています。

さらに最近は公営団地の建て替えも行われることもあります。

もちろん多くの自治体の財政状態が厳しいために、自治体も古い団地の解体のさいに一部の土地は民間に売却するなどして資金調達を行って、その資金で建替を行うなどの工夫もなされています。

例えば建設ニュース2018年1月12日の「市営武庫3住宅第3期建替事業を公告/140戸の市営住宅などを整備/尼崎市 」という記事には

兵庫県尼崎市は2日、PFI手法を導入する「市営武庫3住宅第3期(西昆陽住宅)建替事業」の実施方針を公表した。既存住宅6棟(279戸)を解体するとともに、140戸の市営住宅などを整備する。また、余剰地に子育てファミリー向けの戸建て住宅や、道路などの公共施設を設ける。 引用:市営武庫3住宅第3期建替事業を公告/140戸の市営住宅などを整備/尼崎市

と述べて市営団地の建て替えに踏み切ると報じられました。

比較的に災害には強いといわれているRCマンション。 兵庫県尼崎市も財政状況は厳しいそうですが、それでも市営団地の建替事業を推し進めています。

もちろんそうするのは耐震基準を満たしていないということが主な理由の1つですが、それ以外の理由もあるようです。

それは当時の団地は5階建てであってもエレベーターがついていなかったとか、部屋の間取りが今の時代と合わなくなってきたということもあるようです。

ですから 建物自体はまだまだ使用できそうでも 時代とともに入居者の生活スタイルの変化や、住宅設備等の変化によって入居者の快適な住まいとはいえなくなってしまったことが建替へとつながっていったようです。

このことは賃貸住宅でも同じことがいえますから、所有物件がまだまだ使用できそうでも、その時代の入居者ニーズから大きくかけ離れてしまったならば、建て替えを覚悟しなければならないのかもしれません。20/9/15

 

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