融資を受けている銀行からの評価を上げるために行えること
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
都銀のりそな銀行からアパートローンを借りるためには
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
私も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
銀行と金利交渉 その後ローン金利が下がるまでの時間や手間
以前の記事にも書きましたが、にアパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。
といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるのですが。
まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。
この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。
そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。
まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。
その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。
まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。
その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。
銀行のローン金利 金利優遇幅は銀行の裁量で拡大することができる
先日、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
賃貸住宅オーナー 焦って繰り上げ返済しないほうがよい理由
住宅ローンを借りているならば、お金に余裕ができた時に、借金は早く返したいし、余分に金利も払いたくないということから、繰り上げ返済をする方も少ないないと思います。
住宅ローンの場合はそれで良いかもしれません。
また再び住宅ローンを組むつもりがなければ、借金を早く返して金利支払い分も少なくして銀行との関係を解消しても問題はないことでしょう。
しかし事業者としての大家の場合は事情が異なります。
アパート大家は収益物件を所有している限り、銀行とのパイプをしっかりと持っていることは重要事項です。
というのも収益物件でも、いつ多額の資金が必要となるかのかわからないからです。
例えば大規模改修工事費用、あるいはもしエレベーターのリニューアルが必要になったらどれぐらいの費用がかかるでしょうか。
さらには給水設備、配管などもいずれは老朽化によって交換が必要になります。
そのような時に、必要な資金の幾らかを銀行から融資してもらうことができるとなると安心です。
また相続税対策の視点からも、銀行からの借入金は有効な手段となります。
ということで繰り上げ返済をどんどん行って銀行とのパイプを閉めてしまうのは、あまり賢明なこととはいえません。
事業用ローンを借り換えするメリット 金利負担を大きく軽減させることも
住宅ローンでもアパートローンでも、借りている銀行を換えることができます。
一般に借り換えといいますが、よく知られている借り換えのパターンとしては、住宅ローンを当初は地元の信用金庫から借りていたのを、数年後には地方銀行か都市銀行に換えるというケースです。
結果として利息支払い分がかなり安くなったというパターンです。
昔からお金を借りる時の原則は最初は都市銀行にあたり、ダメだったら次に地方銀行にあたり、地方銀行もダメだったら信用金庫という順番であたるという原則があります。
つまりは金利の低い金融機関から順番にあたっていけということなのですが・・
私の父もマンション経営を始めたころは、都市銀行も相手にしてもらえず、結局は外資系のノンバンクのようなところで借りはじめたのが、最初です。
それから５年ぐらい経過したのちに、ある都銀から借り換えの勧誘を受け、借り換えの審査を受けることに。
最初の審査は２次審査で落とされましたが、１年後にもう一度トライし、今度は合格しようやく都市銀行から借り入れることができるようになりました。
結果として利息支払い分が年間１００万円ほど圧縮することができるようになったのです。
銀行サイドの視点では固定金利よりも変動金利のほうがお勧め？
以前にりそな銀行の担当者と支店長が訪問して来られましたが、そのさいにアパートローンの金利について尋ねてみました。
というのもりそな銀行からアパートローン変動金利で借りていますが、固定金利ローンに換えることができるか、また5年ルール―が適用されるかについても知りたかったからです。
最近では固定金利への変更不可の変動金利ローンがあるようなので確認してみました。
答えは「変更できる」という回答でした。
それで幾らか気持ちが楽になりました。
なぜならば、金利の専門書などを読んでいると専門家といわれる人たちが変動金利ローンよりも、固定金利ローンをすすめているように思えるからです。
恐らく金利高騰時のリスクの怖さが変動金利ローンにはあるからだと思います。
しかしりそな銀行支店長の話では、「これまでの実績からするならば、変動金利ローンのほうが支払額が少なくて済んでいる」とのこと。
変動金利にするか固定金利にするかは債務者の選択に任されますが、銀行サイドとしては「変動金利ローンのほうがいいのではないか」といった感じでした。
たしか、りそな銀行の前の支店長さんも「今の時代、金利がさらに1％以上上がることは考えにくい」とおっしゃっていました。
賃貸住宅オーナーの重たい金利支払い分を軽減する方法
ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。
例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。
つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。
ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。
その１ 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。
この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。
結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。
その２ 借入期間を短くする。
借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。
通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。
しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。
アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。
よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。