小規模マンションオーナーの日記


9月 24, 2018

家賃相場の維持にも取り組む大東建託☻


花画像

大東建託物件の場合、物件建物管理担当者がいる。

先日の事でしたが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してきました。

前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。

そしてその内容の1つが、家賃に関することです。

家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると

全体的に家賃相場が下がっている

とのことでした。

確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がり続けるのは、いた仕方のない事柄です。

そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。

そのために行っている事柄の1つに

更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない

ということを言われていました。

このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。

それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで家賃相場を維持するために大東建託が行っている取り組みとしては、適当であれば

更新時に家賃を値上げする

というてんです。

私の物件でも過去に更新時の値上げが行われていたことがあります。

これが行われるのは、明らかに入居家賃が相場家賃よりも低い場合です。

もちろん家賃の値上げは入居者さんにとっては、面白いことではありませんが。

このように、もともとは大東建託の家賃そのものは相場よりも控え目ですが、それでも家賃相場を維持するために尽力しようといていることがわかりました。

もちろん今の時代、需要と供給の原則からして、どうしても家賃相場への下げ圧力がかかっているのは事実ですが、物件管理戸数でトップの大東建託が家賃相場維持のために取り組んでいることは、全国の物件オーナーにしてみれば心強い事柄です。

それにしても集合住宅の新築に数量制限などをかけるほうが、もっと効果的に家賃相場の維持を行えるんだと思いますが資本主義社会では無理なんでしょうかね。

 

追記:競合となると消耗戦に突入するのが資本主義の原理です。

あのアメリカの大富豪ロックフェラーが石油で大富豪になった理由の1つは、資本主義の原理をよく知っていたからです。

ロックフェラーが行ったのは、競合する石油会社を追い落とすために、競合する石油会社の石油価格よりも、かなり安い価格で石油を売り、競合他社から石油が買われることがないようにしたんだそうです。

結果、競合する石油会社は淘汰されることになり、ロックフェラーの石油会社に吸収されるなどして、競合他社の排除に成功し、ほぼ独占的に石油マネーを獲得できるようになり、ロックフェラーは大富豪になったんだとか。

もちろんこの原理が賃貸住宅でも生じると大変なことになります。

もちろん人は、どの賃貸住宅を住むかを選択するさいに多くの方は、コストパフォーマンスを重視することでしょう。

つまりは割安感のある物件が競合において選ばれるというわけです。

しかしこのことが行われるとオーナーにとっては消耗戦となり、たまったものではありません。

競合物件の多いエリアにおいては、家賃相場の維持は決して容易ではありません。

 

 

追記:募集家賃が値上げになることもあります。このてんについては以下の記事をご覧ください。

 

私の所有物件は大東建託パートナーズが管理していますが、ある時、退居予定が入りました。

通常は退居予定が入ってから、数日後ぐらいに入居募集が始まります。

今回の退居予定者の家賃は、比較的に長く入居してくださっていたので、数千円ほど高めの家賃で入居してくださっていました。

それで今度の募集家賃がどうなるか気にはなっていたのですが、募集家賃がわかった時は、「えっ」と思いました。

というのも先回の入居者の家賃が高めだったので募集家賃は良くても先回と同じか、しかしおそらくは先回よりも1000円~2000円安い募集家賃になるだろうと思っていたからです。

しかし、いざふたを開けてみると、募集家賃は先回の高めの家賃よりも1000円高くなっていました。

この時はなぜと思いましたが・・。

しかし冷静に考えてみると、私の周辺エリアの大東建託物件の募集家賃ですが、全体的に1000円~数千円高くなっているのです。

当初は春の入居シーズンだから高くしているのかとも考えていましたが、どうやらそれだけではないようです。

その理由は大東建託の最近の方針として

入居需要が大きい地域では募集賃料を引き上げる

というてんにあるようです。

花画像

春の時期は募集家賃がいつもよりも高めに設定されることがある。

これまでは、募集家賃といえば入居と退去を繰り返しているうちに下がっていくような感じでしたが、そういえば1年以上前の時も、募集家賃が思ったより高くなって多少驚いたことがあります。

この時は、募集後にすぐに入居者が見つかったので、入居家賃も高めの家賃となっています。

このように募集家賃が下がらないうちに、入居してくださるならば、オーナーに支払われる賃料も高くなるので、オーナーとしてはありがたいことです。

もちろん家賃が高く感じられて、なかなか入居者が見つからない場合は、募集賃料が下がるのではないかという心配もありますが。

ところで東京オリンピック前に建設コストが上昇しているために2018年4月より大東建託のアパート建設価格も4%ほど値上げになるようです。

アパート建設鈍化の時代で、この値上げの影響がどうでるかわかりませんが、大東建託の業績がオーナー待遇にも影響するので、くれぐれも大東建託の業績には注視していきたいと思います。

 

追記:家賃の値上げのタイミング

という記事には

入居者が退去した後、新たな募集家賃で適正な価格で募集するという方法です。 例えばこれまでの入居者の家賃が5万円だったのが、周辺相場が5万3千円なので値上げしたかったのですが、なかなか値上げに応じてくれそうにない入居者のようなので退去するのをじっと待って、退去後の新たな募集家賃を5万3千円かそれ以上にするという方法です。 ところでもう1つの家賃を値上げするタイミングは更新の時期です。

と書かれています。

このように家賃を値上げするタイミングは

①入居者が退去したあとに、新たに入居者募集を行う時に

②入居者の契約更新は2~3年毎に行われますが、更新の時に

行うことができます。

もちろん更新の時期に家賃を値上げするとなると、入居者から反発を招くおそれがあります。

なので、1000円づつなど、少しづつ値上げするのが良いでしょう。

またどうしても家賃の値上げに合意してもらえない場合は、家賃の値上げを断念することもありえるでしょう。20/11/18

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