小規模マンションオーナーの日記


4月 25, 2017

公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・ 


アパート画像

管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は10年か15年あるいは20年で行なっている。

私が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように12~13年に1度の割合で大規模修繕工事が行われています。

分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。

なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。

しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を数十年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。

おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。

もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようですが。

ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。

賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。

花画像

物件の美観を保つという視点からは修繕工事は必要かもしれないが・・。

ところで本当に外壁修繕工事は行う必要があるのかという疑問がわいてくることがあります。

公営団地は行わなくても住民からそっぽを向けられることはありません。

足場をかけて、数週間ほど住民には不自由を我慢してもらって行うだけの価値があるのだろうかと。

もちろん私の物件は大東建託との契約のものなので、大東建託が行うと言えば、行うしかないのでしょうが。

もし10年から15年に1度でなく30年に1度で済むならば、大家としては費用面でおおいに助かります。

そして最近では、値段は高いそうですが非常に長持ちする外壁なども開発されてきています。

考えようによっては15年で安い工事をするよるよりも初期費用は高くても長持ちする材料を使用した工事を行って、30年近く外壁工事をしないでも済むならば、そのほうが良いのかもしれません。

 

 

追記:外壁補修を行うサイクルについては以下の記事をご覧ください。

 

建物オーナーであるならば、建物を維持管理していく責任が生じるようになります。

小規模マンションオーナーの私も、このてんからは免れることなく、煩いの理由の1つとなっています。

このてんでフルパッケージプランでの大東建託の一括借り上げプランの賃貸住宅オーナーさんならば、30年は維持管理のことで煩うということはないと思いますが、スタンダードプランの大東オーナーとなると、修繕費用はオーナー負担となるので、煩わしいことです。

それならば、フルパッケージプランにしておけばよかったと後悔してしまいますが、仕方ありません。

ところで大規模修繕工事となると分譲マンションの場合、だいたい12年か13年で行っています。

不思議とどこでも同じように、それぐらいの時期です。

そしてたしかにに10年も過ぎると、外壁などが多少汚れていることもあります。

しかし公営の団地や賃貸住宅になると、15年や場合によったら20年してから大規模修繕工事を行うこともあります。

なぜそのような違いが生じてくるのでしょうか。

このてんで不動産ジャーナリストの榊敦司さんが、ZAKZAKの2020/1/20のマンション業界の秘密の連載記事で投稿した記事によると

板状型のマンションでは新築時の施工精度がしっかりしていれば、築15年程度での外壁補修工事は不要な場合も多い。大規模修繕では外壁補修を必ず行わなければならないように思われているが、それはマンション管理会社側が作った都市伝説で、だまされてはいけない。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200120/ecn2001200001-n1.html(アクセス日2020/1/21)

と書かれていました。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

これを読んで、なんだあ、やっぱりそうだったんだ、と思いました。

もちろんこの記事では、外壁補修は15年では不要ということで、屋上の防水や、その他の工事のことを言っているわけではありません。

しかしRC造りの場合は、外壁補修については15年でなくても、20年やそれ以上先でも良いということになります。

(木造アパートの大規模修繕工事については、これとは異なると思います)

オーナーとしては建物のメンテナンスや維持管理はしっかりと行っていきたいと思うものですが、それと同時にその費用は最小限に抑えたいという思惑があります。

なかには不要な工事を行って不要な出費が生じてしまうということもあります。

管理会社の言われるがままになるのではなく、この工事は本当に必要なのかどうか、じっくりと考えてみるのも良いことでしょう。

 

追記:長期修繕計画と大規模修繕工事の実施履歴 資産価値に影響が

という記事には

賃貸であっても分譲マンションであっても長期修繕計画書のようなものが存在していることでしょう。 ところで賃貸住宅においても、長期修繕計画が作成され、それに沿って大規模修繕工事が実施されますが、分譲マンションにおいては取り分けこのことは重要なようです。 というのも過去の大規模修繕工事の実施履歴が中古マンションの資産価値を評価するうえで、最も大切な情報になるからといわれています。 また銀行も、その中古マンションの担保価値を評価するううえで、大規模修繕工事の実施履歴を重要視しているようです。 ですから、大規模修繕工事と長期修繕計画、そして大規模修繕工事の実施履歴は重要な事柄なのです。  

と書かれています。

このように過去の大規模修繕工事の実施履歴が

・マンションの資産価値の評価にかかわる

・銀行が担保価値を評価するうえでも影響がある

ということで、資産価値を気にする物件の場合は、大規模修繕工事を早目に行うようです。(21/1/25)

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